لا تنتظروا السلطة المحلية ولا اللجنة اللوائية: هكذا تضيفون حقوق بناء بمخطط خاص بكم

في كل عائلة تقريبًا في وادي عارة توجد هذه القصة: قطعة أرض عائلية في أم الفحم أو كفر قرع أو عرعرة، أبناء تزوّجوا ويحتاجون إلى شقة، وأهل يقولون "سنبني طابقًا إضافيًا". ثم تأتي اللحظة التي يكتشفون فيها أن المخطط الهيكلي (التبع) الساري على القطعة صودق عليه قبل عشرين عامًا وأكثر، وأنه يسمح بطوابق أقل ووحدات سكنية أقل ومساحة أقل مما تحتاجه العائلة فعلًا. كثيرون يختارون الانتظار: أن تدفع السلطة المحلية مخططًا جديدًا للحي، أن تصادق عليه اللجنة اللوائية، أن "تأتي التسوية". تمرّ السنوات، ويتم البناء على أي حال، وفي النهاية يبقون بلا رخصة وبلا نموذج 4 (טופס 4). في هذا المقال نشرح لماذا هذا الانتظار ليس ضروريًا، وكيف تتيح المادة 62أ من قانون التخطيط والبناء، مع قانون التسويات، دفع مخطط تفصيلي خاص بصلاحية اللجنة المحلية، بسرعة وبتكلفة معقولة.

المشكلة: مخطط قديم، عائلة تكبر، ونموذج 4 لا يصل

لنأخذ مثالًا مألوفًا: حي الحوارنة في كفر قرع. المخطط التفصيلي الساري على الحي صودق عليه عام 2007، وهو يسمح في قسائم السكن فيه بمبانٍ حتى أربعة طوابق وحتى ثلاث وحدات سكنية للقسيمة، مع مساحة بناء إجمالية محدودة. عمليًا، على قسيمة بمساحة نحو 500 م² تبني العائلة أربع أو خمس شقق، وبمساحات أكبر. النتيجة: المبنى يخالف المخطط، لا يمكن الحصول على رخصة للإضافة، ولا يمكن الحصول على نموذج 4 (טופס 4، شهادة إتمام وإشغال). بدون نموذج 4 لا يوجد ربط دائم بالكهرباء والماء، البنك لا يمنح قرضًا سكنيًا، البيع أو التسجيل يتعطلان، والعائلة معرّضة للملاحقة. الصورة نفسها تتكرر في الأحياء القديمة في أم الفحم وفي سائر بلدات وادي عارة، حيث كُتبت المخططات التفصيلية السارية لواقع الأمس.

القيد ليس في الأرض ولا في العائلة. القيد في الورق، والورق يمكن تغييره.

لماذا "انتظار السلطة المحلية أو اللواء" ليس استراتيجية

السلطة المحلية تدفع مخططات لأحياء كاملة وللبلدة كلها، وفق سلّم أولوياتها وميزانيتها، لا لقسيمة عائلة واحدة. المخطط بصلاحية اللجنة اللوائية إجراء طويل ومكلف: طاقم واسع من المستشارين، فحوصات عتبة، جلسات، اعتراضات، وفي كثير من الأحيان ثلاث سنوات وأكثر حتى المصادقة. المخطط الهيكلي الشامل للبلدة، حتى عندما يُصادق عليه، لا يُصدر رخص بناء بنفسه: هو يحدد سياسة، وفي نهاية المطاف يلزم مخطط تفصيلي يترجمها إلى حقوق في قسيمتكم. كذلك مخططات "الوتمال" الكبيرة مخصصة لأحياء جديدة، لا للقسيمة القائمة للعائلة. من ينتظر، ينتظر في الواقع شخصًا آخر ليعتني بقسيمته، وفي هذه الأثناء أسعار الأراضي في المنطقة لا تفعل سوى الارتفاع.

المادة 62أ: ما الذي تملك اللجنة المحلية صلاحية المصادقة عليه بنفسها

تفصّل المادة 62أ من قانون التخطيط والبناء قائمة بالمواضيع التي تملك فيها اللجنة المحلية (مثلًا اللجنة المحلية عيرون أو اللجنة المحلية أم الفحم) صلاحية المصادقة على مخطط بنفسها، دون تحويله إلى اللجنة اللوائية، ما دام المخطط لا يتعارض مع مخطط هيكلي لوائي أو قطري. من بينها:

• تغيير خطوط البناء وتحديد ارتفاع المباني وعدد الطوابق
• تغيير تعليمات البناء والتصميم المعماري
• إضافة استعمالات للتجارة والمكاتب والفندقة في جزء من مساحات السكن (حتى 25%)
• إضافة مساحات خدمات تحت أرضية، مثل مواقف السيارات والمخازن
• تغيير في عدد الوحدات السكنية وملاءمة توزيع المساحات في القسيمة

كل هذه معًا تحوّل قسيمة "عالقة" إلى قسيمة يمكن إعادة تخطيطها وفق الحاجة الحقيقية للعائلة.

قانون التسويات 2023: القفزة الكبيرة في حقوق البناء

حتى قبل بضع سنوات كانت اللجنة المحلية تستطيع إضافة مساحات بناء بنسبة محدودة. قانون التسويات لسنتي 2023 و-2024 أضاف إلى المادة 62أ الفقرة (13ب)، وفيها صلاحية فعلية لزيادة المساحة الإجمالية المسموح بها للبناء السكني في قسيمة تقع ضمن نطاق سلطة بلدية (بلدية أو مجلس محلي)، عندما تكون قد مرّت خمس سنوات على الأقل منذ دخول المخطط اللوائي الساري عليها حيز التنفيذ. النسب التي حددها القانون:

1. قسيمة لم يبدأ البناء فيها بعد: إضافة تصل إلى 80% من المساحة الإجمالية المسموح بها للبناء وفق المخطط القائم.
2. قسيمة مبنية، دون هدم: إضافة تصل إلى 50%.
3. قسيمة مبنية حُدد في المخطط أنها تُنفَّذ فقط بالهدم وإعادة البناء: إضافة تصل إلى 100%.

الإضافة محدودة أيضًا بـ"مساحة قصوى" تتعلق بحجم السلطة: 1,000 م² في سلطة حتى 50,000 نسمة (مثل كفر قرع وعرعرة) و-2,000 م² في سلطة من 50,000 حتى 100,000 نسمة (مثل أم الفحم). إلى جانب الإضافة يُسمح بإضافة مساحات خدمات تحت أرضية، ولا يسري الترتيب على المباني المخصصة للحفظ. المهم: معظم المخططات التفصيلية القديمة في وادي عارة صودق عليها قبل أكثر من خمس سنوات، ولذلك تستوفي معظم القسائم هذا الشرط. التعليمات تتغير من حين إلى آخر، ولذلك يجدر قبل أي خطوة فحص النص المحدّث ووضع القسيمة المحددة.

مثال من الميدان: قسيمة عائلية في حي قديم في وادي عارة

في مكتبنا رافقنا مؤخرًا مالكي قسيمة عائلية في حي قديم في المنطقة، يسري عليها مخطط تفصيلي قديم من النوع الذي وصفناه أعلاه. بدلًا من الانتظار، أعددنا مع مخطِّط مخططًا تفصيليًا خاصًا بصلاحية اللجنة المحلية: إضافة 80% إلى مساحات البناء بقوة قانون التسويات، زيادة عدد الوحدات السكنية، إمكانية تحويل حتى 25% من المساحة للتجارة والمكاتب، مساحات خدمات تحت أرضية، وملاءمة خطوط البناء والارتفاع. بعد أقل من سنة على فتح الملف قررت اللجنة المحلية إيداع المخطط، ونُشر الإعلان عن الإيداع. بعد فترة الاعتراضات والمصادقة، تصدر الرخص من اللجنة المحلية نفسها، ويمكن تسوية المبنى القائم أصلًا على القسيمة وحصوله على نموذج 4. المسار نفسه تمامًا مفتوح أمام القسائم في أم الفحم وسائر بلدات المنطقة.

ما الذي يتطلبه الأمر منكم، وما الذي نقوم به نحن

من جهتكم يلزم مستخرج تسجيل (نسخ طابو)، خريطة مساحة محدّثة، تفاصيل البناء القائم وتوقيع أصحاب الحقوق في القسيمة (أو الأغلبية المطلوبة في القانون). من جهتنا، مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية يجمع الإجراء كله تحت سقف واحد: فحص جدوى أولي (هل تستوفي القسيمة شروط المادة 62أ، كم يمكن إضافته وما الانعكاسات على رسوم ضريبة التحسين)، إعداد المخطط مع المخطِّط، المرافقة في جلسات اللجنة والاعتراضات، وصولًا إلى رخصة البناء ونموذج 4. عن الأدوات الأخرى المتاحة لأصحاب القسائم كتبنا أيضًا في مقال المخطط الهيكلي القديم يقيّدكم؟ هكذا تزيدون حقوق البناء، وعن خدمات التخطيط والهندسة لدينا في صفحة الخدمات الهندسية.

لديكم قسيمة في أم الفحم أو كفر قرع أو في أي بلدة في وادي عارة يخنقها المخطط القديم؟ لا تنتظروا أن يخطّطها شخص آخر. اتصلوا للحصول على استشارة أولية مجانية: 04-9991515، أو توجهوا إلينا عبر صفحة اتصلوا بنا.