לא מחכים לרשות המקומית או לוועדה המחוזית: כך תוסיפו זכויות בנייה בתכנית נקודתית משלכם

כמעט בכל משפחה בוואדי עארה יש את הסיפור הזה: מגרש משפחתי באום אל-פחם, בכפר קרע או בערערה, ילדים שהתחתנו וצריכים דירה, והורים שאומרים "נבנה עוד קומה". ואז מגיע הרגע שבו מגלים שהתב"ע שחלה על המגרש אושרה לפני עשרים שנה ויותר, והיא מתירה פחות קומות, פחות יחידות דיור ופחות שטח ממה שהמשפחה באמת צריכה. רבים בוחרים לחכות: שהרשות המקומית תקדם תכנית חדשה לשכונה, שהוועדה המחוזית תאשר אותה, ש"ההסדרה תבוא". השנים עוברות, הבנייה נעשית בכל זאת, ובסוף נשארים בלי היתר ובלי טופס 4. במאמר זה נסביר למה ההמתנה הזאת אינה הכרחית, ואיך סעיף 62א לחוק התכנון והבנייה, יחד עם חוק ההסדרים, מאפשרים לקדם תכנית מפורטת נקודתית בסמכות הוועדה המקומית, במהירות ובעלות סבירה.

הבעיה: תב"ע ישנה, משפחה שגדלה וטופס 4 שלא מגיע

ניקח דוגמה מוכרת: שכונת אלחווארנה בכפר קרע. התכנית המפורטת שחלה על השכונה אושרה בשנת 2007, ובמגרשי המגורים שלה היא מתירה בניינים של עד ארבע קומות ועד שלוש יחידות דיור למגרש, עם שטח בנייה כולל מוגבל. בפועל, על מגרש של כ-500 מ"ר משפחה בונה ארבע או חמש דירות, בשטחים גדולים יותר. התוצאה: הבניין חורג מהתכנית, אי אפשר לקבל היתר לתוספת, ואי אפשר לקבל טופס 4 (תעודת גמר ואכלוס). בלי טופס 4 אין חיבור קבוע לחשמל ולמים, הבנק לא נותן משכנתא, המכירה או הרישום נתקעים, והמשפחה חשופה לאכיפה. אותה תמונה חוזרת בשכונות הוותיקות של אום אל-פחם ובשאר יישובי ואדי עארה, שבהן התכניות המפורטות התקפות נכתבו למציאות של פעם.

המגבלה אינה בקרקע ואינה במשפחה. המגבלה היא בנייר, ואת הנייר אפשר לשנות.

למה "לחכות לרשות המקומית או למחוז" אינה אסטרטגיה

הרשות המקומית מקדמת תכניות לשכונות שלמות ולעיר כולה, לפי סדר עדיפויות ותקציב שלה, ולא למגרש של משפחה אחת. תכנית בסמכות הוועדה המחוזית היא הליך ארוך ויקר: צוות יועצים רחב, בדיקות סף, דיונים, התנגדויות, ולעיתים קרובות שלוש שנים ויותר עד לאישור. תכנית מתאר כוללנית ליישוב, גם כשהיא מאושרת, אינה מוציאה היתרי בנייה בעצמה: היא קובעת מדיניות, ובסופו של דבר דרושה תכנית מפורטת שתתרגם אותה לזכויות במגרש שלכם. גם תכניות הוותמ"ל הגדולות מיועדות לשכונות חדשות, לא למגרש הקיים של המשפחה. מי שמחכה, מחכה בעצם למישהו אחר שיטפל במגרש שלו, ובינתיים מחירי הקרקע באזור רק עולים.

סעיף 62א: מה הוועדה המקומית מוסמכת לאשר בעצמה

סעיף 62א לחוק התכנון והבנייה מפרט רשימה של נושאים שבהם הוועדה המקומית (למשל הוועדה המקומית עירון או הוועדה המקומית אום אל-פחם) מוסמכת לאשר תכנית בעצמה, בלי להעביר אותה לוועדה המחוזית, כל עוד התכנית אינה סותרת תכנית מתאר מחוזית או ארצית. בין היתר:

• שינוי קווי בניין וקביעת גובה הבניינים ומספר הקומות
• שינוי הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי
• הוספת שימושים למסחר, למשרדים ולמלונאות בחלק משטחי המגורים (עד 25%)
• הוספת שטחי שירות תת-קרקעיים, למשל חניה ומחסנים
• שינוי במספר יחידות הדיור והתאמת חלוקת השטחים במגרש

כל אלה יחד הופכים מגרש "תקוע" למגרש שאפשר לתכנן מחדש לפי הצורך האמיתי של המשפחה.

חוק ההסדרים 2023: הקפיצה הגדולה בזכויות הבנייה

עד לפני כמה שנים הוועדה המקומית יכלה להוסיף שטחי בנייה בשיעור מוגבל. חוק ההסדרים לשנים 2023 ו-2024 הוסיף לסעיף 62א את פסקה (13ב), ובה סמכות של ממש להגדיל את השטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש שנמצא בתחום רשות עירונית (עירייה או מועצה מקומית), כאשר חלפו לפחות חמש שנים מאז שנכנסה לתוקף התכנית המחוזית שחלה עליו. השיעורים שקבע החוק:

1. מגרש שבנייתו טרם החלה: תוספת של עד 80% מהשטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית הקיימת.
2. מגרש בנוי, בלי הריסה: תוספת של עד 50%.
3. מגרש בנוי שנקבע בתכנית כי ימומש רק בהריסה ובנייה מחדש: תוספת של עד 100%.

התוספת מוגבלת גם ב"שטח מרבי" שתלוי בגודל הרשות: 1,000 מ"ר ברשות של עד 50,000 תושבים (כמו כפר קרע וערערה) ו-2,000 מ"ר ברשות של 50,000 עד 100,000 תושבים (כמו אום אל-פחם). לצד התוספת מותר להוסיף שטחי שירות תת-קרקעיים, וההסדר אינו חל על מבנים המיועדים לשימור. חשוב: רוב התכניות המפורטות הוותיקות בוואדי עארה אושרו לפני יותר מחמש שנים, ולכן רוב המגרשים עומדים בתנאי הזה. ההוראות משתנות מעת לעת, ולכן לפני כל צעד כדאי לבדוק את הנוסח העדכני ואת מצב המגרש הספציפי.

דוגמה מהשטח: מגרש משפחתי בשכונה ותיקה בוואדי עארה

במשרדנו ליווינו לאחרונה בעלים של מגרש משפחתי בשכונה ותיקה באזור, שעליו חלה תכנית מפורטת ישנה מהסוג שתיארנו למעלה. במקום לחכות, הכנו יחד עם מתכנן תכנית מפורטת נקודתית בסמכות הוועדה המקומית: תוספת של 80% לשטחי הבנייה מכוח חוק ההסדרים, הגדלת מספר יחידות הדיור, אפשרות להמיר עד 25% מהשטח למסחר ולמשרדים, שטחי שירות תת-קרקעיים, התאמת קווי הבניין והגובה. פחות משנה אחרי פתיחת התיק החליטה הוועדה המקומית להפקיד את התכנית, וההודעה על ההפקדה פורסמה. אחרי תקופת ההתנגדויות והאישור, ההיתרים יוצאים באותה ועדה מקומית, והבניין שכבר עומד על המגרש יכול להיות מוסדר ולקבל טופס 4. אותו מסלול בדיוק פתוח למגרשים באום אל-פחם ובשאר יישובי האזור.

מה זה דורש מכם, ומה אנחנו עושים

מצידכם נדרשים נסח רישום, מפת מדידה עדכנית, פרטי הבנייה הקיימת וחתימת בעלי הזכויות במגרש (או הרוב הנדרש בחוק). מצידנו, משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים מרכז את כל ההליך תחת קורת גג אחת: בדיקת היתכנות ראשונית (האם המגרש עומד בתנאי סעיף 62א, כמה אפשר להוסיף ומה ההשלכות על היטל ההשבחה), הכנת התכנית עם המתכנן, ליווי בדיונים בוועדה ובהתנגדויות, ועד להיתר הבנייה ולטופס 4. על הכלים האחרים שעומדים לרשות בעלי מגרשים כתבנו גם במאמר התב"ע הישנה מגבילה אתכם? כך תגדילו זכויות בנייה, ועל שירותי התכנון וההנדסה שלנו בעמוד שירותים הנדסיים.

יש לכם מגרש באום אל-פחם, בכפר קרע או בכל יישוב בוואדי עארה שהתב"ע הישנה חונקת? אל תחכו שמישהו אחר יתכנן אותו. התקשרו לייעוץ ראשוני ללא עלות: 04-9991515, או פנו אלינו דרך עמוד צור קשר.