רוב האנשים נזכרים במס שבח ובמס רכישה רק אחרי שהחוזה כבר חתום. בשלב הזה חלק גדול מהאפשרויות לתכנון כבר אינו קיים. מועד העסקה, אופן החלוקה בין בני משפחה, השווי המוצהר והמסמכים שתצרפו משפיעים במקרים רבים על גובה המס. במאמר הזה נתמקד בשאלה מעשית אחת: מה כדאי לבדוק לפני החתימה, כדי שהמס יהיה חלק מתכנון העסקה ולא הפתעה בסופה.
למה "שינויים אחרונים" הם סיבה לבדוק מחדש
חוק מיסוי מקרקעין והתקנות שלו משתנים לעיתים קרובות יחסית. מדרגות מס הרכישה ותקרות הפטורים מתעדכנות מדי תקופה. בשנים האחרונות נקבעו גם הוראות זמניות שנגעו לרוכשי דירה נוספת, לפטורים בדירת מגורים ולהקלות מסוימות.
המשמעות עבורכם פשוטה: מה שהיה נכון לגבי עסקה של קרוב משפחה לפני כמה שנים לא בהכרח נכון היום. לכן לפני כל עסקה כדאי לבדוק את המצב העדכני ביום החתימה הצפוי. אפשר לעשות זאת מול רשות המסים, מול עורך הדין המלווה או מול המשרד שלנו.
מס נקבע לפי הדין ביום העסקה, ולא לפי מה שהיה נכון כשהתחלתם לחשוב עליה.
ארבע החלטות שמשפיעות על המס עוד לפני החוזה
- מועד החתימה. כשצפוי עדכון מדרגות או כשהוראת שעה עומדת לפקוע, גם הבדל של כמה שבועות עשוי להשפיע על התוצאה.
- מי הרוכש ומי המוכר. רישום הנכס על שם אחד מבני הזוג, על שם שניהם או על שם ילד משנה את השאלה כמה דירות יש לכל אחד. זה רלוונטי גם לפטורים ממס שבח וגם למדרגות מס הרכישה.
- מכר, מתנה או חלוקה. בהעברה ללא תמורה בין קרובים קיימות הקלות מסוימות, אבל יש להן תנאים ותקופות צינון. לפעמים העברה כמתנה נראית זולה כעת ומייקרת מכירה עתידית.
- מה בדיוק נמכר. קרקע עם בית, מגרש פנוי, זכויות בנייה שטרם נוצלו או חלק במושע בחלקה משותפת עשויים להיות מסווגים ומחושבים אחרת.
השווי: הנקודה שבה מתעוררות רוב המחלוקות
בעסקאות רבות במגזר הערבי הנכס עובר בין קרובים, בירושה או במחיר שאינו משקף מכירה בשוק החופשי. במקרים כאלה רשות המסים רשאית לקבוע שווי משלה, והשומה שלה עשויה להיות גבוהה מהמחיר המוצהר.
כאן חוות דעת שמאית מוקדמת יכולה לעזור. היא אינה מבטיחה שהרשות תקבל את עמדתכם. עם זאת, היא נותנת בסיס מקצועי ומנומק לשווי, ובמקרה של מחלוקת יש לכם נקודת פתיחה מסודרת להשגה. השמאי בוחן בין היתר:
- את מצב הנכס והרישום שלו, כולל חריגות בנייה
- את התכנון החל על המקרקעין וזכויות הבנייה
- עסקאות השוואה רלוונטיות באזור
- השפעה של שותפות, חלקים לא מוסדרים או מגבלות שימוש
תיעוד שמקטין את השבח
מס שבח מחושב על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מסוימות שהחוק מכיר בהן. לכן תיעוד הוא כסף. כדאי לאתר מראש:
- את חוזה הרכישה המקורי או מסמכי הירושה והמתנה
- קבלות על בנייה, הרחבה ושיפוצים מהותיים
- תשלומי היטל השבחה, אגרות והוצאות תכנון
- שכר טרחה של שמאי ועורך דין בעסקה
כשהנכס נרכש לפני עשרות שנים ואין מסמכים, לעיתים צריך לשחזר את שווי הרכישה בעזרת שמאות רטרוספקטיבית. זהו הליך מקצועי שדורש זמן, ולכן עדיף להתחיל בו לפני העסקה.
לוח זמנים ודיווח
את העסקה צריך לדווח לרשות המסים תוך פרק זמן קצר שנקבע בחוק. איחור עלול לגרור קנסות והצמדה. לכן כדאי שהשווי, המסמכים וההחלטה על הפטורים המבוקשים יהיו מוכנים כבר ביום החתימה. אם מתקבלת שומה שאינה מקובלת עליכם, גם להגשת השגה יש מועד מוגבל.
אם אתם שוקלים מכירה, רכישה או העברה בתוך המשפחה, נשמח לבחון אתכם את התמונה המלאה לפני שאתם חותמים. נבדוק מה ידוע על המצב החוקי העדכני, מה שווי הנכס ואילו מסמכים כדאי להכין. פנו אלינו לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות בטלפון 04-9991515.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה חוות דעת שמאית, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. החוק והנהלים משתנים מעת לעת, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לפני קבלת החלטה מומלץ לפנות לבדיקה פרטנית.
mishcal