או נצא יחד למסע קטנטן, שבעיצומו נשאל אתכם שאלה (שאת התשובה עליה אנחנו כבר יודעים מראש): לפני X שנים רכשתם דירה. כעת, אתם מעוניינים לשדרג את איכות חייכם ולעבור לדירה גדולה יותר. המעבר לדירה החדשה, מותנה במכירת הנכס הנוכחי שבבעלותכם. והנה השאלה: האם אתם יודעים כמה כסף לדרוש בעבור הנכס, או במילים פשוטות – מהו ערכו? התשובה היא שלא. ערכי הנכסים אינם נשארים קבועים, אלא עולים ויורדים בהתאם למספר רב של פרמטרים – ממידת התחזוקה בנכס, דרך המצב הסוציו-אקונומי המאפיין את העיר ועד צפי להתפתחות השכונה. 

לפני שאתם עושים צעד משמעותי כל כך, אל תשכחו את הצעד הראשון ההכרחי – ביצוע הערכת שווי דירה. לפניכם, שלושה דגשים חשובים שכדאי להפנים, לאמץ וליישם. 

1. שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה

במידה ומבליחה כעת לראשכם השאלה: “עד כמה חשוב שהשמאי יהיה בעל ניסיון?”, דעו כי אתם שואלים את השאלה הנכונה. מדוע? משום שמומלץ לכם בחום להפקיד את הערכת השווי לנכס, בידיו של שמאי מקרקעין בעל ניסיון מקצועי רב. השמאי הוא זה שבסופו של דבר יקבע כמה שווה הנכס שאתם רוצים למכור. כלומר, הערכתו היא זו שתקבע בכמה תמכרו, ובעיקר – כמה תרוויחו. 

הערכת שווי דירה עם שמאי שאיכויותיו אינן ידועות לכם/איכויותיו המקצועיות בינוניות, היא הימור מסוכן. אי דיוקים בהערכה (ואין זה מופרך שזה יקרה עם שמאי שאינו די מקצועי), עלולים לגרום לכם – המוכרים, להפסד כספי.

2. הערכת שווי דירה – לפני פרסומה למכירה

אין משמעות רק לשמאי המקרקעין שאיתו תעבדו, אלא גם לתזמון הערכת השווי לנכס. אז מתי כדאי לערוך אותה? לפני שאתם משקיעים את משאביכם בפרסום/בתיווך, הרי איך תוכלו לנקוב במחיר מבלי שאתם יודעים מהו ערכה? הערכת השווי תשקף בפניכם כמה הדירה שווה, אם ערכה עלה או ירד מיום קנייתה ובעיקר – אם מכירתה בשלב זה כלכלית לכם. 

3.לא מנחשים “ערך נכס”, אלא בודקים אותו!

אתם יכולים לתאר לעצמכם ששמאי המקרקעין ראו המון דברים. אחד מהם? הערכת שווי המבוצעת ע”י בעל הנכס בעצמו. כן ,אתם קוראים נכון. ישנם בעלי נכסים שלא ממש מודעים לחשיבותה של הערכת השווי. במקרים אחרים הם אכן מודעים לה, אך מאמינים כי אין להם כל צורך בשמאי חיצוני שיקבע בעבורם את הערך. ואז, כשהם מחליטים למכור את הנכס שלהם, הם “זורקים” מחיר אינטואיטיבי – כזה שאינו מבוסס ובטח שאינו משקף את ערכו האמיתי. מראש, הסבירות כי קונה פוטנציאלי יסכים לרכוש נכס ללא הערכת שווי, נמוך עד לא קיים. 

בעלותכם בית צמוד קרקע (המוכר גם בשמות וילה או בית פרטי), ולאחרונה אתם שוקלים את האפשרות למכור אותו? אתם מעוניינים לשדרג את רמת חייכם ולעבור מדירה לבית צמוד קרקע? רגע לפני שאתם יוצאים לדרך – לא משנה בתוך אילו נעליים, מומלץ לכם לבצע הערכת שווי בית פרטי.

תכליתה של הערכת שווי בית פרטי היא לשקף בפניכם את ערכו של הבית – כבעלי הבית או כאלו המעוניינים לרכוש אותו. פעמים רבות, בעלי הבית “מהמרים” על הערך, מפרסמים מודעת “למכירה” עם מחיר שאינו משקף את הנכס והשוק וכך מפספסים הזדמנויות. שמאי מקרקעין אמין ומקצועי, יבצע בעבורכם הערכה מדויקת המשקפת את ערכו העדכני של הבית.

איך מתבצעת הערכת שווי בית פרטי?

בגדול, הערכת השווי לבתים פרטיים לא שונה מהערכת שווי לדירות בבנייני מגורים. עם זאת, הערכת השווי לבתים הפרטיים כוללת בתוכה גם התייחסות לשטח הנכס. פעמים רבות, הבית בנוי רק על חלק מהשטח, כך שיש לקחת גם אותו בחשבון עם שקלול הערך. לבתים פרטיים מאפיינים ייחודיים, וגם הם נכללים בהערכת השווי, לדוגמא: עליית גג, חצר גדולה, בריכה, קומת מרתף וכיוצא בזה. פרמטרים נוספים המשוקללים בהערכת השווי:

• גודל הבית
• מספר החדרים (חלוקת הבית)
• מידת התחזוקה של הבית
• האזור בארץ בו ממוקם הנכס
• רחוב ושכונת המגורים
• סביבת הנכס (מתפתחת? מתבצעות בה עבודות לשיפור תשתיות?)

• ערכם של בתים צמודי קרקע בהכרח יהיה גבוה יותר מדירות?”

  לרוב כן. הסיבה היא שבתים פרטיים לרוב גדולים יותר, מאופיינים ב-2 קומות או יותר, כוללים חצר גדולה, חדרים מרווחים וכן הלאה. עם זאת, ישנם גם מקרים בהם דירות בעלות ערך גבוה יותר. לדוגמא: ערכו של בית פרטי בגודל 2 חדרים בדרום הארץ, ככל הנראה לא יהיה גבוה יותר מערכה של דירת 3 חדרים בבניין דירות בתל אביב. מסיבה זו חשובה לבצע הערכת שווי מקצועית, ואף פעם לא להניח הנחות.

  “שכן שלי מכר את הווילה שלו ב-12 מיליון. זהו גם ערך הווילה שלי?”

  השוואה בין נכסים דומים היא כלי לגיטימי לביצוע הערכת שווי בית פרטי. עם זאת, חשוב לדעת: ישנם המון נכסים דומים, אך כמעט ואין נכסים זהים (אם בכלל). במידה ובתיכם חולקים מאפיינים זהים – גודל, גיל, שכונה ורחוב, ראוי יהיה לבדוק בכמה השכן מכר את הנכס שלו. חשוב להדגיש כי ההשוואה הינה כלי נוסף להערכת שווי, ואינה מחליפה את בדיקת הנכס ע”י שמאי מקרקעין.

  מדוע הערכת שווי צריכה לעניין גם אתכם?

  גם אם אינכם מתכננים למכור את הבית בעתיד הקרוב, הערכת השווי נכונה לכם. כשם שאתם בודקים את מצב העובר ושב שלכם בבנק, כך חשוב שתדעו מהו ערכו של הנכס וכמה כסף הוא שווה לכם. לפרטים נוספים וייעוץ ראשוני ללא עלות