يصل كثيرون منكم إلى مرحلة القرض السكني بعد أن أبرموا الصفقة، أو بعد أن قرّروا البناء على قطعة الأرض العائلية، ليكتشفوا أن البنك لا يكتفي بالعقد وبالسعر الذي اتفقتم عليه. فقبل أن يُصرف المال يدخل الصورة مثمّن عقاري من قِبل البنك. وفي البلدات العربية، حيث معظم العقارات بيوت خاصة، بعضها على أرض عائلية لم تُسجَّل بعد وبعضها يضم إضافات بُنيت على مرّ السنين، كثيرًا ما يكون هذا التثمين هو النقطة التي تتعثّر عندها الصفقة. نشرح في هذا المقال ما الذي يبحث عنه البنك وكيف تصلون مستعدّين.
لماذا يحتاج البنك أصلًا إلى مثمّن
العقار هو ضمانة البنك. فإذا لم يُسدَّد القرض، يحتاج البنك إلى أن يعرف أن بين يديه عقارًا بقيمة كافية، يمكن تسجيل الرهن عليه وتسييله وفق القانون. لذلك لا يُطلب من المثمّن أن يحدّد كم يساوي البيت فحسب، بل أيضًا ما إذا كان عقارًا يمكن رهنه بأمان.
بعض الأمور المهمّ معرفتها:
- يُختار المثمّن عادةً من قائمة المثمّنين الذين يعمل معهم البنك، حتى عندما تدفعون أنتم أتعابه.
- نسبة التمويل التي ستحصلون عليها تُشتق، من بين أمور أخرى، من القيمة التي حدّدها التثمين، وليس فقط من السعر الوارد في العقد.
- يُكتب التثمين وفق متطلبات البنك وتعليماته، ولذلك فهو محافظ بطبيعته.
تثمين القرض السكني لا يفحص كم يساوي العقار فحسب، بل ما إذا كان ضمانة يمكن للبنك الاعتماد عليها.
ما الذي يُفحص فعليًا في البيت الخاص
خلال الزيارة والعمل المكتبي يمرّ المثمّن على عدة طبقات:
- الوضع القانوني – من المسجَّل مالكًا في الطابو أو في سلطة أراضي إسرائيل، وهل توجد ملاحظات أو رهونات أو حجوزات، وهل حقوق البائع أو المقترض واضحة.
- الوضع التخطيطي – ما الذي يتيحه مخطط البناء الهيكلي (التبع) في القسيمة، وما هو التخصيص وما هي حقوق البناء.
- رخص البناء مقابل الوضع على أرض الواقع – هل المبني يطابق الرخصة، وهل توجد طوابق أو شرفات أو وحدات أُضيفت دون ترخيص.
- الوضع المادي – عمر المبنى، وجودة البناء، والصيانة والتشطيب.
- المقارنة بالسوق – صفقات مشابهة في المنطقة، مع ملاءمات للموقع والمساحة والحالة.
النقاط الحسّاسة في البلدات العربية
هنا تكمن معظم حالات التأخير التي نصادفها في وادي عارة والمثلث والجليل:
- أرض مشاع أو غير مسجّلة بشكل منظّم – عندما تكون القسيمة مسجّلة باسم عدة أفراد من العائلة دون تقسيم، سيرغب البنك في معرفة الجزء الذي يعود إليكم وما إذا كانت هناك موافقات خطية.
- البناء المخالف – الطابق أو الشقة اللذان بُنيا دون ترخيص لا يُدرجان في الغالب ضمن القيمة التي يوافق البنك على الإقراض بموجبها، وقد يؤخّران الموافقة أحيانًا.
- عدة بيوت على قسيمة واحدة – وضع شائع لأفراد عائلة بنوا بيوتهم متجاورة. يجب إثبات أي جزء من القسيمة والمبنى هو المرهون.
- البناء الذاتي على مراحل – في القرض السكني للبناء يُصرف المال وفق التقدّم في العمل، ويعود المثمّن لفحص كل مرحلة قبل الصرف التالي.
تتغيّر قواعد البنوك وإجراءاتها من حين لآخر ومن بنك إلى آخر، لذا يُستحسن أن تتحقّقوا مسبقًا مما هو مطلوب بالضبط في حالتكم.
كيف تستعدون قبل وصول المثمّن
الاستعداد الجيد يوفّر أسابيع. يُنصح بأن تجمعوا مسبقًا:
- مستخرج طابو محدّث أو تأكيد حقوق من سلطة أراضي إسرائيل.
- رخصة البناء والمخططات المصادَق عليها، وإن وُجدت – شهادة إتمام أو نموذج 4.
- خارطة تقسيم أو اتفاقية شراكة بين أفراد العائلة، إذا كانت الأرض مشتركة.
- عقد الشراء، أو الميزانية والجدول الزمني إذا كان الحديث عن بناء.
إذا كنتم تعلمون بوجود مخالفات أو مشكلة في التسجيل، فالأفضل معالجتها أو على الأقل الحصول على رأي مهني قبل تقديم الطلب إلى البنك، بدلًا من اكتشاف ذلك في منتصف العملية.
ماذا تفعلون عندما تأتي القيمة منخفضة
قد يؤدي تثمين أقل من السعر إلى تقليص مبلغ القرض السكني. وهذا ليس بالضرورة نهاية الطريق. يمكنكم أن تطلبوا من البنك إعادة الفحص، وأن تقدّموا صفقات مقارنة ذات صلة أو مستندات لم تُعرض، وأحيانًا أن تطلبوا تثمينًا إضافيًا وفق إجراءات البنك. والمثمّن الذي يرافقكم يستطيع أن يفحص ما إذا وقعت أخطاء في المعطيات أو المساحات أو الحقوق، وأن يصوغ الاعتراض بلغة مهنية.
في مشكال لتثمين العقارات والخدمات الهندسية من أم الفحم نعرف جيدًا خصائص الأرض والبناء في المجتمع العربي، ويمكننا فحص عقاركم حتى قبل التوجّه إلى البنك، والكشف مسبقًا عن مشاكل التسجيل أو الرخص أو المخالفات، وتهيئتكم للتثمين. اتصلوا لاستشارة أولية مجانية: 04-9991515.
mishcal