רבים מכם מגיעים לשלב המשכנתא אחרי שכבר סגרתם עסקה, או אחרי שהחלטתם לבנות על המגרש המשפחתי, ומגלים שהבנק לא מסתפק בחוזה ובמחיר שסיכמתם. לפני שהכסף משתחרר נכנס לתמונה שמאי מקרקעין מטעם הבנק. ביישובים הערביים, שבהם רוב הנכסים הם בתים פרטיים, חלקם על קרקע משפחתית שטרם נרשמה ובחלקם תוספות שנבנו לאורך שנים, השמאות הזו היא לא פעם הנקודה שבה העסקה מתעכבת. במאמר נסביר מה הבנק מחפש ואיך להגיע מוכנים.
למה הבנק בכלל צריך שמאי
הנכס הוא הביטחון של הבנק. אם ההלוואה לא תוחזר, הבנק צריך לדעת שיש בידיו נכס בשווי מספיק, שניתן לרשום עליו משכנתא ולממש אותו כחוק. לכן השמאי לא נדרש רק לומר כמה הבית שווה, אלא גם האם הוא נכס שאפשר לשעבד בבטחה.
כמה דברים חשוב לדעת:
- השמאי נבחר בדרך כלל מתוך רשימת שמאים שהבנק עובד איתם, גם כשאתם משלמים את שכר הטרחה.
- שיעור המימון שתקבלו נגזר בין היתר מהשווי שנקבע בשמאות, ולא רק מהמחיר בחוזה.
- השמאות נכתבת לפי דרישות והנחיות של הבנק, ולכן היא שמרנית מטבעה.
שמאות למשכנתא בודקת לא רק כמה הנכס שווה, אלא האם הוא ביטחון שהבנק יכול לסמוך עליו.
מה נבדק בפועל בבית פרטי
בביקור ובעבודה המשרדית השמאי עובר על כמה שכבות:
- מצב משפטי – מי רשום כבעלים בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, האם יש הערות, שעבודים או עיקולים, והאם הזכויות של המוכר או הלווה ברורות.
- מצב תכנוני – מה התב"ע מאפשרת במגרש, מה היעוד ומה זכויות הבנייה.
- היתרי בנייה מול המצב בשטח – האם מה שבנוי תואם את ההיתר, והאם יש קומות, מרפסות או יחידות שנוספו בלי היתר.
- מצב פיזי – גיל המבנה, איכות הבנייה, תחזוקה וגמר.
- השוואה לשוק – עסקאות דומות באזור, תוך התאמות למיקום, לגודל ולמצב.
הנקודות הרגישות ביישובים הערביים
כאן נמצאים רוב העיכובים שאנחנו פוגשים בוואדי עארה, במשולש ובגליל:
- קרקע במושע או ללא רישום מסודר – כשהחלקה רשומה על שם כמה בני משפחה בלי חלוקה, הבנק ירצה לדעת איזה חלק שייך לכם ואם יש הסכמות בכתב.
- בנייה חורגת – קומה או דירה שנבנו בלי היתר לרוב לא ייכללו בשווי שעליו הבנק מוכן להלוות, ולעיתים עלולים לעכב את האישור.
- כמה בתים על מגרש אחד – מצב נפוץ של בני משפחה שבנו זה ליד זה. צריך להראות איזה חלק מהמגרש והמבנה משועבד.
- בנייה עצמית בשלבים – במשכנתא לבנייה הכסף משתחרר לפי התקדמות, והשמאי חוזר לבדוק כל שלב לפני השחרור הבא.
הכללים והנהלים של הבנקים משתנים מעת לעת ומבנק לבנק, ולכן כדאי לבדוק מראש מה בדיוק נדרש במקרה שלכם.
איך להתכונן לפני שהשמאי מגיע
הכנה טובה חוסכת שבועות. מומלץ לאסוף מראש:
- נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל.
- היתר בנייה ותוכניות מאושרות, ואם יש – תעודת גמר או טופס 4.
- תשריט חלוקה או הסכם שיתוף בין בני המשפחה, אם הקרקע משותפת.
- חוזה הרכישה, או תקציב ולוח זמנים אם מדובר בבנייה.
אם אתם יודעים שיש חריגות או בעיית רישום, עדיף לטפל או לפחות לקבל חוות דעת לפני הגשת הבקשה לבנק, ולא לגלות זאת באמצע התהליך.
מה עושים כשהשווי יצא נמוך
שמאות נמוכה מהמחיר עלולה לצמצם את סכום המשכנתא. זה לא בהכרח סוף הדרך. אפשר לבקש מהבנק לבחון מחדש, להציג עסקאות השוואה רלוונטיות או מסמכים שלא הוצגו, ולעיתים להזמין שמאות נוספת לפי נוהלי הבנק. שמאי שמלווה אתכם יכול לבדוק אם נפלו טעויות בנתונים, בשטחים או בזכויות, ולנסח את ההשגה בשפה מקצועית.
במשקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים מאום אל פחם אנחנו מכירים היטב את מאפייני הקרקע והבנייה במגזר הערבי, ויכולים לבדוק את הנכס שלכם עוד לפני הפנייה לבנק, לזהות מראש בעיות רישום, היתרים או חריגות ולהכין אתכם לשמאות. התקשרו לייעוץ ראשוני ללא עלות: 04-9991515.
mishcal