معظم الناس لا يتذكّرون ضريبة التحسين الرأسمالي (مس شيفح) وضريبة الشراء إلا بعد توقيع العقد. وفي هذه المرحلة يكون جزء كبير من إمكانيات التخطيط قد ضاع. فموعد الصفقة، وطريقة التقسيم بين أفراد العائلة، والقيمة المصرَّح بها، والمستندات التي ترفقونها، كلّها تؤثّر في حالات كثيرة على مبلغ الضريبة. سنركّز في هذا المقال على سؤال عملي واحد: ما الذي يجدر فحصه قبل التوقيع، لكي تكون الضريبة جزءًا من التخطيط للصفقة لا مفاجأةً في نهايتها.
لماذا تُعدّ "التغييرات الأخيرة" سببًا لإعادة الفحص
يتغيّر قانون ضريبة العقارات وأنظمته بوتيرة متقاربة نسبيًا. فشرائح ضريبة الشراء وسقوف الإعفاءات تُحدَّث من فترة إلى أخرى. وفي السنوات الأخيرة سُنّت أيضًا أحكام مؤقتة تتعلّق بمشتري الشقة الإضافية، وبالإعفاءات على شقق السكن، وببعض التسهيلات.
والمعنى بالنسبة لكم بسيط: ما كان صحيحًا في صفقة أحد الأقارب قبل بضع سنوات ليس بالضرورة صحيحًا اليوم. لذلك يجدر قبل كل صفقة فحص الوضع المحدَّث في يوم التوقيع المتوقَّع. ويمكن القيام بذلك أمام سلطة الضرائب، أو مع المحامي المرافق، أو مع مكتبنا.
تُحدَّد الضريبة وفق القانون الساري يوم الصفقة، لا وفق ما كان صحيحًا عندما بدأتم التفكير فيها.
أربعة قرارات تؤثّر على الضريبة حتى قبل العقد
- موعد التوقيع. عندما يكون تحديث الشرائح متوقَّعًا أو يوشك حكم مؤقت على الانتهاء، قد يؤثّر حتى فارق بضعة أسابيع على النتيجة.
- من المشتري ومن البائع. تسجيل العقار باسم أحد الزوجين أو باسميهما معًا أو باسم أحد الأبناء يغيّر الإجابة عن سؤال عدد الشقق التي يملكها كلّ منهم. وهذا يهمّ الإعفاءات من ضريبة التحسين الرأسمالي وشرائح ضريبة الشراء على حدّ سواء.
- بيع أم هبة أم تقسيم. في النقل دون مقابل بين الأقارب توجد تسهيلات معيّنة، لكن لها شروطًا وفترات تبريد. وأحيانًا يبدو النقل كهبة رخيصًا الآن، لكنه يرفع كلفة بيع مستقبلي.
- ما الذي يُباع بالضبط. أرض مع بيت، أو قطعة أرض فارغة، أو حقوق بناء لم تُستغلّ بعد، أو حصة مشاع في قسيمة مشتركة، قد تُصنَّف وتُحتسب كلٌّ منها بطريقة مختلفة.
القيمة: النقطة التي تنشأ عندها معظم الخلافات
في صفقات كثيرة في المجتمع العربي ينتقل العقار بين الأقارب، أو بالميراث، أو بسعر لا يعكس البيع في السوق الحرّة. وفي مثل هذه الحالات يحقّ لسلطة الضرائب أن تحدّد قيمة خاصة بها، وقد يكون تقديرها أعلى من السعر المصرَّح به.
وهنا يمكن أن يساعد رأي مهني تثميني مسبق. فهو لا يضمن أن تقبل السلطة موقفكم، لكنه يوفّر أساسًا مهنيًا ومعلَّلًا للقيمة، وفي حال نشوء خلاف تكون لديكم نقطة انطلاق منظّمة للاعتراض. ويفحص المثمّن العقاري، من بين أمور أخرى:
- حالة العقار وتسجيله، بما في ذلك مخالفات البناء
- التخطيط الساري على الأرض وحقوق البناء
- صفقات مقارنة ذات صلة في المنطقة
- تأثير الشراكة أو الأجزاء غير المسوّاة أو قيود الاستخدام
توثيق يقلّص التحسين الرأسمالي
تُحتسب ضريبة التحسين الرأسمالي على الفرق بين قيمة البيع وقيمة الشراء، بعد خصم نفقات معيّنة يعترف بها القانون. لذلك فالتوثيق يعني مالًا. ويجدر أن تجهّزوا مسبقًا:
- عقد الشراء الأصلي أو مستندات الميراث والهبة
- إيصالات البناء والتوسيع والترميمات الجوهرية
- دفعات رسوم ضريبة التحسين والرسوم ونفقات التخطيط
- أتعاب المثمّن العقاري والمحامي في الصفقة
عندما يكون العقار قد اشتُري قبل عشرات السنين ولا توجد مستندات، يلزم أحيانًا استعادة قيمة الشراء بواسطة تثمين بأثر رجعي. وهذا إجراء مهني يستغرق وقتًا، لذا يُفضَّل البدء به قبل الصفقة.
الجدول الزمني والتبليغ
يجب التبليغ عن الصفقة لسلطة الضرائب خلال فترة قصيرة يحدّدها القانون. والتأخير قد يجرّ غرامات وربطًا بالمؤشر. لذلك يجدر أن تكون القيمة والمستندات والقرار بشأن الإعفاءات المطلوبة جاهزة منذ يوم التوقيع. وإذا صدر تقدير لا تقبلونه، فلتقديم الاعتراض أيضًا موعد محدود.
إذا كنتم تفكّرون في بيع أو شراء أو نقل ملكية داخل العائلة، يسعدنا أن نفحص معكم الصورة الكاملة قبل أن توقّعوا. سنفحص ما هو معروف عن الوضع القانوني المحدَّث، وما قيمة العقار، وما المستندات التي يجدر تحضيرها. تواصلوا معنا لاستشارة أولى مجانية على الهاتف 04-9991515.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ رأيًا تخمينيًا أو استشارة قانونية أو ضريبية. القوانين والإجراءات تتغير من حين لآخر، وكل حالة تتعلق بظروفها. يُنصح بفحص خاص قبل اتخاذ أي قرار.
mishcal