בשעה טובה, תיקון 157 לחוק תו”ב – שומה מוסכמת אושר סופית בקריאה שלישית והתיקון פורסם בילקוט הפרסומים ונכנס לתוקף.
מהו היטל השבחה ולמה הוא משמש?
היטלי השבחה הם תשלומים שמוטלים על בעל הזכויות כאשר ערך הנכס הושבח כתוצאה מאישור תכנית, הקלות, שימוש חורג , או בדרך אחרת. תשלומים אלו נועדו לכסות את עלויות התכנון, הפיתוח והשקעה בתשתיות ציבוריות כמו כבישים, מוסדות חינוך, ושטחים ירוקים להרחבה ראה “היטל השבחה – אתם שואלים, אנחנו עונים”
התיקון החדש משנה את הטקטיקה והאסטרטגיה
טרם אישור תיקון 157 לחוק, תהליך הערעור על היטלי השבחה היה באמצעות נקיטת אחד משני מסלולים : 1) לפנות לשמאי מכריע 2) לפנות לוועדת ערר, ההליך מורכב, ארוך ומלא רגולציה, ורבים נמנעו ממנו במיוחד בעלי הזכויות שקיבלו שומות היטל השבחה בסדר גודל 30-90 אלף ש”ח וזאת עקב שיקולים כלכליים (תשלום לשמאי מטעמם, תשלום שכ”ט לשמאי מכריע, רמת סיכון/הימור לסך ההפחתה הצפויה וכו’), רגולציה ולוחות זמנים.
כעת, בזכות “חוק שומות מוסכמות”, יוכלו בעלי הזכויות שקבלו חבות בהיטל השבחה עד 90 אלף ש”ח לפנות להליך של שומה מוסכמת וזאת דרך פנייה שמאי מקרקעין מטעם בעלי הזכויות לוועדה המקומית לבחון מחדש את גובה היטל ההשבחה.
איך זה עובד?
שמאי מטעם בעל הזכויות יגיש שומה אחרת לוועדה המקומית בתוך 45 ימים.
שמאי מטעם הוועדה המקומית בוחן את הבקשה בתוך 14 עד 21 ימים.
במידה ויש הסכמה, הבקשה נבדקת על ידי השמאי הממשלתי הראשי, שגם לו מוקצים 21 ימים להחלטה.
במידה ואין הסכמה/ דחיית השומה מהשמאי הראשי הממשלתי, תתאפשר לבעל הזכויות לפנות לשמאי מכריע בתוך הזמן הקצוב בחוק
לאחר האישור, השומה המעודכנת נכנסת לתוקף ותפורסם ע”י הוועדה המקומית – תוך זמן קצר בהרבה מאשר ההליך הקודם.
לסיכום
ההליך הנ”ל הינו צעד מהותי וחשוב במיוחד לבעלי הזכויות שקיבלו חבות בגובה היטל השבחה פחות מ – 90 אלף ש”ח, אשר וייתכן שהמסלול זה יחסוך להם זמן וכסף.
קיבלתם שומת היטל השבחה? אל תרוצו לשלם בלי להתייעץ עם שמאי מקרקעין . לשיחת ייעוץ מקצועית ללא עלות עם שמאי מקרקעין בנושא היטל השבחה, התקשרו – 04-9991515 או לפנות למשרדנו “משקל-שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” בשעות פעילות המשרד
מאפשרת ביצוע שינויים משמעותיים במרקם תכנוני, תוך התאמה ליעדים תכנוניים רחבים יותר.
תורמת להתחדשות עירונית, פיתוח תשתיות ושיפור איכות הסביבה.
כפופה להליכי שיתוף ציבור מעמיקים, תוך התחשבות בזכויות ובצרכים של כלל הגורמים המעורבים.
שמאי מקרקעין: חוליה חיונית במערך תכנית איחוד וחלוקה
תכנית איחוד וחלוקה היא הליך מורכב, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה משפטית וכלכלית. שמאי מקרקעין מוסמך ממלא תפקיד קריטי בהצלחת הליך זה, ומהווה גורם מקצועי בלתי תלוי המסייע לצוות התכנון, ליזמים ולבעלי הזכויות במגוון היבטים:
הערכת שווי נכסים:
שמאי מקרקעין מבצע הערכה מקצועית של שווי כל מגרש לפני ביצוע איחוד וחלוקה, ולאחר מכן את שווי כל חלקה חדשה שנוצרת במסגרת התכנית.
הערכה זו מתבססת על ניתוח מעמיק של נתונים רבים, כגון מיקום, גודל, יעוד קרקע, זכויות בנייה, תשתיות קיימות ופוטנציאל פיתוח.
ידע מקצועי נרחב של שמאי מקרקעין מאפשר לו לקחת בחשבון את ההשפעות הסינרגטיות של תכנית איחוד וחלוקה על שווי כל נכס, הן חיוביות והן שליליות, תוך התייחסות הן למצב קיים והן לתוכניות עתידיות.
טבלת הקצאה ואיזון:
אחד מהכלים המרכזיים בהליכי איחוד וחלוקה היא טבלת הקצאה ואיזון.
טבלה זו מפרטת את שווי כל מגרש לפני ואחרי ביצוע איחוד וחלוקה, וקובעת את אופן חלוקת ההפרשים בין בעלי הזכויות.
שמאי מקרקעין מוסמך אחראי על הכנת טבלת הקצאה ואיזון ערוכה ומקצועית, תוך התחשבות בעקרונות של צדק, שוויון והוגנות.
ניסיונו הרב של שמאי מקרקעין מאפשר לו לוודא שכל בעל זכויות יקבל פיצוי הולם עבור הפגיעה שעלולה להיגרם לו כתוצאה מהתכנית, תוך התחשבות הן בשווי זכויותיו והן בתרומתו לתוכנית.
בחירת הכלי המתאים:
הבחירה בין תשריט חלוקה מוסכם לבין תכנית איחוד וחלוקה לא בהסכמה תלויה במטרות הספציפיות, בהיקף השינויים הנדרשים, במאפייני הקרקע ובמרחב התכנוני הרלוונטי.
לסיכום:
תשריט חלוקה מוסכם:
הגדרה: כלי משפטי המאפשר חלוקת מגרש קיים למספר חלקות קטנות יותר, בהסכמת כלל בעלי הזכויות בו.
בסיס חוקי: סעיף 121 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965.
תנאים עיקריים:
הסכמת כלל בעלי הזכויות במגרש.
עמידה בתנאי התכנון והבנייה החלים על האזור.
תשלום אגרות והיטלים כנדרש.
יתרונות:
הליך פשוט יחסית.
עלויות נמוכות יחסית.
מתאים לשינויים מוגבלים בהיקפם.
שומר על זכויות בעלי הזכויות הקיימים.
חסרונות:
תחולה מוגבלת לשינויים קלים יחסית.
כפוף להסכמת כלל בעלי הזכויות, מה שיכול להקשות על ביצועו.
לא מאפשר ביצוע שינויים משמעותיים במרקם התכנונית.
שחקנים ראשיים ומשניים:
הסכמת כל בעלי הקרקע.
מודד מוסמך.
אישור וועדה מקומית.
תכנית איחוד וחלוקה לא בהסכמה:
הגדרה: כלי תכנוני המאפשר ביצוע שינויים משמעותיים ברישום קרקעות, לרבות איחוד מגרשים, חלוקה מחדש והקצאת שטחים ציבוריים, גם ללא הסכמת כלל בעלי הזכויות.
בסיס חוקי: סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965.
בתוך שוק הנדל”ן הדינמי, תפקידם של שמאים מוסמכים הינו קריטי, ובפרט במגזר הערבי. תרומתם ניכרת הן בעסקאות פרטניות והן בפרויקטים ציבוריים, תוך התמודדות עם אתגרים ייחודיים המאפיינים את השוק במגזר זה.
להלן מספר סיבות לכך שאנשים באום אל פחם עשויים להזדקק לשירותי שמאי מקרקעין:
רכישת או מכירת נכס:
שמאי מקרקעין יכול לספק הערכת שווי נכס מדויקת, שתסייע לכם לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישתו או מכירתו.
הערכה זו חשובה במיוחד באום אל פחם, שם שוק הנדל”ן דינמי ומתפתח, וייתכן שקשה להעריך את שווי הנכס באופן עצמאי.
דוגמה: משפחה המעוניינת לרכוש בית באום אל פחם נתקלת בקושי בהערכת שווי הנכס. נתוני עסקאות דומות באזור אינם זמינים, והשוואה בין נכסים דומים אינה אפשרית.
פתרון: שמאי מקרקעין מוסמך, בעל ידע מעמיק בשוק המקומי, יבצע ניתוח מעמיק של נתוני עסקאות דומות, תוך התחשבות במאפיינים ייחודיים של הנכס, כמו מיקומו, גודלו, מצבו ותנאי השוק הנוכחי. הערכת שווי מדויקת תאפשר למשפחה לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת הנכס.
מימון:
אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא, הבנק יבקש מכם להציג הערכת שווי של הנכס.
שמאי מקרקעין מוסמך יכול לבצע הערכת שווי זו עבורכם.
דוגמה: יזם נדל”ן ערבי מעוניין להקים פרויקט מגורים חדש ביישוב. הוא זקוק למימון של 10 מיליון ש”ח מהבנק.
פתרון: שמאי מקרקעין מוסמך יבצע הערכת שווי של הנכסים בפרויקט, תוך התחשבות בפוטנציאל ההשבחה שלהם. חוות דעת מקצועית זו תשמש את הבנק כבסיס להחלטה בנוגע להענקת מימון, ותאפשר ליזם לגייס את ההון הדרוש למימוש הפרויקט.
תכנוןובנייה:
אם אתם מתכננים לבנות או לשפץ נכס, ייתכן שתצטרכו להגיש חוות דעת של שמאי מקרקעין לרשויות המקומיות.
שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם בתהליך זה ולוודא שהחוות דעת שלכם עומדת בכל הדרישות.
דוגמה: רשות מקומית במגזר הערבי מתכננת להקים שכונה חדשה. היא זקוקה להערכה של כדאיות כלכלית של הפרויקט.
פתרון: שמאי מקרקעין מוסמך יבצע ניתוח מעמיק של עלויות הפרויקט, הכנסות צפויות מהשכרת או מכירת הנכסים, ותחזית השבחה עתידית. חוות דעת זו תשמש את הרשות המקומית לקבלת החלטה בנוגע להיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
היטל השבחה:
אם אתם מוכרים נכס, ייתכן שתצטרכו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית.
שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם להעריך את גובה ההיטל ולערער עליו במידת הצורך.
דוגמה: אדם פרטי מכר דירה באום אל פחם וקיבל צו תשלום היטל השבחה בסכום גבוה. הוא אינו בטוח אם גובה ההיטל מוצדק.
פתרון: שמאי מקרקעין מוסמך יבחן את חוקיות צו התשלום, יעריך את גובה ההיטל הנכון ויסייע למוכר לערער על גובה ההיטל במידת הצורך. סיוע זה עשוי לחסוך למוכר סכומים משמעותיים.
סכסוכים משפטיים:
במקרים של סכסוכים משפטיים הקשורים לנדל”ן, ייתכן שתצטרכו להיעזר בחוות דעת של שמאי מקרקעין.
שמאי מקרקעין יכול לספק חוות דעת מקצועית שתסייע לבית המשפט להכריע בסכסוך.
דוגמה: שני אחים ירשו בית מאביהם ואינם מסכימים לגבי חלוקת הנכס.
פתרון: שמאי מקרקעין מוסמך יבצע הערכת שווי של הנכס, תוך התחשבות במאפיינים ייחודיים שלו ובחלופות חלוקה אפשריות. חוות דעת מקצועית זו תשמש את בית המשפט לקבלת החלטה צודקת בנוגע לחלוקת הנכס.
ייעוץ כללי:
שמאי מקרקעין יכול לספק לכם ייעוץ מקצועי בנוגע לכל עניין הקשור לנדל”ן, כגון השקעות בנדל”ן, מיסוי נדל”ן ועוד.
דוגמה: משקיע ערבי מעוניין להשקיע בנדל”ן באום אל פחם. הוא זקוק לייעוץ בנוגע לבחירת נכסים מניבים.
פתרון: שמאי מקרקעין מוסמך יספק למשקיע מידע מעמיק על שוק הנדל”ן באזור, תוך התחשבות בטרנדים עכשוויים, צפי לה
בנוסף לכך, יש לציין כי:
חשוב לבחור שמאי מקרקעין בעל ניסיון וידע מקצועי בתחום הנדל”ן באום אל פחם.
מומלץ לקבל מספר הצעות מחיר משמאים שונים לפני בחירת שמאי.
לסיכום, שירותיו של שמאי מקרקעין יכולים להיות חיוניים עבור כל מי שמתעסק בנדל”ן באום אל פחם, ותמיד לזכור לא חוכמה לחסוך בשומה!! במיוחד וכאשר מדובר בנכסים ששווים מליונים.
במערכת התכנון והבנייה בישראל, תוכנית מפורטת היא תוכנית שיש בה רמת פירוט מספקת, המאפשרת להבין איזה מבנה ניתן לבנות על הקרקע. בדרך כלל, זו תהיה התוכנית הנמוכה ביותר במדרג התוכניות, כאשר מעליה קיימות תוכנית רבות אחרות: תוכנית מתאר מקומית, תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מתאר ארצית, ולעיתים יותר מאחת. יש לציין שמכח תכנית מופרטת אפשר להוציא היתרים, אשר תכנית זו מהווה תכנית ברזולוציה קטנה המשמע תכנית נקודתית.
לאחרונה אושר חוק ההסדרים, אשר מקנה לוועדה המקומית סמכויות נוספות וחזקות. לפני אישור חוק זה רוב התכניות שמצריכות שינוי מהותי או תוספת זכויות בנייה מסיביות היו בסמכות וועדה מחוזית.
תכנית בסמכות וועדה מחוזית עולה הרבה כסף, הרבה משאבים, הרבה יועצים, רגולציית תכנון, והרבה זמן ( ממוצע לאישור כ- 2-3 שנים). חוק ההסדרים בא להפחית תלות זו אשר מקנה לוועדה המקומית הרחבת סמכויות וכח, המשמע פחות יועצים, פחות חיכוכים, פחות כסף והכי חשוב פחות זמן (ממוצע הזמן לאשור תכנית זו הינו כ- שנה).
אז מה הסמכויות החדשות בידי הוועדה המקומית?
סמכות לשינוי ייעוד בתחום רשות עירונית מתעסוקה או מסחר למגורים.
סמכות להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה בתחום רשות עירונית במגרש בו מצוי מבנה שאינו מבנה הטעון חיזוק: בהריסה ובניה מחדש: 100% מעל הקרקע + שטחי שירות תת”ק עד פי שלושה משטח המגרש + שטחים לצרכי ציבור עד 10% מסך השטח המותר לבנייה לאחר הגדלה; במגרש הפנוי מבנייה: 80% מעל הקרקע + שטחי שירות תת”ק לפי פסקה (15) + שטחים לצרכי ציבור עד 10% מסך השטח המותר לבנייה לאחר הגדלה; בתוספת למבנה קיים: 50% מעל הקרקע + שטחי שירות תת”ק לפי פסקה (15) + שטחים לצרכי ציבור עד 14% מסך השטח שנוסף מעל הקרקע.
השטח המירבי המותר להגדלת השטח הכולל המותר לבניה:
ברשות מקומית עד 50 אלף תושבים: עד 1,000 מ”ר;
ברשות מקומית בין 50 אלף ל- 100 אלף תושבים: עד 2,000 מ”ר;
ברשות מקומית מעל 100 אלף תושבים: עד 3,500 מ”ר;
בוועדה עצמאית או עצמאית מיוחדת: עד 5,000 מ”ר.
הגדלת השטח המותר לבניה במגרש לצרכי ציבור.
הוספת שימושים למבני ציבור במגרש לצרכי ציבור, שמותרים בו רק שימושים למבני ציבור, ובתנאי שמתקיימים כל אלו:
1- אין סתירה לתכנית כוללנית;
2- לא מדובר במתחם להתחדשות עירונית;
3- אין בכך כדי לסכל את מימוש מבני הציבור שקבעה הוועדה המחוזית.
הפחתת הרוב הדרוש להגשת תכנית מ- 75% ל- 66% .
הוספת מתקן לאגירת אנרגיה ומתקני השנאה לסעיף 188 (ב).
התחדשות עירונית ועוד….
נשמע טוב! האמור לעיל מתקיים בתנאים מסוימים כגון:
לא יהיה ניתן לעשות שימוש בסמכות החדשה להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במקרים הבאים: לא חלפו 5 שנים מיום תחילה של תכנית שאישרה הוועדה המחוזית; לא חלפו 10 שנים מיום תחילתה של תכנית להתחדשות עירונית שאישרה הוועדה המחוזית; בסטייה מתכנית כוללנית; במגרש המיועד לשימור; להכשרת עבירות בניה לאחר 2018 או להכשרת עבירות בניה בשטח של למעלה מ- 20% מהשטח הכולל המותר לבנייה.
לא יהיה ניתן לעשות שימוש בסמכות החדשה, אם לא הופקדה תוכנית כוללת להתחדשות עירונית או תוכנית כוללנית החלה על מרבית שטח מרחב התכנון של הוועדה מקומית עד תום 5 שנים מיום 1.6.2023 . שר הפנים רשאי לדחות את פרק הזמן הנ”ל, לעניין ועדה מקומית מסוימת, לתקופה שלא תעלה על 3 שנים.
הוראת מעבר: תכנית שכבר הוגשה לוועדה המחוזית, תשאר בוועדה המחוזית.
עסקת נדל”ן זה דבר מסובך שמצריך אנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין, עו”ד ועוד.
הרבה אנשים שלא לוקחים תשלום היטל השבחה בחשבון, הן בהעברת זכויות והן במימוש הזכויות כגון הליך בקשה להיתר.
אז בעצם מה זה היטל השבחה?
הרבה אנשים מתבלבלים בין מס שבח ובין היטל השבחה, מס שבח משולם לרשות המיסים והיטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור אחד מאלה:
תוכנית בניין עיר ( תב”ע) – דוגמא: תכנית המשנה יעוד חקלאי ליעוד מגורים.
מתן הקלה- דוגמא: התרת 5 קומות במקום 4 קומות מותרת.
התרת שימוש חורג- דוגמא: התרת שימוש מסחרי לתקופה של 5 שנים במקום מגורים.
מטרת התשלום היא לכסות את ההוצאות של הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח של הקרקע, תשלום פיצויים בגין ירידת ערך, השקעה בחינוך, רכישה ושימור של מבנים ומתקנים לתועלת הציבור וכו’.
מי משלם היטל השבחה?
ההיטל מוטל על בעל הזכויות בעת אישור התכנית המשביחה ולא על הקונה (ישנם מקרים- הקונה משלם ההיטל בהסכמה הדדית, אבל חשוב לדעת כי בעיני הוועדה שובר התשלום יהיה בשם בעל הזכויות/מוכר) .
מתיי משלמים היטל השבחה?
במועד מימוש הזכויות בקרקע בפעולת מכר (מימוש מלא) או בבקשה להיתר (מימוש חלקי).
כמה משלמים היטל השבחה?
גובה היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה – 50% מעליית שווי הקרקע (ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכנית). חשוב להדגיש שאין מדובר בעליית שווי הנכס, אלא בעליית שווי הקרקע. לצורך חישוב היטל השבחה והסכום המדויק לתשלום, יש לחשב את שווי הקרקע (בהדגשה- אינו זהה לשווי הנכס)- אותה מעריך שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. שזה מחציתההפרש בין שווי הזכויות במצב הקודם טרם אישור התכנית המשביחה לבין שווי הזכויות במצב החדש.
איך בוחנים ומערערים על גובה/עצם ההשבחה?
בעת קבלת שומת חיוב להיטל השבחה מהועדה המקומית, רשאי בעל הזכויות להגיש ערעור על היטל השבחה להפחתת שומת הועדה, באמצעות פנייה למינוי שמאי מכריע או באמצעות פנייה לוועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים. יש לציין כי הבקשה לערעור הינה בחלון זמן מאוד מצומצם עד 45 ימים מיום קבלת השומה, לאחר המועד הנ”ל הבקשה לא תיבחן.
דרישת התשלום מתבססת על שומת מקרקעין משמאי הוועדה בתוספת הצמדה למדד הצרכן/תשומות הבנייה הנמוך מבניהם ישנן מקרים שמווספת ריבית רשויות.
בהינתן ומחליטים להשיג על שומת הועדה באמצעות הליך של שמאי מכריע או ועדת ערר. שמאי המקרקעין מטעמכם יכין שומה נגדית (אחרת) אשר יטען בה גובה היטל ההשבחה הראוי במידה וישנן , עצם החיוב וכו’. וזאת לאחר פנייה למשרד המשפטים(מועצת השמאים) למינוי שמאי מכריע.
לאחר ידיעת זהות השמאי המכריע יישלחו המסמכים הרלוונטיים (שומות הצדדים, חומר עזר שלא פותח לעיון הציבור, אסמכתאות, תגובות, נתונים ומידע רלוונטי) בפני השמאי המכריע טרם קיום הדיון.
בהמשך לאמור לעיל, השמאי המכריע יודיע לצדדים על תאריך לקיום הדיון אשר בו יציגו הצדדים את טענותיהם.
לאחר הדיון יכריע השמאי המכריע בשומתו את גובה היטל ההשבחה, אשר יחליף גובה היטל ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה. (קיימת אפשרות לערער על החלטת שמאי המכריע באמצעות פנייה לוועדת ערר).
אום אל פחם הוכרזה כעיר בשנת 1984 ובמהלך השנים האחרונות גדל ביקוש לקרקעות למגורים וקרקעות עם פוטנציאל לשינוי יעוד, אין ספק כי אום אל פחם נחשבת לעיר בתנופה באזור ואדי עארה.
אם גם אתם נמנים עם אנשים שמעוניינים לרכוש או למכור נכס באום אל פחם, מומלץ ביותר להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין, שמכיר את האזור ובקיא בייחודיות שלו.
מה תפקידו של שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין מעריך את שווי הנכס עבור: בעל הנכס, שוכרים, קונים, מוכרים או משקיעים בנכסי נדל”ן מסחריים או נכסים למגורים. שמאי מגיע לשטח ובודק כל פרט כדי לקבוע את שווי הנכס הנוכחי ואם יש צורך גם פוטנציאל הכנסה מהשקעה.
שמאי מעריך את שווי הנכס לאחר בדיקה יסודית של הנכס וכן באמצעות מידע אודות נכסים נוספים באזור. הוא מנתח את הנתונים שנאספו כדי לקבוע את ערך הנכס הנוכחי.
שמאי מקרקעין הפועל באזור אום אל פחם, ולמעשה בכל הארץ, חייב להיות מעודכן בסטנדרטים הקיימים בענף, חוקי בנייה, שיטות עבודה מומלצות בשוק הנדל”ן, דיני נדל”ן, חוקי מיסוי ותקנות. בתום הליך הבדיקה והערכה, על סמך הנתונים והמידע שנאספו, השמאי מכין דוח שמאות, המפרט את ממצאיו ומסקנותיו לגבי שווי הנכס. הערכת שמאי יכולה לשמש לשלל מטרות.
מדוע אתם חייבים להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין באום אל פחם?
בכל עסקת נדל”ן מעורבים לא מעט מיסים. אף אחד לא רוצה לשלם יותר מיסים ממה שחייבים. כאן המקום לפנות לשמאי מקרקעין ולקבל הערכת שווי נכס אמיתית על מנת לוודא שהעסקה לא תתבצע במחיר מופקע. בנוסף, שמאי מקצועי ומנוסה יכול לבחון דרכים לקבלת פטור או הנחה במיסי הנדל”ן השונים.
אם אתם זקוקים לקבלת מימון לרכישת נכס נדל”ן, הבנקים או מלווים אחרים ידרשו הערכת נכס ע”י שמאי מקצועי כדי להבטיח שהנכס מתומחר בצורה ריאלית.
הערכת שמאי מקצועי לעתים נדרשת גם בעת עריכת ביטוח לנכס. רוב חברות הביטוח יבקשו לקבל הערכת שמאי, כדי לוודא שניתן כיסוי ביטוחי מלא בהתאם לערכו האמתי של הנכס.
נדל”ן יכול להיות השקעה נכונה, אך חשוב לנהוג בזהירות. לפני שנכנסים להשקעה משמעותית שכזו, חייבים לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין. אם אתם מעוניינים בהשקעה בנדל”ן פרטי או מסחרי, הכרחי לחשב את הסיכונים ולחקור את הנכס והאזור. כחלק מהמחקר ובדיקת הנאותות, השמאי יוכל לספק לכם מידע חיוני לקבלת החלטה מיטבית, שתבטיח השקעה נכונה.
פרטנו כאן רק חלק מהסיבות המוכיחות שבעת כל עסקת נדל”ן תמיד כדאי להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין במחוז חיפה והצפון ובאזור ואדי עארה. מעוניינים לבצע הערכת נכס או רוצים תחילה לברר פרטים נוספים אודות תהליך השמאות והשירותים שניתן לקבל? צרו קשר עם הצוות שלנו במשקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים, נשמח ללוות אתכם במקצועיות ובנאמנות בכל עסקת נדל”ן שעומדת על הפרק.
כבעלי עסקים, אתם יודעים היטב איך לתמחר שירותים ומוצרים שאתם מציעים ללקוחותיכם. עם זאת, האם אתם יודעים כמה לדרוש עבור הנכס ממנו אתם מפעילים את העסק שלכם? במידה שאתם מתכננים למכור את הנכס שבבעלותכם, אין לנו ספק שהשאלה הזו מעסיקה אתכם. את התשובה עליה, אנחנו ב”משקל– שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” נוכל לספק לכם עם ביצוע הערכת שווי.
איך נקבע הערך של נכס מסחרי?
רק למקרה ש”שפת הנדל”ן” מעט זרה לכם, נסביר בקצרה מהי הערכת שווי: בגדול, אין כל הבדל בין הערכת שווי לנכס פרטי או מסחרי, כאשר התכלית של שתי ההערכות היא להבין כמה הנכס שווה נכון לנקודת הזמן הספציפית. נדגיש ונחדד כי לרוב אין כל קשר בין המחיר בו נקנה הנכס ובין הערך הנוכחי שלו. כלומר, אין להסיק כי ערכו של נכס שנרכש “רק” לפני חמש שנים, נותר זהה. תפקידו של שמאי מקרקעין בואדי עארה הוא לבחון את הנכס לאורכו ולרחובו, ולתת הערכה לבעליו כמה הם יכולים לדרוש בעבורו.
אז איך שמאי מקרקעין בואדי עארה קובע את הערך של הנכס המסחרי? הפתעה: לא רק בהתאם לשטחו. אמנם מדובר על נתון משמעותי ובעל חשיבות עליונה, אך כשרוצים להבין כמה הנכס באמת שווה, יש להעריכו בהתאם לשלל פרמטרים נוספים. לדוגמא:
מיקום הנכס – כלומר, באיזו ישוב, שכונה בואדי עארה הוא ממוקם, האם הוא חלק ממרכז מסחרי / רחוב קניות ראשי, מהן דרכי הגישה אליו, האם הוא משקיף לאזור תעשייה, מגרש מכוניות או לפארק מטופח, מה רמת הפעילות המסחרית בסביבה וכיוצא בזה. במידה שהנכס הינו חלק מבניין לדוגמא, פרמטרים כדוגמת קומה, מעלית, מחסן וחניה, משפיעים דרמטית על הערך.
תחזוקת הנכס – תחזוקה גבוהה ושיפוצים מערכתיים-קוסמטיים שבוצעו לאחרונה, בהחלט מעלים את הערך. מנגד, תחזוקה לקויה הגובלת בהזנחה ובמערכות בלויות, עלולה לפגוע משמעותית בערך.
התחדשות / הרחבת בנייה / פיתוחים / תוכניות עתידיות – ישנן תוכניות עתידיות שאושרו לחידוש התשתיות בסביבת אזור המסחר, ובעתיד הקרוב צפויים להיבנות סביבו בנייני מגורים? כל תוכנית שכזו המיושמת בהווה או מתוכננת לעתיד, משפיעה על ערך הנכס.
מדוע רק שמאי מקרקעין בואדי עארהיכול לבצע הערכת שווי?
משום שרק בידיו הידע והכלים המקצועיים לקבוע כמה שווה הנכס המסחרי (משרד, חנות וכן הלאה). נדגיש כי אין כל פסול בהערכות “עצמאיות” באמצעות מחשבונים חינמיים, ואף תוכלו להסיק כמה פחות או יותר שווה הנכס שלכם בהתאם לעסקאות דומות שבוצעו לאחרונה. עם זאת, הדרך לעסקה אחראית ומחושבת עוברת בהכרח בהערכת שווי של שמאי מוסמך, ואין לפסוח עליה בשום מחיר ואופן.
כבעלי עסקים אתם אמנם מיומנים בביצוע עסקאות, אך מכירת הנכס ממנו הפעלתם את העסק שלכם היא ה-עסקה שתבצעו. אנחנו ב”משקל– שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נשמח ללוות אתכם עם ביצוע הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין באזור ואדי עארה– מוסמך, שירותי ומקצועי. אז שנתחיל לעמול יחד על העסקה הבאה שלכם? לייעוץ ללא התחייבות, התקשרו – 04-9991515.
“אני דורש עבור הנכס שלי שלושה מיליון שקלים. לא ביצעתי הערכה, אני פשוט יודע שככה נכסים כאלו עולים היום” – לו בעל נכס היה מציג בפניכם את דרישתו עם הטענה “כי ככה נכסים עולים היום”, הייתם משתכנעים ורוכשים? אנחנו משוכנעים שלא. ההקדמה הקצרה הזו נועדה לחדד כי בכל הקשור להערכת נכסים יש רק שחור או לבן: או שמבצעים הערכה מדויקת או ש”זורקים” מחיר”. אז אילו מוכרים אתם הייתם רוצים להיות?
הודות לדו”ח שמפיק שמאי מקרקעין באזור חיפה והצפון, תוכלו להציג בפני המתעניינים מחיר המשקף את ערכו העדכני של הנכס. אז מתי נכון לבצע את ההערכה והאם בדיקה שביצעתם לפני מספר שנים תופסת? יש לנו תשובות בשבילכם.
להלן מספר דגשים לביצוע הערכת שווי עם שמאי מקרקעין באזור חיפה וצפון
ישנה מודעות גבוהה לביצוע הערכות שווי לפני מכירת נכסים, וטוב שכך. עם זאת, אף פעם לא מיותר להעלות את המודעות ל-3 הדגשים הבאים שפשוט עושים את ההבדל:
הקדימו את דרישת הקונים – להמתין שהמתעניינים הנלהבים ידרשו מכם לבצע הערכת שווי הערוכה ע”י שמאי מקרקעין ? זו בהחלט אפשרות. עם זאת, מאחר שהם בוודאות ידרשו בה (שכן הם רוצים להיות בטוחים כי המחיר שהוצע להם אכן משקף את ערך הנכס), אין באמת סיבה להתמהמה. הקונים יודעים מהו הסטנדרט המקובל, מצפים לו ובעיקר לא ממש מתרשמים ממוכרים החורגים ממנו. ככל שתנדבו יותר מידע במעמד הפגישה הראשונה עם הרוכשים הפוטנציאליים (בין היתר, כמה שווה הנכס לפי בדיקת שמאי מוסמך), כך הרושם שתשאירו יהיה טוב יותר. ובקיצור: קודם מבצעים הערכת שווי ורק אחר כך מציגים אותו בפני המתעניינים.
הערכת שווי עדכנית – חובה – לפני כחמש שנים שקלתם למכור את הנכס שבבעלותכם, שילמתם עבור הערכת שווי אך לבסוף החלטתם שלא למכור? הערכת השווי שנחה לה כעת במגירה שלכם, אינה רלוונטית עוד. ערכם של נכסים עולה, יורד ואז שוב עולה ואז יכול לעלות גם עוד קצת. שינויים קטנים (לכאורה) שאינכם מייחסים להם בהכרח חשיבות כדוגמת שיפוץ חזותי לבניין, הקמת מרכז קניות בשכונה או פתיחת בית ספר, משפיעים על ערך הנכס. לכן, הכלל שצריך להנחות אתכם הוא שאת הערכת השווי יש לבצע סמוך ככל הניתן לפרסום הנכס בשוק.
רק לא ליפול עם שמאי זול – איך מחפשים שמאי מקרקעין בחיפה והצפון כולם יודעים. ואיך בוחרים שמאי אחד מתוך עשרות השמאים אליהם נחשפים במהלך החיפוש? זו כבר שאלה אחרת. ואם תשאלו אותנו, בחירת השמאי צריכה להיעשות אך ורק על פי ניסיונו, יכולותיו המקצועיות והערך שהוא יכול להעניק לכם. תזכרו “זול עולה יקר”.
עייפתם מלחפש שמאי מקרקעין באזור חיפה והצפון לביצוע הערכת שווי? נשמו לרווחה – מצאתם! אנחנו ב”משקל– שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נשמח להעריך את שווי הנכס . לשיחת ייעוץ או תיאום פגישה, פנו אלינו כעת – 04-9991515
רכשתם/ירשתם נכס מקרקעין עם שותפים נוספים? רוצים לחלק ביניכם את הזכויות ולדעת מה האיזון הנכון? רוצים לבצע פירוק שיתוף במקרקעין?
קודם כל חשוב מאוד לדעת שהמחוקק הישראלי בדעה שאי אפשר לכפות את השותפות על בעלי המקרקעין בניגוד לרצונם, ושאין להכריח אדם להימצא ביחסי שותפות עם אחרים, לכן הקל חוק המקרקעין בהבאת יחסי השיתוף לקיצם ע”י פירוק שיתוף במקרקעין והענקת זכות לכל שותף לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף.
הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין נתונה לכל אחד מהשותפים, יהיה חלקו בשיתוף אשר יהיה.
כלומר, גם שותף שיש לו חלק מזערי בבעלות המשותפת רשאי בכל עת לפנות לבית המשפט ולדרוש את פירוק שיתוף במקרקעין, מבלי להסביר את הסיבות שהניעו אותו לכך.
אם השותפים האחרים מעוניינים להמשיך לקיים את המקרקעין, ואין אפשרות מעשית או תכנונית לחלק את החלקה ולתת לאותו שותף חלק מהחלקה המגיע לו, רשאים הם לקיים את המקרקעין בידם, אולם עליהם לשלם לאותו שותף הדורש את הפירוק מה שהיה נופל בחלקו אילו המקרקעין היו נמכרים.
כלומר הסכם פירוק שיתוף במקרקעין עם השותפים האחרים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה.
פירוק שיתוף במקרקעין דרך חלוקה:
מגמת המחוקק היא לשמור עד כמה שאפשר על זכויות הבעלים במקרקעין ע”י חלוקתם בעין.
זאת באופן שכל שותף יקבל חלק מסוים במקרקעין לפי שיעור חלקו בבעלות המשותפת.
מובן, שעל חלוקת המקרקעין להיות תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, שקובעת כללים בדבר חלוקת מקרקעין מההיבט התכנוני.
לכן, אם נבצר לחלק את המקרקעין בעין, בגלל הגבלות של חוק התכנון והבנייה (למשל, שטח מינימלי שצריך להיות לכל חלקה) או בגלל שחלוקה פיזית אינה אפשרית (למשל, מבנה קטן שחלוקתו אינה אפשרית או שחלוקתו תפחית משוויו במידה ניכרת), תפורק השותפות בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.
כאשר החלוקה מוסכמת על דעת כל השותפים, הרי היא מתבצעת ע”י הכנת תכנית חלוקה שנערכת מטעם מודד מוסמך.
התכנית מוגשת לאישור ועדת תכנון ובנייה, ולאחר אישורה ובקרתה ע”י מחלקת המדידות הממשלתית, היא נרשמת בפנקס המקרקעין.
זאת באופן שבמקום הרישום של חלקה אחת בבעלות משותפת, נרשמות חלקות חדשות בבעלות נפרדת.
פעולת חלוקה זו מחייבת המצאת אישורי המיסים כתנאי לרישומה בפנקס המקרקעין. הסיבה לכך היא שבחלוקה כזו המקרקעין מתחלקים גם בין הבעלים המשותפים.
המשמעות של חלוקה כזו היא, שבכל חלקה אשר מתקבלת מהחלוקה מקנים הבעלים המשותפים האחרים את חלקיהם לשותף האחר, שעל שמו נרשמת החלקה.
כאשר השותפים אינם מסכימים על חלוקת המקרקעין בעין, ומוגשת בקשה לבית המשפט לפירוק השותפות, יבדוק בית המשפט האם המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין.
אם כך הדבר יורה בית המשפט על החלוקה והוא רשאי לחייב תשלומי איזון משותף לשותף, זאת כאשר כתוצאה מהחלוקה מקבל שותף אחד יותר מכפי חלקו בנכס השותפות.
הדין כאשר המניעה לחלוקה בעין חלה רק לגבי מקצת השותפים, אז רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לשותפים האחרים שלגביהם יש מניעה את חלקם בשותפות לפי השווי שאפשר היה לקבל במכירת המקרקעין בהוצאה לפועל.
בכל חלוקה בעין רשאי בית המשפט לצוות על רישום זיקת הנאה מחלקה לחלקה הנוצרת בחלוקה כאשר מתברר לו שכתוצאה מהחלוקה אין מעבר חופשי לאחת החלקות או יותר.
מחלוקות נפוצות בין היורשים
“על מה כבר יש להתווכח כשמקבלים ירושה נדיבה כל כך?” – כיורשים הנמצאים בימים אלו בנקודת אין מוצא עם “השותפים” לירושה, יתכן ששמעתם את המשפט הזה לא מעט. באופן טבעי, לכל יורש ישנם רצונות והעדפות שונים באשר למה נכון או לא נכון לעשות עם הירושה. מנעד המחלוקות האפשריות רחב מאד, וכולל בין היתר את המחלוקות הבאות:
חלק מהיורשים מעוניינים להשכיר את הנכס (“יש צפי לעליית ערך! אסור למכור!”), בעוד חלקם רוצים למכור אותו (“אני צריך את זה הכסף הזה עכשיו!”)
חלק מהיורשים רוצים לשפץ את הנכס, בעוד חלק אחר – לא
ישנם יורשים שמסכימים לגבי דייר מסוים, בעוד אחרים מתעקשים על “פרופיל שוכר” אחר ועוד…
האם מחלוקת (עמוקה ומשמעותית ככל שתהיה), מצדיקה פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים? בלא מעט מקרים – כן. מדוע? משום שהמחלוקת יוצרת פעמים רבות “קיפאון”. כלומר, הירושה הנמצאת במרכז המחלוקת לא מתועלת לרווח, וכך לא רק שאין מרוויחים, אלא שכולם בהכרח מפסידים. עם פירוק השותפות לעומת זאת, יוכל כל אחד מהיורשים להפיק תועלת מהירושה שקיבל.
פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים – האופציות הקיימות
בגדול, ישנן 2 אפשרויות עיקריות העומדות לרשותכם:
אפשרות 1 – מוכרים ומחלקים: האופציה הזו נחשבת כאופציה “הקלאסית” והפשוטה ביותר. נניח וירשתם בית מגורים שערכו הנוכחי כ-3 מיליון שקלים. כחלק מתהליך פירוק השותפות, הבית ימכר, כאשר כספי הרוכשים יתחלקו בין מספר השותפים שווה בשווה / חלוקה אחרת בהתאם לרצונותיו של המוריש.
אפשרות 2 – חלוקת המקרקעין: אופציה נוספת היא לחלק בין כל היורשים את המקרקעין, כך שכל אחד יקבל לידיו את החלק שמגיע לו ולפעול כ”עצמאי”. לדוגמא: נניח ושני אחים קיבלו מהוריהם 2 דונם של קרקע ביעוד מגורים. במידה שערכן של חטיבת הקרקע שווה, כל אחד יוכל לקבל דונם כחלק מתהליך הפירוק, ולעשות בירושה כרצונו (לבנות, למכור, וכו’) במידה וערכן לר שווה משיקולים שמאים אחרים כמו חזית לרחוב לעומת עורף, טפגרופיה, מיקום, נוף, זכויות בנייה. השמאי יעריך כל שווין בנפרד ותבוצע חלוקה בהתאם לשווי ולא לפי שטח.
מה עושים כשמערכת היחסים בין היורשים אינה טובה?
המקרה הנפוץ ביותר של ירושה הוא מצב בו הורים (או אב ואם בנפרד), מורישים לילדיהם את רכושם. בעוד ישנם אחים הנהנים מקשר משפחתי-חברי קרוב ועמוק, ישנם אחים שמערכת היחסים ביניהם מורכבת. אז מה קורה כשאחים שאינם בקשר מקבלים ירושה?
במקרים מסוימים, קבלת הירושה בונה גשר ומעניקה הזדמנות לחדש את הקשר
במקרים אחרים, הירושה רק מסבכת את הקשר שמלכתחילה היה מסובך. הפתרון? פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים.
לא יכולים לחכות לחתום על הסכם קנייה וללחוץ ידיים? או רוצים להשכיר/לשכור שטח משרדי/ מסחרי אנחנו יכולים להבין ההתלהבות . עם זאת, את אלו מקדימים כמה שלבים בדרך, כאשר אחד מהם הוא ביצוע הערכת שווי/אומדן דמי שכירות ראויים לנכס עם שמאי מקרקעין מוסמך.
אז מהם נכסים מסחריים, מדוע חשוב לבצע הערכת שווי/ לקבוע דמ”ש ראויים לנכס והאם בכל מקרה כדאי לבצעה? המשיכו לקרוא…
“מדוע צריך לבצע הערכת שווי לנכס או לקבוע דמ”ש ראויים מסחרי?
כל נכס שאינו משמש למגורים (כלומר, נכס פרטי), הוא נכס מסחרי. מכאן, שנכסים מסחריים יכולים להיות חנות, משרד, בניין משרדים, חניה / חניון שלם, אולם אירועים, מסעדה וכיוצא בזה.
התשובה לשאלה “מדוע צריך לבצע הערכת שווי לנכס מסחרי?” די ברורה, אך נציין ונדגיש אותה בכל זאת: מעטים (אם בכלל) הנכסים שהערך שלהם נותר זהה. כלומר, משרד שנרכש ב-1998, ככל הנראה לא יימכר על ידי הבעלים באותו הסכום, שכן הערך השתנה (לטובה או לרעה, אם כי לרוב המגמה תמיד חיובית) ולזה גם קשר ישיר על קביעת דמי השכירות הראוים במידה ומדובר בהשכרה ולא מכירת נכס.
מכאן, שלפני שמוכרים/קונים/שוכרים/משכרים נכס – פרטי או מסחרי, יש לבדוק מהו שוויו או לחלופין מה הדמי השכירות הראויים לנכס זה.
איך קורה שרוכשים מוותרים על הערכת שווי לנכס מסחרי או על קביעת דמי שכירות ראויים?
נתחיל דווקא מהסוף: שירות מסוג הערכת שווי לנכס (פרטי או מסחרי), הוא אינטרס ברור של שני הצדדים: זה שמציע את הנכס למכירה וזה שמעוניין לקנות אותו. ובכל זאת, לעתים עסקאות נחתמות מבלי ששמאי מקרקעין מוסמך, העריך את שווי הנכס. כמו כן לא מעט מקרים שכירות לשטח מסחרי נופלת עקב דירשת דמי שכירות גבוהים משמעותית בשוק. או להפך.
איך דבר כזה קורה? יש לכך כמה הסברים:
המודעות להערכת שווי לנכס פרטיים – גבוהה. עם זאת, כשזה מגיע לנכסים מסחריים, ישנם אלו שבתמימותם מאמינים כי “חוקי המשחק” שונים (לרוב, יהיו אלו יזמים בתחילת דרכם שמגיעים להשקעה ללא כל ידע או ניסיון קודמים).
כמו כן, ישנם בעלי נכסים שמפעילים לחצים על הרוכשים הפוטנציאליים, ואלו לבסוף נכנעים ומוותרים על הערכת השווי (“לא תמצא עסקה כזו! אין לי זמן להתמהמה – או שאתה רוצה או שלא”)
לא כולם מודעים לכך שהערכת שווי היא בדיקה שיש לבצע סמוך ככל הניתן למעמד העסקה. כלומר, יכול להיות מצב שבו בעל הנכס המסחרי יציג לקונה הערכת שווי שבוצעה לפני ארבע שנים. שווי יכול לעלות ולרדת גם בפרק זמן של חצי שנה, כך שחשוב שלא להתנחם בכך ש”בוצעה כבר הערכה”, אלא להבטיח הערכה המשקפת את ערך הנכס במעמד החתימה.
התלהבות יתר המביאה לרוכשים/שוכרים לדלג על נקודות חשובות ששמאי מקרקעין בוחן ומנתח אותם כמו יחס שיעור תשואה, שטח ברוטו/נטו, שטח גרעיני ושטחים משותפים, מיקום וכח המיקוח, דמי ניהול, רמת גמר/רמת מעטפת וכו’ אשר משפיעים באופן ישיר על שווי הנכס ועל השכירות המשולמת.
“בבעלותי נכס מסחרי. עליי לבצע את הערכת השווי או לאמוד דמי שכירות ראויים רק אם הרוכש דורש בכך?”
שאלה חשובה והתשובה עליה היא שלא. עליכם לזכור כי הערכת שווי לנכס מסחרי או מה היא השכירות הראויה אינה מבוצעת אך ורק עבור הרוכשים, אלא גם עבורכם.
כבעלי נכס, חשוב שתדעו מהו הערך העדכני של הנכס ומהי דמי השכירות הראוייה כדי להגיע לרמת תועלת הוגנת ואמינה. כמו כן, תצטיירו כאמינים וישרים יותר בפניי הרוכשים/השוכרים במידה שתציגו הערכת שווי עדכנית או אומדן לדמי שכירות עדכנית, מה שבהחלט עשוי לתרום להתקדמות אל עבר חתימה.
“משקל -שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” – נשמח ללוות אתכם בהליך של כל עסקת נדל”ן שתבצעו ולספק שירות עדכני ומקיף אודות הנכס המסחרי באם זה קביעת שווי או אודמן דמי שכירות ראויים. צרו קשר כבר עכשיו!
כפר קרע הוכרזה כעיר לאחרונה בשנת 2023 ומאז נמצאת בפיתוח מתמיד ומהווה מוקד לעסקאות נדל”ן טובות ומניבות, הן למגורים והן להשקעה. מבין אפיקי השקעה רבים הקיימים בשוק, השקעה בנדל”ן נחשבת לאחת ההשקעות הכדאיות והמתגמלות ביותר בארץ. אומנם מדובר בעסק מלא סיכונים, אך שמאי מקרקעין מקצועי בכפר קרע יכול לסייע לכם לקבל החלטות שנכונות מבחינה אסטרטגית ולעזור לנהוג בתבונה ובזהירות.
מהו תהליך ההערכה של שמאי מקרקעין בכפר קרע?
הערכת מקרקעין מתייחסת לדוח מדויק של שווי הנכס. הוא נערך על ידי שמאי מקרקעין מיומן ומורשה שלוקח בחשבון מגוון גורמים המשפיעים על ערך הנכס. בין הגורמים: גיל הנכס, מצבו, השוואה לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזור, מיקום הנכס לצד הנוף שהוא מציע ומאפיינים ייחודיים נוספים כגון שיפוץ מהותי של כל חדר, שירותים נוספים ועוד.
להלן מספר סיבות מדוע חייבים להשתמש בשירותי שמאי מקרקעין בכפר קרע בעת ביצוע עסקאות בתחום הנדל”ן:
מהמכירה ועד לרכישה, שמאי מקרקעין מנוסה הוא חלק מהותי מתהליך של עסקאות בתחום הנדל”ן. הערכת שווי מאפשרת לקבל מדד מדויק של ערך הבית עבור שני הצדדים.
שמאי מסייע בהערכה ובחישוב הסכומים של המיסים עליכם לשלם בזמן מכירה או רכישה של הנכס. כמו כן, בקיאותו בחקיקה ובאפשרויות הפטור השונות יכולה לחסוך לכם כסף רב ולהקל על תהליך ביצוע העסקה.
שמאי מקרקעין יכול לקבוע את הערך הנכון של נכס לתאריך מסוים ולסייע בזיהוי ביקוש לסוגי נכסים מסוימים ומחירם.
רוב המוסדות המממנים הלוואות דורשים הערכת שמאי מקרקעין על מנת להבטיח כי הנכס מתומחר נכון. הערכת נכס על ידי שמאי מקצועי היא אחד השלבים המרכזיים בקבלת משכנתא על נכס.
שמאי מקצועי ומומחה להערכת שווי הוא תפקיד הכרחי שבלעדיו אי אפשר לקבל החלטה מיטבית בתחום הנדל”ן. מגובים בידע ובמומחיות שלו, אתם יכולים להרגיש בטוחים וליהנות מתשואות השקעה מקסימליות.
אל תתעלמו מנושא של רכישת ביטוח לנכס. חלק מחברות הביטוח דורשות לקבל לידיהן דוח הערכת הנכס של שמאי על מנת לוודא שמסופק כיסוי נכון לכל ערך הנכס.
במקרים בהם קיים צורך למכור את הנכס, להסדירו או לחלקו, שמאי מקצועי מספק אומדן של שווי השוק שלו, ובכך מסייע בפתרון מחלוקות בנושא. הערכת שמאי הכרחית ומועילה גם בנושאים הקשורים לעיזבון, עיקולים, חלוקת רכוש, וכד’.
שמאי מקצועי יכול לייעץ אילו שיפורים או התאמות יכולים להוסיף ערך לנכס, מה שיכול להגדיל את החזר ה-ROI שלכם. בנוסף, השמאים יכולים לייעץ איזה חלקים מהנכס, במידה ויושבחו, עשויים להעלות את ערכו.
מכירת הנכס היא אחד התהליכים המלחיצים ביותר שאתם יכולים לעבור, ובעל פוטנציאל רב להיתקל בבעיות רבות בדרך. טרם תחילת התהליך, חשוב שתהיו מודעים למלכודות השונות שאתם עלולים להתמודד עמן בעת תהליך המכירה. אחד ממלכודות אלו הוא נושא של מיסוי מקרקעין.
מהו מס שבח?
מכירת נכס בישראל מחויבת בתשלום במס שבח מקרקעין. מס שבח הוא סוג ייחודי של מס רווחי הון הנובע ממכירת נכס, כאשר מחיר המימוש עולה על העלות המופחתת. רווח ההון מחושב על ידי ניכוי מחיר הרכישה והוצאות מסוימות הניתנות לניכוי ממחיר המכירה של הנכס.
רפורמה במס שבח וסעיף 49 ז’ לחוק מיסוי מקרקעין
לפני 1 בינואר 2014 קבע סעיף 49 לחוק מקרקעין, כי ניתן לפטור כל אדם ממס רווח הון על מכירת נכס למגורים כפי שהוכרז בחוק כל ארבע שנים, ללא קשר למספר הנכסים שבבעלותו או משך הזמן שבבעלותו. יתרה מכך, חוקי המס בישראל התירו לכל בעלי נכס יחיד למגורים פטור ממס רווח הון כל שמונה עשר חודשים ובלבד שהבעלים לא החזיק או ירש יותר מדירה אחת ארבע שנים לפני המכירה.
בעקבות רפורמה במס שבח נקבעו תנאים אחרים לפטור עסקאות מכירת דירות ממס שבח. אחת הנקודות אליה יש להתייחס מופיעה בסעיף 49 ז’ הקובע, כי טרם מתן פטור מתשלום מס שבח לדירת מגורים ראשונה, חייבים לבצע בדיקה באם קיימות זכויות בניה. סעיף זה רלוונטי בעיקר במכירה של דירות צמודות קרקע.
כלומר, במעמד מכירת הדירה בעלת זכויות בניה, הזכאות לפטור מפוצלת ונבחנת פעמיים.
פעם אחת כנכס העומד בקריטריונים לפטור ממס שבח.
פעם שניה נבחנות זכויות הבניה, שאינן עומדות בקריטריונים לפטור ממס שבח.
בסופו של דבר, מוכר הנכס יצטרך לשלם רק על החלק היחסי הנובע משווי של זכויות הבניה המשויכות לנכס הנמכר ועדיין ליהנות מפטור ממס שבח על מכירת הנכס עצמו.
חשיבות של עבודת שמאות בסעיף 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין
כפי שכבר הבנתם, מקרה של מכירת נכס צמוד קרקע הינו מורכב יותר ודורש עבודת שמאות מקצועית ומדוקדקת.
בשלב הראשון על השמאי לקבוע את שווי הנכס, כפי שנעשה בכל עסקאות המקרקעין. כאן מומלץ להשתמש בהשוואה לנכסים דומים הנמצאים באזור המכירה. בשלב השני על השמאי להעריך את השווי שניתן לייחס לזכויות הבניה שיש לנכס. לאחר מכן, מחושב הגובה הנדרש לתשלום של מס שבח ונבדקות אפשרויות לקבלת פטור.
כאן המקום להדגיש את חשיבות עבודת שמאי מקרקעין מקצועי לא רק בהערכת הנכס, אלא גם במתן יעוץ לאפשרויות קבלת הפטור בהתאם לדקויות החוק השונות.
פנו ל”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” ונשמח ללוות אתכם בתהליך מכירת נכס צמוד קרקע בצורה המקצועית ביותר. צרו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.
הרצון להרוויח בעסקאות נדל”ן מושך בשנים האחרונות משקיעים רבים לרכוש קרקעות בנחלות.
מה זאת נחלה?
נחלה הינה קרקע חקלאית בגודל שקבע שר החקלאות ופיתוח הכפר בהתייעצות עם הרשות לתכנון ופיתוח במששרד החקלאות ופיתוח הכפר, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה. הנחלה מחולקת ל 3 חלקות כלהלן:
חלקה א’: חלק מנחלה שהוא לרוב שטח רצוף של קרקע, המיועד בתוכניות למגורים, מבני משק ולעיבוד חקלאי של בעל הזכויות בנחלה.
חלקה ב’: חלק מתוך נחלה המיועד לשימוש חקלאי בלבד ע”י בעל הנחלה בנוסף לחלקה א’.
חלקה ג’: חלק מתוך נחלה המיועד לשימוש חקלאי בלבד במשותף על ידי האגודה.
מתי חשוב לבצע הערכת שווי נחלות?
במקרים בהם רוצים לבצע עסקה של מכירת הנחלה או רכישתה, נוצר צורך בביצוע הערכת שווי שלה. במקרים אלו על מנת לקבל הערכה מדויקת ומקצועית יש צורך לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך וחשוב לבחור אותו בקפידה.
תזכרו, במקרה של רכישה ומכירת נחלות מדובר בעסקה מורכבת יותר, מאשר עסקת נדל”ן רגילה בעיר. על מנת לצמצם את הסיכונים ולקבל החלטה כלכלית נכונה, חשוב להשתמש בשירותיו של שמאי מקצועי ומומחה להערכות שווי של נחלות. הערכות שווי נדל”ן מדויקת ומקצועית מסייעת לרוכשים ולמשקיעים לקבל החלטות אסטרטגיות נכונות בכל הנוגע לרכישה.
קבלו מס’ סיבות מדוע אתם חייבים לפנות לשמאי המתמחה בהערכת שווי נחלות:
קביעת הערך הנכון של הנכס. שמאי מקרקעין, המתמחה בהערכות שווי לנחלה, ייתן הערכות שווי מדויקת של הקרקע. הוא יבדוק את הסכם המשבצת בין כל הגורמים הרלוונטיים, יבדוק את השימושים המותרים בשטחים החקלאיים, יבחן את הפוטנציאל התכנוני של השטח המדובר ויבדוק תכניות מתאר החלות על השטח והיעדר שעבודים.
תשלומי מיסים. תשלום מיסים הינה הוצאה משמעותית עבור רוכשים פוטנציאליים, בין אם מדובר במסחר או בשטח למגורים. שמאים מקצועיים ומורשים מסייעים בהערכה ובחישוב הסכום הנכון של המיסים ועוזרים בקבלת פטור במידת האפשר.
במידה והנכם זקוקים להלוואה, כל מוסד שנותן מימון ידרוש מכם הערכת שמאי על מנת להבטיח כי הנכס מתומחר בצורה הוגנת. הערכת נחלה על ידי שמאי מקצועי המתמחה בתחום היא אחד השלבים המרכזיים בקבלת מימון לרכישה.
אסטרטגיה והצבת יעדים ריאליים. שמאי מקצועי הינו תפקיד מרכזי בקבלת החלטות אסטרטגיות בהשקעות נדל”ן. מגובה בידע ובמומחיות, הוא יצייד אתכם בכלים לקבלת החלטות מושכלות וקבלת תשואות השקעה מקסימליות.
שמאות לנחלה אינה דומה לשמאות של נכס עירוני. מומלץ לקבל ייעוץ ממשרד שמאות המתמחה בנחלות, שיוכל לבדוק עבורכם את כל הפרטים הרלוונטיים מול המוסדות המעורבים כולל מנהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית, אגודות שיתופיות ועוד.
שמאות לנחלה היא התמקצעות מיוחדת בתחום השמאות, אז אל תתפתו לפנות לאנשי מקצוע שלא בקיאים בנושא.
תמיד תבחרו שמאי מקרקעין מוסמך בתחום וחבר בלשכת השמאים ותוודאו שהשמאי כבר ביצע בעבר הערכות שווי לנחלות.
אנחנו ב”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” מתמחים בתחום הנחלות. נוכל לספק לכם ליווי מקצועי וצמוד בכל הנוגע להערכת שווי של נחלות, לענות לכל שאלותיכם ולאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות ומניבות כלכלית. פנו אלינו עוד היום לקביעת פגישת ייעוץ התקשרו 04-9991515
החלטתם למכור את הנכס שלכם, מצאתם קונה ועוד במחיר מציאה. זה אולי מרגיש נהדר, אבל אל תשכחו שבמקרים מסוימים יתכן ותצטרכו לחלוק את הכספים שתקבלו עם המדינה. הסיבה לכך היא שרווחי הון על נדל”ן יכולים להיות חייבים במס שבח מקרקעין.
החדשות הטובות הן שאנשים רבים נמנעים מתשלום רווחי הון על מכירת נכסיהם באמצעות שימוש בפטורים שונים הניתנים ע”י רשויות המס. לשם הבנה מעמיקה של הנושא מומלץ להתייעץ עם שמאי מנוסה. אולם בכל מקרה חשוב שתבינו מהן הדרישות בחוק בנושא מיסוי נדל”ן.
המדריך ליעוץ מס שבח מקרקעין:
כיצד פועל מס שבח מקרקעין?
כאשר אתם מוכרים את הנכס שלכם עבור סכום גבוה יותר ממה ששילמתם עבורו, אתם חייבים במס שבח – מס על הרווח שאתם מרוויחים מהמכירה. מועד תשלום מס שבח מקרקעין הינו עד 60 יום לאחר מכירת הנכס.
מהו גובה מס שבח מקרקעין?
רשויות המס רואים בדירה נכס הוני, שבדומה לכל רווח אחר, חייב במס. חישוב המס על מכירת מקרקעין יכול להיות מורכב ומסובך יותר ממה שנראה. מדובר במס ליניארי בגובה של 25% על הרווחים היחסיים ממכירת הדירה, שנרשמו משנת 2014 ועד ליום המכירה.
בנושא זה חשוב לציין שהמס משולם רק על הרווח נטו עצמו (ללא הוצאות נוספת שכרוכות בעסקאות נדל”ן כגון: שכר עו”ד, שכר מתווך, תשלום מיסים, עלויות שיפוצים או עלויות נוספות לסגירת העסקה).
דרכים לקבלת פטור ממס שבח מקרקעין במהלך מכירת הנכס:
תשלום מס שבח יכול להשפיע רבות על תזרים המזומנים ועל השורה התחתונה של כל משק בית. ישנן דרכים להוזיל את גובה המס או להימנע לחלוטין מתשלומי מס שבח בעת מכירת דירה, בהתאם לסוג הנכס ולמעמד המשפחתי.
להלן מספר מצבים בהם ניתן להימנע מתשלום מס שבח מקרקעין עבור מכירת דירה:
ישנן העברות בזכויות קניין, שאינן נחשבות כמכירה וחוק מס שבח מקרקעין אינו חל עליהן. למשל עיזבונות והעברת רכוש במסגרת גירושין.
עסקה של מכירת דירת מגורים, שבמועד המכירה לא היתה למוכר דירה נוספת בבעלותו.
ישנן מקרים בהם ניתן לדחות את תשלום המס עד למכירה הבאה כגון: מתנות מיחיד לקרוב משפחה, חלוקת רכוש בין שותפים, העברת רכוש מנאמן למוטב ועוד.
לסיכום, מס שבח מקרקעין עשוי להיות בעל השפעה על משקי בית רבים, שכן המסים יכולים להגיע לסכומים משמעותיים. למרבה המזל, החוק מספק פטורים מסוימים לבעלי מקרקעין העומדים בקריטריונים. הבנת הכללים השונים של מיסים על מכירת דירה תעזור לכם לתכנן טוב יותר את מכירת הנכס.
פנו ל”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” ונשמח לתת לכם יעוץ בכל הנוגע למס שבח מקרקעין. נבדוק לעומק האם אתם זכאים להקלת מס מכל סוג שהוא ונלווה אתכם בעסקה הבאה שלכם.
93% מהקרקעות בישראל הן נחלת הכלל. כלומר, מדובר ברכוש המדינה, הקרן הקיימת לישראל (קק”ל) או רשות הפיתוח. רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) היא הרשות הממשלתית האחראית על ניהול קרקע זו, המשתרעת על פני 5,750,000 דונם. ניהול שטחים אלו מבוצע בדרך כלל באמצעות עסקאות חכירה בין רמ”י לבין הגורם החוכר.
מהי מטרת שומת מקרקעין?
בהתאם לסעיף 78 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, בעת מסירת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין מתקיימת סמכות המינהל לקבוע את שומת המס. בנוסף, במקרים בהם חוכר מעוניין בחידוש חכירה, תוספת בניה וכד’, עליו לשלם כספים לרמ”י בהתאם לדרישת התשלום הרלוונטית. גובה התשלום נקבע באמצעות קביעת מרכיב הקרקע של הנכס. שמאי מטעם רמ”י קובע את שומת המקרקעין ובהתאם לחו”ד זו, רמ”י מנפיקה את שובר התשלום לחוכר.
מתי ניתן להגיש השגה על שומת מקרקעין?
בהתאם לסעיף 87 לחוק, בעסקות בהן השווי נקבע על פי שומת מקרקעין, שנערכה על ידי שמאי מטעם רמ”י, יכול המבקש לערער על השווי שנקבע באמצעות הגשת השגה על שומת מקרקעין. ההשגה תוגש תוך 60 ימים מיום מסירת הודעת התשלום. הגשת בקשה להשגה על שומה, כרוכה בתשלום אגרה.
סוגי הסיבות בגינן ניתן להגיש השגה על שומת מקרקעין:
טעויות טכניות, שנמצאו בשומת מקרקעין. הכוונה לטעויות מתמטיות בחישוב השומה, בפרטי המקרקעין, בנתונים הפיזיים של המקרקעין ובמצב התכנוני.
טענות משפטית, כולל טענות בדבר עלויות הפיתוח.
שלבים בהגשת השגה על שומת מקרקעין
השגה ראשונה
שימו לב, כי יש לפעול במהירות, שכן השגה ראשונה חייבת להיות מוגשת תוך 60 יום מקבלת השומה. אומנם, ישנם מצבים מיוחדים בהם ניתן לקבל דחיה, אך ברוב המקרים השגה מאוחרת תגרום לדחייה על הסף של ההשגה. ההשגה נידונה בפני השמאי הממשלתי ונבחנת בהתאם להחלטות רשות מקרקעי ישראל ולנהלים התקפים בעת הגשת הבקשה.
השגה שניה
במקרה ובו השגה על שומת מקרקעין נדחית, ניתן לערער על ההחלטה ולהגיש תוך 60 ימים השגה שנייה, שתידון בפני ועדת ההשגות במשרד המשפטים. שימו לב, כי גם לרמ”י ישנה הזכות להגיש השגה שניה על ההחלטה.
אם הפונים מעוניינים להתקדם בעסקת הנדל”ן טרם קבלת ההחלטה בדברך השגה שנייה, עליהם לפנות לקבלת הודעת חיוב והתחשבנות לגבי סכום החיוב תיערך לאחר מיצוי הליך ההשגה.
הליך השגה על שומת מקרקעין הינו הליך מורכב, הדורש בקיאות בחוק וכרוך בהבנת דקויות רבות, מומלץ מאוד להיעזר בשמאי מקרקעין מנוסה.
מומחים של “משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” יטפלו עבורכם בהליך הגשת השגה על שומת מקרקעין בצורה מקצועית ביותר. תוכלו להיות רגועים ובטוחים, כי נמצה את כל האופציות האפשריות עבורכם.
פנו אלינו עוד היום לקביעת פגישת ייעוץ התקשרו 04-9991515
תקופה בה רוכשים או מוכרים נדל”ן כרוכה, בדרך כלל, בתהליכים ביורוקרטיים רבים ומלווה בהמון חששות. בין אם מדובר ברכישה או מכירה של נכס ראשון, נכס שני או רכישת נכס להשקעה, אתם חייבים להיכנס לתהליכים בעיניים פקוחות, להיות בקיאים בנושאי המיסוי השונים ולבדוק כל פרט ופרט. ללא הבקיאות או העזרה המקצועית, אפשר לבצע פעולות לא נכונות ולספוג הפסדים כספיים מיותרים.
תפקידו של שמאי מקרקעין לערעור
אנשים רבים הרוכשים דירות ונכסים אינם מודעים לחשיבות העצומה של עבודתו של שמאי המקרקעין, המלווה את עסקת הרכישה או המכירה של הנכס.
השמאי מבצע בדיקות מקיפות בנכס המדובר ומעמיד לרשות הלקוח היקף רחב של נתונים משמעותיים על אותו נכס. במקרים רבים בהם רוכשי הדירות לא השתמשו בשירותיו של שמאי מוסמך, הם נפגעו מבחינה כלכלית. הם היו יכולים להימנע מתרחיש שכזה, לו היו מלווים בשמאי מקרקעין מנוסה במהלך ביצוע העסקה.
היבט חשוב בעבודתו של שמאי מקרקעין הוא נושא הערעורים בכל הנוגע למיסוי נדל”ן הקיים בישראל. בישראל כידוע קיימים מספר סוגי מיסים:
מס שבח
זהו מס הגדלת הון על ההפרש בין המחירים בקנייה ומכירה של דירה. במידה והבעלים מוכר את הנכס מוקדם מ-4 שנים לאחר הרכישה, הוא מחויב במס שבח. גובה המס הוא 25% מהרווח הנקי בניכוי הוצאות נלוות. בחישוב המס על מכירת דירות ישנם מספר גורמים המשפיעים על ערכו כגון: תאריך רכישת הנכס, האם מדובר בדירה היחידה של המוכר, האם הנכס הנמכר עבר בירושה, מטרת המכירה ועוד פרטים רבים נוספים.
מס רכישה
כל עסקת נדל”ן למגורים בישראל חייבת במס שגובהו תלוי בסוג העסקה ובשווי הנכס. אי תשלום חובות מס והעדר נימוקים לפטור יובילו לסירוב רישום בעלות על הנכס הנרכש. דרגת המיסוי לרכישת הדירה הראשונה והיחידה לישראלים נבדקת מעת לעת על ידי הממשלה. נכון למרץ 2023, מס רכישה נגבה רק אם שווי הדירה עולה על – 1,919,155 ₪. מעל לסכום זה נקבעות מדרגות מס שונות. בקניית דירה שנייה או יותר או אם הרוכש אינו תושב ישראל, אין עלות מינימום שפטורה ממס רכישה.
במידה ולא הצגתם את מלוא הנתונים בפני הרשויות, או לא הייתם בקיאים בפטורים השונים, יכול להיות ששילמתם מיסים גבוהים מן הנדרש. במקרה זה, אנו ממליצים לפנות לשמאי מקרקעין לערער ולבדוק את אפשרויות ההחזר השונות העומדות בפניכם.
הסקירה שנתנו כאן הינה על קצה המזלג, שכן מדובר בנושא מורכב. ללא סיוע מקצועי, קשה לאדם מן הישוב להתמודד עם כל נבכי חקיקת המס בישראל.
כדי לא ליפול למלכודות השונות, תפנו לשמאי מקרקעין לערעור, אשר יסייע לכם להגיש ערעור בצורה נכונה ולחסוך כספים רבים.
מטרתה העיקרית של התמ”א היא הצלת חיי אדם במקרה של רעידת אדמה עוצמתית.
היא מיועדת לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה ולעודד ביצוע חיזוק מבנים ע”י תוספות בנייה, באמצעות יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים וקביעת תנאים למימוש תוספות הבנייה. כמו כן התכנית קובעת גם הסדרים תכנוניים להריסת מבנה הדרוש חיזוק ובנייתו מחדש.
הידעתם? ישנן שתי תוכניות הנושאות את השם תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית): האחת היא תמ”א 38/1 והשנייה היא תמ”א 38/2. אתם מתגוררים באזור חיפה והקריות והבניין שלכם מחוזר על ידי קבלנים שרוצים לתת לכם הצעה סופר-אטרקטיבית? לפני שוועד הבית מהנהן ומקבל את ההצעה (שככל הנראה מאד מפתה), שמאי מקרקעין בקרית ביאליק מסביר אחת ולתמיד מהו ההבדל בין שתי התוכניות.
שיעור במספרים: מה ההבדל בין שתי תוכניות התמ”א?
הבניינים השכנים לכם שופצו והדבר היחיד שעולה לכם לראש הוא: “למה לא הבניין שלנו?”. במידה שבניין המגורים עומד בתנאים, סביר מאד כי בקרוב מאד ועד הבית יקבל פנייה מיזם. לפני שתגיע כזאת, חשוב להיות מודעים למשמעות המגולמת בכל אחת מהתוכניות ומה היא דורשת מכם. רק למקרה שאינכם בקיאים בעולם המושגים, הנה הסבר קצרצר: ישנם מבנים בישראל שעל פי הצפי לא יצליחו לעמוד בתרחיש קיצון של רעידת אדמה. מטרת תכנית התמ”א: לחזק את אותם המבנים. וכעת, להבדלים בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2:
תכנית תמ”א 38/1 אומרת דבר פשוט: שומרים על הבניין הקיים עומד, ומחזקים אותו כך שיהיה עמיד בפני רעידות אדמה אפשריות בעתיד.
תכנית תמ”א 38/2 לא מסתפקת בחיזוק המבנה הקיים, אלא בהריסתו המוחלטת ובניית בניין חדש במקומו.
אתם בטח תוהים לעצמכם כעת: “נשמע לא רע, אבל איך יתכן שאני מקבל “מתנה” בחינם: גם חיזוק המבנה וגם העלאת ערך לנכס?”. במידה שתשאלו שמאי מקרקעין בחיפה והקריות שמעניק ייעוץ בנושא התחדשות עירונית, הוא יסביר לכם שאין ממש מתנות בחינם. ולמה הכוונה? הקבלן שיקבל את הזכות לבצע את חיזוק המבנה / הריסת הבניין ובניית אחד חדש, מקבל זכות נוספת שהופכת את כל העסק כלכלי לו: לבנות דירות נוספות שיוצעו למכירה. כלומר, לאחר החיזוק אתם צפויים לגור בבניין גדול יותר – עם יותר קומות ויותר שכנים.
קיבלתם הצעה מיזם נלהב: איך עליכם לפעול?
ראשית, מדובר על החלטה שכל דיירי הבניין צריכים להיות מעורבים ושותפים בה. לרוב, דיירים מגיבים להצעה בהתלהבות וגם די בצדק: המבנה מחוזק, תחושת הביטחון מתעצמת ואף זוכים לשיפוצים קוסמטיים במבנה / דירה חדשה לחלוטין מה”ניילונים”. ובכל זאת, חשוב לקחת שני דברים בחשבון:
בתמ”א 38/1 בניין המגורים יהפוך לאתר בנייה על כל המשתמע מכך – מרעש במהלך היום ועד כמויות אדירות של אבק שיתארחו אצלכם בסלון.
בתמ”א 38/2 הורסים את הבניין, כך שעל הדיירים להעתיק את מקום מגוריהם לדירה אחרת.
בגדול, הפרויקטים ששמים במרכז את ההתחדשות העירונית, מבורכים. עם זאת, יש לבדוק בעיון ובתשומת לב כל סעיף ופרט בהצעת היזם. כאן נכנס לתמונה שמאי מקרקעין בחיפה והקריות, שיוכל לבחון עבורכם את כדאיות העסקה. לשיחת ייעוץ עם שמאי מקרקעין, התקשרו כעת – 04-9991515
הפקעת אדמה בתחום המקרקעין מתייחסת למעשה של נטילת זכויות בעלות בכוח על קרקעות פרטיות על ידי רשות שלטונית או כל גורם חזק אחר. תהליך זה מבוצע על ידי הרשויות ויכול להגיע עם פיצוי מלא, חלקי או ללא פיצוי. בישראל, ההפקעה מותרת לצורכי ציבור בלבד והיא נחשבת כמעשה קנייני ולא כפעולה תכנונית. בטרם ניתן לבצע הפקעה לפי חוק התכנון והבניה, יש לאשר תכנית המייעדת את הקרקע לשימוש הציבור, ולבצע את ההפקעה בהתאם לאותה תכנית.
מי רשאי להפקיע קרקע?
בישראל יש סמכות להפקיע קרקעות לרשויות ציבוריות שונות כמו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, החברה הלאומית לדרכים וחברת החשמל. ההחרמה מותרת רק אם היא נועדה למלא מטרה ציבורית, כגון בניית כבישים, שטח ציבורי, פארקים ואזורי בילוי. בעל הנכס יכול לערער על שינוי הייעוד, אך במקרים מסוימים, הנכס עדיין עשוי להיות מיועד להפקעה ללא פיצוי. במצבים מסוימים, הבעלים עדיין יכול להחזיק בנכס אך בשימוש מוגבל, הוא מתרחש כאשר הרשות מייעדת אזור ככביש או כשמורת טבע, מה שמקשה על הבעלים להשתמש בנכס. מצב זה מכונה “הפקעה רגולטורית”. האם הדבר מצריך פיצוי או נחשב להפקעה בפועל? נושא זה יוכרע בבית המשפט.
כיצד מתבצעת ההפקעה בפועל?
תהליך הפקעת מקרקעין מתחלק לשלושה שלבים. ראשית, ניתנת הודעה לבעלים הרשום על הכוונה להפקיע את רכושו וכן הודעה לציבור. לאחר מכן, הבעלים מוסר את החזקה במקרקעין לגוף המפקיע. לבסוף, הבעלות והזכויות בנכס מועברות לרשות המפקיעה ועניין הפיצוי נבחן.
מהו גודל הפיצוי עבור הפקעת קרקע?
על פי החוקים הרלוונטיים, על הרשויות לפצות על כל המרכיבים הקשורים לקרקע, כגון מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המוצמד אליה דרך קבע. כמו כן, ישנה דרישה לפיצוי על הפקעת הקרקע עצמה, אולם אחוז הקרקע שאינו חייב בפיצוי נקבע בחוק. כך למשל, חוק התכנון והבנייה קובע כי אין לפצות על 40% משטח המגרש בעת ההפקעה למטרות מסוימת. בתוך כך, פקודת המקרקעין קובעת כי לא ניתן לפצות עד 25% משטח נקרקע. במידה וההפקעה חורגת מהאחוז הקבוע בחוק. יש מקרים רבים אשר הפיצוי יקבע מהמ”ר הראשון וזה תלוי מיהו הגורם המפקיע? מהי מטרת ההפקעה? לאיזה יעוד? האם נפגע שווי יתרת החלקה? למשל פיצוי ההפקעה עפ”י חוק תכנון והבנייה יכול להיות בשני אקטים נפרדים: אקט ראשון פיצוי עקב ירידת ערך לפי סע’ 197 לחוק התו”ב ואקט שני פיצויי הפקעות לפי סע’ 189 לחוק התו”ב . לסיכום כל חוק יש לו מועדים מסוימים ופרוצדורה שונה שמחייבת איש מקצוע שמבין היטב בחוק ובפרוצדורות שיש לנקוט.
כיצד שמאי מקרקעין נכנס לתמונה?
תפקידו של שמאי המקרקעין הוא קריטי להבטחת פיצוי הוגן ושוויוני עבור רכוש שהופקע כיוון שהן לרשות המפקיעה והן לבעל הנכס יש זכות לערער על הערכת השווי, אם הם חשים כי הסכום אינו הוגן או אינו משקף במדויק את ערכו האמיתי של הנכס. השמאי מבצע הערכה של נכס וקובע את שווי השוק שלו. ערך זה משמש לאחר מכן כבסיס למשא ומתן על גובה הפיצוי שישולם לבעלים.
אות נדל”ן ממלאת תפקיד קריטי בענף הנדל”ן, ומספקת תובנות חשובות לגבי שווי הנכס. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שמעריך את שווי הנכס על סמך ניתוח מעמיק של תכונותיו, מיקומו ותנאי השוק שלו. בין אם אתם בעלי בית המעוניינים למכור את הנכס שלכם, מלווים השוקלים בקשת משכנתא או משקיעים השוקלים את הפוטנציאל של רכישת נכס, שמאי מקרקעין יכול לספק לכם מידע אובייקטיבי וחסר פניות על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת. במאמר זה, נחקור את תפקידו של שמאי מקרקעין בנצרת ואת היתרונות הרבים של ייעוץ מקצועי.
למה אנשים צריכים שמאי מקרקעין בנצרת?
אנשים צריכים שמאות מקרקעין בעת מכירת נכס על מנת לקבל הערכה לשווי הנכס, מה שיכול להנחות את המשא ומתן בין המוכר לקונה. בעת לקיחת משכנתא הערכה מסייעת למלווה וללווה להעריך את סיכון ההלוואה ולוודא שסכום ההלוואה תואם את שווי הנכס. הערכות נדל”ן יכולות להיות גם שימושיות עבור משקיעים המעוניינים לקנות או למכור נכס, שכן הן מספקות הערכה עצמאית של ערך הנכס ופוטנציאל הצמיחה שלו.
מהן היתרונות של שמאי מקרקעין בנצרת?
הערכה אובייקטיבית
שמאי אינו מושפע מאינטרסים או רגשות אישיים, ובמקום זאת נותן הערכה חסרת פניות של שווי הנכס. זה יכול להיות חשוב במיוחד בעת משא ומתן על מכירה או רכישה של נכס, שכן זה עוזר להבטיח שלשני הצדדים יש הבנה ברורה לגבי ערכו של הנכס. בנוסף, הערכת שמאי מקרקעין ללא משוא פנים יכולה לסייע במתן תחושת ביטחון למלווים, משקיעים וחברות ביטוח, שכן היא מסייעת להפחית את הסיכון בקבלת החלטות על סמך מידע לא מדויק או לא אמין.
הכרת השוק
לשמאי מקרקעין יש הבנה עמוקה של שווקי הנדל”ן המקומיים, לרבות מגמות שוק, תנאים וגורמים שיכולים להשפיע על ערך הנכס. ידע זה יכול להיות בעל ערך במיוחד בעת קביעת שווי הנכס, שכן הוא מאפשר לשמאי להתחשב בנסיבות הייחודיות של כל נכס בנפרד ושוק הנדל”ן המקומי. לדוגמה, שמאי עשוי לקחת בחשבון מכירות אחרונות של נכסים דומים, שינויים בתקנות המקומיות, ייעוד הקרקע או השפעה של פיתוח חדש באזור.
שקט נפשי
על ידי אומדן אמין ומדויק של שווי הנכס, תוכלו לקבל החלטות מושכלות. למשל, בקניית נכס, שמאי מקרקעין יכול לספק שקט נפשי שהקונה משלם מחיר הוגן. באופן דומה, בעת מכירת נכס, הערכה יכולה לספק ביטחון שהמוכר קובע מחיר מבוקש סביר. שמאי מקרקעין יכול גם לספק שקט נפשי בעת קבלת משכנתא, שכן הוא מסייע להבטיח שסכום ההלוואה מתאים ושהמלווה ילווה סכום התואם את שווי הנכס.
אין שום ספק כי שירותיו של שמאי מקרקעין -אום אל פחם נחשבים למבוקשים במיוחד בשנים האחרונות, מאחר וכל אזור חיפה והצפון עובר פיתוח מאסיבי. מאחר ומדובר על סכומי כסף משמעותיים, יש צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין מנוסה ומיומן, שיוכל לספק לכם ייעוץ מקצועי והערכת השווי של הנכס שלכם. שמאי מקרקעין אמון על הערכת השווי של כל נכסי הנדל”ן, החל מדירות למגורים ועד לבתים פרטיים, נחלות, בתי עסק וכדומה. יש לזכור כי ערך הנכס תלוי במגוון רחב של גורמים שונים, לכן מדובר על הערכה בלבד. אך שמאי מקצועי ומנוסה יוכל לספק לכם את ההערכה המדויקת ביותר, שתוכל לסייע לכם לבצע החלטה מושכלת. זוהי הדרך היעילה ביותר להבין האם שווה לכם לרכוש נכס מסוים, מאחר והשמאי אמור לקחת בחשבון את כל הפרמטרים השונים, שמשפיעים על הערך שלו.
מהו תפקידו של שמאי מקרקעין – אום אל פחם?
שמאי מקרקעין אמור לספק הערכה מדויקת ככל הניתן לערך הנכס, בהסתמך על מספר גורמים שונים. אחד הגורמים המשפיעים ביותר על ערך הנכס, הוא כמובן השטח שלו. ככל שהשטח יהיה גדול יותר, כך יגדל הערך של הנכס המדובר. כמו כן, הערך תלוי גם במספר החדרים, טיב הבנייה, מיקום וכו’, במידה ומדובר על נכס למגורים. מעבר לכך, השווי של הנכס תלוי גם באופי שלו, מאחר וישנו הבדל בין נכס המיועד למגורים או למסחר. בנוסף, במידה ומדובר בדירה במבנה מגורים יש לזכור כי הקומה משפיעה על הערך של הנכס שלכם, מאחר וקומות גבוהות יהיו לרוב יוקרתיות יותר, בזכות הנוף שנשקף מהן והשקט היחסי מהרחוב. עם זאת, יש לזכור כי הערך של הנכס מושפע גם מערך הנכסים האחרים המצויים בסביבה שלו. לכן לסיכום, כל נכס הינו ייחודי במאפיינים שלו אשר יש צורך לבחון אותם ולבטא אותם בכסף.
שמאי מקרקעין אום אל פחם– טיפים לבחירה נבונה
רוב האנשים זקוקים לשירותיו של שמאי מקרקעין באום אל פחם והסביבה כאשר הם מעוניינים לרכוש או למכור נכס מסוים, על מנת לוודא כי הנכס נמכר במחיר הוגן. אף אחד לא היה רוצה לגלות בדיעבד כי הוא יכול היה למכור את הנכס שלו במחיר גבוה יותר ולהרוויח עליו יותר כסף. לכן חשוב לבחור בשמאי מקרקעין מנוסה ומיומן, המחזיק בוותק ובניסיון הדרושים. כמו כן, מומלץ להיעזר בהמלצות, מאחר ורק שמאי מקצועי ואיכותי יוכל לספק לכם את השירות האמין והיעיל ביותר. חשוב לוודא כי מדובר על שמאי מקרקעין שמומחה באום אל פחם והסביבה ומכיר היטב את האזור.
אנו במשרד “משקל- שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” נשמח לספק לכם שירותי שמאי מקרקעין באום אל פחם והסביבה. אנו חברים בלשכת השמאים ומקפידים לעבוד על פי התקינה השמאית של משרד המשפטים. אנו מאמינים בשירות אמין ומקצועי לכל אורך הדרך, לצד יחס אישי ואדיב לכל לקוח. לקבלת ייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר!
עובדה: מאחר שרכישת נכס לא מתבצעת על רגל אחת, מכירתו עלולה לקחת זמן. ובכל זאת, ישנם שלושה דגשים שכל עוד תאמצו אותם, הסיכויים שלכם למכור את הנכס בזמן קצר ובמחיר טוב, יעלו. כבר תבינו בעצמכם כי הדגשים עליהם אנחנו מדברים רחוקים מלהיות גאוניים או מפתיעים (הם לא יגרמו לכם לתהות: “איך לא חשבתי על זה קודם?”), ודווקא בגלל שהם טריוויאליים אפשר בקלות לפספס אותם. יש בבעלותכם נכס בערים שבצפון הארץ? אלו הטיפים של שמאי מקרקעין בבאקה אלגרביה בשבילכם.
1. מודעת “למכירה” אותנטית ואמינה
ישנם בעלי נכסים שעושים הכל על מנת למשוך אליהם קונים. בין היתר, הם מעשירים את הנכס במודעת “למכירה” בתכונות ומאפיינים לא ממש מדויקים. לדוגמא: הגדלת המרפסת, תיאור הדירה כמשופצת (למרות שהיא שופצה בפעם האחרונה לפני שני עשורים) וכך הלאה. הדגש הראשון: אל תבטיחו לקונים משהו שאתם לא יכולים לעמוד מאחוריו. צרו מודעת “למכירה” המייצגת את הנכס בדיוק כפי שהוא. לכל סיר יש מכסה, ולכל נכס יש קונים. זכרו זאת.
2. היערכו עם מענה על השאלה הבאה
ישנם בעלי נכסים שמפרסמים את המחיר המבוקש במודעה, וגם כאלו שמוכנים למסור אותו רק בטלפון. לא משנה לאיזו גישה אתם נוטים, כך או כך אתם מוכרחים להיות מוכנים עם תשובה לשאלה הבאה: “כמה אתה מבקש על הנכס?”. את התשובה לשאלה הזו כמובן שאינכם תשלפו מהמותן, אלא שתקבלו אותה מאיש מקצוע: שמאי מקרקעין בבאקה אלגרביה. הערכת שווי לנכס היא צעד הכרחי לפני שמפרסמים נכס, ובוודאי שלפני שמוכרים אותו. נדגיש כי למרות שפע הכלים החינמיים ברשת שמציעים הערכת DIY, הערכה מקצועית ומדויקת תקבלו רק משמאי מקרקעין מוסמך.
3. מאץ’ בין הקונה לנכס לא תמיד יספיק
אז מה יגרום למתעניין בנכס לרכוש אותו? הדבר הראשון הוא כמובן הנכס והתאמתו לצרכיו – העכשוויים והעתידיים. ישנו דבר נוסף המשפיע על המוטיבציה לביצוע העסקה והוא יחסי האנוש של המוכר. שימו לב כי לא מצופה מכם להיות חברים של הקונים, אך בהחלט לחתור לבניית מערכת יחסים נעימה ומכבדת. בין היתר, הקפידו על הדברים הבאים:
שיח נעים וסבלני בטלפון (השיחה הראשונה יוצרת רושם ראשוני, זכרו זאת). בשיחה זו תישאלו לבטח המון שאלות – מאופן חלוקת הדירה ועד השכנים. היו סבלניים וספקו למתעניין את כל המידע בחיוך.
הגעה לנכס בשעה בה קבעתם עם המתעניין. גרמתם לקונים לחכות לכם? התדמית שלכם כמוכרים רציניים עלולה להיסדק
חזרו לטלפונים ולהודעות בזמן סביר
יש לכם שאלות בנושא הערכת שווי לנכס? לנו יש את כל התשובות שאתם מחפשים! משרד “משקל– שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, מציע שיחת ייעוץ ללא התחייבות עם שמאי מקרקעין בבאקה אלגרביה. התקשרו כעת ונשמח לייעץ ולסייע – 04-9991515
“תקשיב מה אני אומר לך, הדיל הזה הוא בול בשבילך”, “שמע לי, יש דברים שאתה חושב שאתה לא צריך אבל אתה כן”, “כאיש מקצוע, אני יודע טוב יותר ממך מה נכון לך”, “הערכת שווי? זה הכל? יש לי עוד המון איך לסייע לך” – הציטוטים האלו מייצגים גישת עבודה שהינה ההפוך הגמור ממה שאנחנו מאמינים בו: שירות בהתאמה אישית ללקוח הניתן על ידי שמאי מקרקעין בעפולה.
כפי שכבר בטח הבנתם, לא מעט נותני שירותים ואנשי מקצוע מתגאים ב”שירות בהתאמה לצורך הלקוח”. בפועל, הם לא תמיד מיישמים את הגישה הזו. התוצאה: לקוחות שרחוקים מלהיות מרוצים ונותני שירותים שרק חושבים שהם הרוויחו (הנזק שהם עושים לעצמם הוא אדיר). אנחנו ב”משקל-שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, בונים עבור כל לקוח שלנו סל שירותים המותאם לצרכיו, וזאת רק לאחר שאפיינו אותם לעומק וביסודיות.
שמאי מקרקעין בעפולה עם שמאות בהתאמה אישית: מה זה אומר?
כל שמאי רשאי לאמץ לעצמו את גישת העבודה המועדפת עליו, והלקוחות רשאים להחליט אם היא מתאימה להם או לא. עם חיפושכם אחר שמאי מקרקעין, תיחשפו ל-2 גישות עבודה שונות במהותן:
גישה 1 – “דיל שירותים הכל כלול”: ישנם שמאים שבונים מספר דילים שונים הכוללים מספר שירותים. לדוגמא: שיחת ייעוץ + הערכת שווי + ייעוץ בנושא היטל השבחה. לכאורה, נדמה כי הדילים האלו “סוגרים פינה”, אך בפועל מה שקורה הוא שעל הלקוח הפונה על מנת לקבל ייעוץ / שירות בנושא מסוים, “נכפה” גם שירות אחר שהוא לא בהכרח צריך.
גישה 2 – שירות בהתאמה אישית: הגישה השנייה אומרת בדיוק את ההפך, וממקמת את טובתו של הלקוח בראש סדר העדיפויות. ללקוח יש זכות בחירה מלא כמה ואילו שירותים לצרוך מהשמאי, מבלי שמחייבים אותו לרכוש “דיל מורחב” מראש. בשורה התחתונה: אין סיבה שתשלמו על שירות (מקצועי ככל שיהיה) שאינכם זקוקים לו ברגע נתון.
אנחנו כמובן לא יכולים להחליט עבורכם איך לצרוך את שירותי השמאות, אך מרשים לעצמנו לנחש כי הייתם שמחים לשירות שמותאם אליכם אישית.
לא יודעים אילו שירותים אתם צריכים? אנחנו דווקא כן
אנשים המעוניינים לרכוש נכס / למכור נכס, לא תמיד יודעים אילו שירותים הניתנים על ידי שמאי מקרקעין בעפולה, רלוונטיים להם. התפקיד של השמאי, בין היתר, הוא לתשאל את הלקוח במסגרת אפיון מקדים, שתכליתו להבין את צרכיו ולענות עליהם באמצעות שירותים מקצועיים שונים. לדוגמא: בעל נכס שמעוניין למכור אותו, פונה לשמאי מקרקעין בנושא ייעוץ לפני מכירה. סביר מאד כי השמאי ימליץ לו על השירותים הבאים:
ביצוע הערכת שווי (כמה שווה הנכס, מהי עליית הערך מיום הקנייה, האם כלכלי למכור אותו כעת וכן הלאה)
במידה שבעל הנכס קיבל היתר בניה שבפוטנציאל משביח את הנכס, יוצע לו גם ייעוץ בנושא היטל השבחה
מעוניינים להתייעץ עם שמאי מקרקעין בעפולה? אתם מוזמנים לפנות אלינו כעת ולקבל מאתנו ייעוץ ללא עלות והתחייבות, התקשרו – 04-9991515
עשיתם את זה: רכשתם נכס למטרת השקעה! אין צורך להעמיק ביתרונותיה של השקעה זו, בביטחון הכלכלי שהיא מספקת ובהכנסה הפסיבית שהיא מעניקה. עם זאת, אנחנו ב”משקל-שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, מאמינים כי את המשקיעים הצעירים מעניין לדעת איך קובעים את דמי השכירות. פרסמתם מודעת “להשכרה בשפרעם”, התחלתם לקבל פניות ואתם מתבלבלים כששואלים אתכם “מהו שכר הדירה?”? שמאי מקרקעין בשפרעם עושה סדר.
דמי שכירות חודשיים: אז כמה עליכם לגבות מהדיירים שלכם?
“הדירה מוצאת חן בעייני. מהי השכירות החודשית?” – איך עונים על השאלה הזאת? לפניכם, שתי שיטות שחשוב להכיר אך ממש לא כדאי ליישם, ועוד שיטה אחת – בטוחה, אחראית והוגנת:
הערכת דמי שכירות ב”שיטת מצליח” – בעלי דירות להשקעה רשאים לנקוב בכל סכום העולה על דעתם. ואכן, ישנם אלו שנתונים, מאפייני הנכס ומצב השוק לא ממש מעניינים אותם (לפחות לא בהתחלה), ובחירתם היא “לזרוק” מחיר בתקווה שיהיה הדייר שיסכים “לתפוס” אותו (“הדירה שלי בכייף ראויה ל-5000 שקלים בחודש, מה אתה אומר?”). מיותר לציין כי שיטה זו לקביעת דמי השכירות פסולה, לא הוגנת ולעתים גם עלולה לגרום לבעל הנכס להפסיד – כסף או את אמון השוכרים.
הערכת דמי שכירות בשיטת “עשה זאת בעצמך” – שיטה נוספת שמאומצת על ידי בעלי נכסים היא “בדיקת השטח” באופן עצמאי. שיטה זו כוללת בין היתר מחקר אינטרנטי, פנייה לבעלי נכסים בשכונה (“כמה אתם גובים על הדירה שלכם?”), וקבלת עצות מחברים שלטענתם יודעים ומבינים נדל”ן. להסתמך על כל אלו? כדאי בהחלט שלא.
הערכת דמי שכירות עם שמאי מקרקעין בשפרעם– אלו המחפשים אחר השיטה האחראית והמכבדת ביותר – את המעמד כבעלי דירה ואת הדיירים המעוניינים לשכור אותה, צריכים לבחור בייעוץ להערכת דמי שכירות הניתן על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. בשונה מהשיטות האחרות המתבססות בעיקר על עצות אחיתופל ותחושות בטן, הייעוץ הניתן על ידי השמאי מבוסס. מכאן, שלאחר בחינת הנכס על כל מאפייניו, תקבלו המלצה באשר לדמי השכירות הראויים ביותר.
טוב לדעת: מעבר לדמי שכירות הוגנים וראויים – לכם ולשוכרים, הייעוץ שיעניק לכם שמאי מקרקעין בשפרעם מבטיח עבורכם עוד שני דברים:
שמירה על השם הטוב שלכם – בחירתכם לקבוע את דמי השכירות בהתאם למצב השוק ומאפייני הנכס, תשקף אתכם בפני השוכרים כאנשים אמינים.
אפשרות לחוזה שכירות לטווח ארוך – בעת שמערכת היחסים עם השוכרים טובה, וכל עוד הנכס עונה על הצרכים שלהם, יתכן שהם ישמחו לחתום על הסכם שכירות ארוך טווח.
לסיכום, כשם שאין לבצע הערכת שווי לנכס לבד, כך גם אין לקבוע דמי שכירות שלא בסיוע שמאי מקרקעין בשפרעם או בכל עיר אחרת. אנחנו ב”משקל-שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נשמח להעריך עבורכם את דמי השכירות הראויים לנכס שבבעלותכם. מעוניינים להתייעץ איתנו? התקשרו כעת – 04-9991515
אתם נמנים בין המתלבטים? אחרי שתקראו את 5 הסיבות מדוע להעריך שווי לנכס עם שמאי מקרקעין בנצרת, עמדתכם תהיה חד משמעית. אז הנה הן לפניכם: הארבע שיגרמו לכם לבחור באחד – שמאי מקרקעין מוסמך, על פני הערכת שווי “עשה זאת בעצמך”.
1. אתם לא שמאי מקרקעין מוסמכים, ובדיוק בגלל זה…
אנחנו לא מופתעים שהמחשבה להעריך את שווי הנכס לבד מעסיקה, מפתה ואולי אפילו קצת מרגשת אתכם: יש המון מידע על עסקאות נדל”ן שבוצעו, קבוצות שחבריהן משתפים חוויות ותובנות, וגם אפליקציות שונות לחישוב הערכת שווי. נעשה לכם את זה פשוט: אנו לא מזלזלים בכל אלו, אך בוודאי שהם לא מספיקים בכדי להעריך שווי לנכס. בהנחה שאינכם אנשי מקצוע העוסקים בתחום השמאות, ראוי שתפקידו את הבדיקות, החישובים וההערכות בידיו של שמאי מוסמך.
2. זמן הוא דבר יקר ואין לכם כל עניין לבזבזו
הידעתם? הערכת שווי יסודית המבוצעת על ידי שמאי מוסמך, לא לוקחת דקה וגם לא שעה. וכמה היא תיקח לכם? הרבה, הרבה יותר. בהנחה שהזמן שהייתם משקיעים בהערכה עצמית היה מספק לכם תמורה ראויה, עוד היה ניתן להתווכח אם ראוי להשקיע אותו. מאחר שהערכות שווי עצמאיות לרוב אינן מספקות (מטבע הדברים הן פחות מבוססות ומדויקות), אין כל הצדקה להשקיע בהן זמן. עם החלטתכם להתחיל “להניע” את מכירת הנכס, פנו מיד אל שמאי מקרקעין מוסמך.
3. הדבר האחרון שאתם רוצים הוא לבייש את עצמכם
יש רק דבר אחד שחשוב יותר לקונים מהנכס עצמו: האדם שמוכר להם אותו. בעוד קונים נמשכים למוכרים אמינים, ישרים, כנים ורציניים, כך הם מתרחקים מכאלו שמשדרים את ההפך. ומדוע אנו מציינים את מה שלבטח ברור לכם? משום שבמידה שלא תבצעו הערכת שווי עם שמאי מקרקעין בנצרת, הסבירות כי תביישו את עצמכם בפני המוכרים ותשתקפו כלא רציניים, קיימת עד גבוהה. סיטואציה בה תצטרכו להסביר את עצמכם (“מחשבון הערכת השווי הציג בפניי את הסכום הזה, לא שיערתי שאינו מדויק”), היא הדבר האחרון שאתם רוצים במעמד הצגת הנכס / תוך כדי משא ומתן.
4. שמכם הטוב חשוב לכם ואתם רוצים לשמור עליו
חישבתם, בדקתם, חישבתם שוב, בדקתם עוד פעמיים ונדמה לכם שזהו, יש לכם את זה: השווי של הנכס שלכם! תארו לעצמכם שהערך אליו הגעתם (מחישוב עצמאי כמובן, ללא סיוע של שמאי מקרקעין בנצרת) גבוה יותר מהערך האמתי של הנכס, ואותו הצגתם בפני מתעניין “רותח”. במקרה הטוב המתעניין יסרב להצעה שלכם, ובמקרה הפחות טוב הוא יתרגם אותה כלא הוגנת ומאד לא ישרה (“איך הם הגיעו לסכום הזה? זה מרגיש לי כניסיון לא מוצלח של שיטת מצליח”). דעו כי גם רוכשים עושים “שיעורי בית”, כך שהם יודעים פחות או יותר כמה הגיוני לדרוש ובעיקר כמה הגיוני לשלם עבור הנכס בו הם מתעניינים.
5. ניירת שמקנה לכם שקט עצמי
אף אחד לא מתווכח על “מקצועיות ומומחיות” כאשר הדבר נוגע לגורם מוסמך שיודע יותר טוב מכולם, שמאי מקרקעין פועל לפי החוק ולפי האתיקה המקצועית. כמובן השמאי שמעריך הנכס אחראי על קביעת השווי, אכן בצורה עקיפה קיבלתם אסמכתא/ניירת שמקנה לכם פוליסת ביטוח ושקט עצמי.
אז כמה באמת שווה הנכס שבבעלותכם? לייעוץ או תיאום פגישה עם שמאי מקרקעין בנצרת, התקשרו – 04-9991515
כמה עולה לבצע הערכת שווי לנכס, איך ניתן להסביר את הפערים בשכר הטרחה ובמה מותנית הצעת מחיר קונקרטית – שאלות אלו ועוד בנושא מחירון שמאות מקרקעין הדהדו בראשכם? לפניכם, תשובות מלאות ומפורטות עליהן.
1.”איך ניתן לקבל הצעת מחיר עבור שירותי שמאות מקרקעין?”
פתוחות בפניכם 2 דרכים שונות לקבל מושג אודות מחירי שירותי השמאות:
במידה שהשירות בו אתם מתעניינים הוא הערכת שווי לנכס, אופציה אחת היא להשתמש במחשבונים חינמיים באינטרנט. איך זה עובד? מזינים את מאפייני הנכס השונים ומקבלים הערכה גסה בלבד (!) כמה הנכס שווה נכון להיום. חשוב להדגיש כי הבדיקה העצמאית אינה מחליפה בדיקה יסודית המבוצעת על ידי שמאי מוסמך.
אתם מתעניינים בשירותים שונים כדוגמת הערכת דמי שכירות או חלוקת ירושה? מחירון שמאות מקרקעין מתאים לכם יותר. כאן באתר שלנו לדוגמא, ישנו מחירון מפורט לשירותים המבוקשים ביותר בתחום שמאות המקרקעין. התרשמו, העמיקו וקבלו הערכה ראשונית כמה צפוי לעלות לכם השירות.
2.”המחירים בתוך מחירון שמאות מקרקעין מוצגים בטווח. מדוע?”
המחירון מציג קצוות מחירים – המחיר ההתחלתי לשירות עד המחיר המקסימלי שניתן (או לפחות ראוי ומומלץ) לגבות. ומהי הסיבה לכך? נכסים נבדלים זה מזה בהמון (!) פרמטרים, כאשר בכל נכס דרושה השקעה בהיקף שונה המתורגמת לשכר טרחה אחר. ניקח את הדוגמא הקלאסית ביותר: הערכת שווי לדירת מגורים. מובן וברור כי הערכת שווי לדירה בת שמונה חדרים, תדרוש מהשמאי להשקיע זמן רב יותר בהשוואה להערכת דירה בת שני חדרים, כמובן כל נכס הינו ייחודי ויש לו מאפיינים שונים . שכר הטרחה? בהתאם.
3.”ומה אם אני רוצה לקבל הצעת מחיר קונקרטית הרלוונטית לנכס שלי?”
כאמור, המחירים המוצגים בתוך מחירון שמאות מקרקעין, מייצגים את העלות המשוערת לשירות. במידה שאתם מעוניינים לקבלת הצעת מחיר הרלוונטית ספציפית לנכס שלכם, עליכם ליזום פניה לשמאי המקרקעין. במהלך השיחה ביניכם, תינתן לכם האפשרות לספר לעומק על הנכס ומאפייניו, וסביר כי גם השמאי יפנה אליכם שאלות שהתשובות עליהן יאפשרו לו לקבל תמונה בהירה יותר. שכר הטרחה עבור השירות הרלוונטי לכם – מחוות דעת לבית משפט ועד הערכת שווי לקרקע חקלאית, יינתן רק לאחר שהשמאי יכיר לעומק את מאפייני הנכס המדובר. עד אז, זכרו כי המחירים אליהם אתם נחשפים הינם בגדר הערכה בלבד.
4.”שמתי לב שישנם פערים בשכר הטרחה שדורשים השמאים, מדוע?”
אנחנו לא יודעים מהם השיקולים של כל שמאי, אך יכולים להעריך כי המחירים משקפים שני דברים: ניסיון מקצועי וערך. אנו משוכנעים כי משאלתכם היא לעבוד עם שמאי מקרקעין מנוסה וכזה שהידע המקצועי שלו יוכל להעניק לכם ערך רב. למרות שאנשי מקצוע המציעים שכר טרחה נמוך מאד מפתים, חשוב לזכור: במידה שתשלמו ביוקר על המחיר הזול ששילמתם, הרי שלא השגתם דבר.
ישנה כמה דברים שאתם בטוחים בהם בשלב זה: אתם מעוניינים למכור את הנכס בנצרת שבבעלותכם, אתם מודעים לחשיבותה של הערכת השווי, ואתם רוצים לקבל בתמורה לנכס את המחיר הגבוה ביותר האפשרי. ובמה אתם לא בטוחים? אם לערוך את הערכת השווי לפני פרסום הנכס או רק כאשר ישנו קונה “חם”. אנחנו ב”משקל – שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, שמחים להשיב לעומק על השאלה באמצעות העמקה ב-2 האופציות.
אופציה 1: הערכת שווי לפני פרסום הנכס עם שמאי מקרקעין בנצרת
שלא כמו רהיטים שאת ההחלטה למכור אותם מקבלים בקלות, ההחלטה למכור נכס לא יכולה להתבצע על רגל אחת. עוד לפני שאתם חייבים לקונים מחיר אתם חייבים אותו לעצמכם, שכן רק כשתדעו מהו ערכו, תדעו אם מכירתו כלכלית לכם.
יתרון: ההחלטה למכור נכס חייבת להיות מחושבת, ומבלי שמבצעים הערכת שווי בשלב מוקדם היא פשוט לא תוכל להיות כזו. עליכם לדעת כמה אתם צפויים להרוויח מהעסקה, ורק אז לקבוע אם הטיימינג נכון וכלכלי לכם. החלטתם למכור? מצוין! קונה שיפנה אליכם את השאלה הלגיטימית ביותר: “כמה אתם דורשים עבור הנכס?”, יקבל מכם תשובה מבוססת-חד משמעית שתשקף אתכם כאמינים ורציניים.
חיסרון: באמת שניסינו למצוא, אך אין כזה. הערכת שווי נכס בסיוע שמאי מקרקעין בנצרת אפשרית בכל שלב, אך מומלצת בעיקר לפני פרסום הנכס והצגתו בפני המתעניינים.
אופציה 2: הערכת שווי תוך כדי משא ומתן עם קונה נלהב
תוכלו לפרסם מודעת “למכירה” מבלי לציין את המחיר שאתם דורשים עבור הנכס. עם זאת, אינכם יכולים (כלומר, מאד לא מומלץ לכם) לפרסם “למכירה” לפני ששמאי מעריך את הנכס ומציין בפניכם מהו המחיר הריאלי שתוכלו לדרוש בעבורו. גמגום מול מתעניין בנכס (“עוד אין לי מחיר. בוא נתקדם, אם אראה שאתה בעניין אבדוק כמה הנכס שווה”), לבטח יבריח את מי שיכול אולי היה להיות הקונה מכם.
יתרון: לא יהיה אחראי מצידנו להציג יתרון לגישה שכזו, שכן היא בהכרח תצייר אתכם כמוכרים שלא לוקחים ברצינות את העסקה ואת המתעניינים בה.
חיסרון: כשמתעניין פונה בשאלה: “כמה אתם מבקשים עבור הנכס?”, הוא מצפה לקבל תשובה. וכשלמוכר אין תשובה על שאלה בסיסית כל כך? כל השאר כבר לא משנה. זריקת הערכות והשערות אינה מספקת, ומבלי שיש ברשותכם דו”ח של שמאי מקרקעין מוסמך בו מצוין במפורש ערך הנכס, אין באמת תכלית בפרסומו והצגתו בפני מתעניינים. אל תכלו את זמנם ואל תפגעו בשמכם הטוב.
קונים לא מסתפקים רק בנכס התואם את הצרכים שלהם, אלא שמשאלתם לעשות את העסקה הגדולה ביותר שיבצעו בחייהם עם אנשים רציניים ואמינים. הערכת שווי היא אינטרס משותף לשני הצדדים ואין כל סיבה לדחות את ביצועה. אז שנעריך את ערכו של הנכס שבבעלותכם? לשיחה עם שמאי מקרקעין בנצרת, התקשרו כעת – 049991515
האם אתם יכולים לדמיין לעצמכם את התרחיש הבא: יום בהיר אחד, דופקים על דלת הבית שלכם נציגים מטעם הרשות המקומית (אנו מדגישים: הבית שלכם) ומודיעים לכם כי עליכם להתפנות מהמקום על פי חוק. סיטואציה שכזו אולי נשמעת לכם מופרכת למדי (“הנכס בבעלותי, מדוע שאיש ידרוש שאתפנה?”), אך הסבירות שתתרחש, קיימת. אין בכוונתנו להבהיל אתכם חלילה, אלא רק לשתף אתכם בנושא רגיש שכדאי לטפח סביבו מודעות: הפקעת מקרקעין על ידי הרשות המקומית.
אז מדוע שמישהו יחרים מכם את רכושכם?
רק לאחרונה שודרו בטלוויזיה כתבות שתיעדו את פינוי תושבי כפר שלם בתל אביב. כפי שאתם מתארים לעצמכם, המדינה לא החליטה לעשות זאת “כך סתם”, אלא שהפינוי נתמך ברציונל: טובת הכלל המתעלה על טובת הפרט. תזכורת לאלו ביניכם שאינם מעורים בפרטים: בשכונת המגורים בדרום תל אביב צפויה לעבור הרכבת הקלה, כך שלא הייתה ברירה אלא לפנות את תושביה. לצד אלו שכאבו את כאבם של המפונים, היו אלו שלא היססו לבקרם (“הבתים ישנים והם מקבלים פיצוי, מדוע הם מתלוננים?”).
הפקעת מקרקעין על ידי הרשות המקומית מציבה את בעל הנכס (שגם יכול להתגורר בו) בפני סיטואציה רגשית מורכבת: אנשים שהפכו ארבעה קירות לבית, נאלצים להתפנות ממנו ביום בהיר אחד. חשוב לזכור כי בין המפונים גם ישנה אוכלוסייה מבוגרת שעקירתם ממקומם מורכבת אפילו יותר. גם רגשית וגם לוגיסטית.
קיבלתם הודעה על הפקעת מקרקעין על ידי הרשות המקומית: מה תוכלו לעשות?
עם קבלת ההודעה על רצון הרשות המקומית להפקיע את הקרקע, הנטייה הטבעית היא להילחם בהחלטה. עם זאת, חשוב להדגיש כי למרות הזכויות שיש לבעל הנכס, האינטרס הציבורי מתעלה עליהן. כלומר, אין אלא לקבל את העובדה כי המדינה/רשות מקומית תרכוש באופן כפוי ובלתי נמנע את הנכס לצורכי וטובת הציבור. למרות הקושי לקבל את “הגזרה”, יש לזכור כי הרכישה/פינוי הכפויים מגובים בחוק. ולכן, אם תשאלו אותנו, את המשאבים שלכם ראוי שתשקיעו בהגשת בקשה לקבלת הפיצויים.
איך לבחור שמאי מקרקעין שילווה אתכם בתהליך ההפקעה?
בכדי להבטיח שזכויותיכם יכובדו במלואן, עליכם לפנות אל שמאי מקרקעין העוסק בנישה של הפקעות הקרקעות. לפניכם, מספר דגשים לבחירת שמאי:
הבדיקה החשובה והקריטית ביותר: האם השמאי אליו הגעתם אכן מוסמך?
ודאו כי השמאי הינו חבר פעיל בלשכת שמאי המקרקעין
שאלו את השמאי באופן ישיר באשר לניסיונו בהפקעות מקרקעין
אל תהססו לברר עם השמאי מהי הזמינות שלו ואם הוא יכול להתחייב אליכם לליווי צמוד ונוכח
בונוס: העריכו שמאים שסיפקו שירות ללקוחות גדולים ומוערכים (זה אומר עליהם דבר או שניים)
אנחנו ב”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נשמח ללוות ולסייע לכם לאורך התהליך . אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו כעת לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות בנושא הפקעת מקרקעין על ידי הרשות המקומית – 04-9991515
“חלום הדירה במרחק שיחת טלפון!”, “מחיר כזה גם בחלומות לא תקבלו!”, “זו ההזדמנות האחרונה שלכם, אל תחמיצו אותה”!: במידה שנדמה לכם כי קראתם או שמעתם את הסיסמאות השיווקיות האלו, דעו כי ככל הנראה נחשפתם לפרסומת אודות קרקע חקלאית להשקעה.
ואכן, השקעה בקרקע חקלאית יכולה להגשים חלום ולזכות אתכם בארבעה קירות. עם זאת, אם יש משהו שחשוב להבטיח אותו ולהתעכב עליו הוא תיאום ציפיות: ביניכם ובין אופי ומהות ההשקעה. ולאן אנחנו חותרים? את המפתח לדירה עם השקעה מסוג זה, תקבלו רק כעבור מספר שנים. כמה שנים? גם למשווקי הקרקעות אין תמיד תשובה לשאלה זאת.
וזה הנתון שלא מחצינים בפרסומים אודות קרקע חקלאית להשקעה
עם רכישת דירה בבניין שכבר עומד ואפילו דירה על הנייר, יש לכם מידה רבה של ודאות. ועל מה אנחנו מדברים? אתם מקבלים הערכה (ובמקרים מסוימים אף תאריך מדויק) מתי תוכלו לסובב את המפתח במנעול ולהיכנס ברגל ימין לנכס. עם קרקעות חקלאיות לעומת זאת זה עובד קצת אחרת: משווקי הקרקע בעצמם לא יכולים לדעת מתי הקרקע תופשר ויהיה ניתן לבנות עליה. מבולבלים? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על קרקע חקלאית בפסקה קצרה:
מרבית הקרקעות החקלאיות המפורסמות למכירה, אינן מופשרות. כלומר, הייעוד שלהן בשלבי השיווק עוד חקלאי. בכדי שיהיה ניתן להוציא לפועל תוכניות (כלומר, לבנות ו”להחיות” את ההדמיות המפוארות שמציגים בפרסומות ובפגישות מכירה אישיות), יש לקבל אישור על הפשרת הקרקע. כלומר, על שינוי ייעודה.
במידה שאתם עדיין לא מצליחים לתפוש את העניין (“זו בסך הכל קרקע, למה שלא יבנו עליה מיד?”), חשבו על הפשרת קרקע חקלאית להשקעה באופן הבא: מזון שאתם מוציאים מהמקפיא חייב לעבור הפשרה בכדי שתוכלו לצרוך אותו. כך בדיוק עם הקרקע “המוקפאת” (החקלאית) שבנייה עליה מותנית בשלב מקדים והכרחי: הפשרה.
מדוע ישנם משווקים שלא ממהרים לחשוף את צפי ההפשרה?
הסיבה פשוטה למדי: לא בדיוק קל לשכנע אנשים לרכוש קרקע שהצפי להפשרתה בעוד כשש שנים לדוגמא. לכן, בפרסומות הגרנדיוזיות המבטיחות “הזדמנות נדירה וחד פעמית”, לרוב יחצינו את המחיר האטרקטיבי (ולרוב, הוא אכן כזה), המיקום הנפלא והצפי לעליית הערך. מתי הקרקע תופשר ותזכו להתעטף על ידי ארבעה קירות? את המענה על השאלה הזו תקבלו כנראה רק פנים מול פנים.
האם כדאי לצלול בכלל להרפתקת השקעה בקרקע?
אין ספק כי רכישת קרקע חקלאית להשקעה מגלמת בתוכה שלל יתרונות. עם זאת, חשוב לשקול היטב את ההשקעה על כל היבטיה. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם בסופו של דבר רק עם מגדלים באוויר. לפני השקעתכם בקרקע, פנו אלינו “משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים” ונבצע עבורכם את כל הבדיקות הנדרשות להערכת טיב ואיכות ההשקעה. לפרטים נוספים וייעוץ ראשון ללא עלות, התקשרו – 04-9991515
בכמה כסף רכשתם את הנכס באזור המשולש? אתם ללא ספק זוכרים. וכמה הוא שווה נכון לרגע זה? אתם משתוקקים לדעת! שמאי מקרקעין באזור המשולש שיבצע עבורכם הערכת שווי, יוכל לספק לכם את הנתון הזה. וכמה עולה הבדיקה ההכרחית לפני מכירה או קנייה? דעו על פי מה נקבע המחיר.
רגע לפני שנתחיל!! הרבה תוהים ושואלים את עצמם מזה אזור המשולש ואיזה ישובים נכללים באזור הנ”ל? קודם נתחיל בהגדרת אזור המשולש, מקורו של המונח ‘משולש’ לציון אזור בעל אוכלוסייה ערבית הוא מהמונחים “המשולש הגדול” שציין בימי המנדט הבריטי כינוי “המשולש” ניתן לשטח זה, שהועבר מירדן לישראל בעקבות הסכמי שביתת הנשק בתום מלחמת העצמאות בין ישראל לירדן. האזור נמתח לאורך “הקו הירוק”, בעברו במורדות המערביים של הרי השומרון. על פי הערכות שונות, מתגוררים באזור המשולש יותר מ-300,000 איש.
הישובים הערבים באזור הם: טייבה, טירה, קלנסווה, באקה אל-גרביה, ג’ת, זמר (במקור: ימה, ביר א-סיכה, מרג’ה ואיבתאן), מייסר, ג’למה (נהרס), אום אל-קוטוף, כפר קרע, ערערה, עארה, ברטעה, עין אל-סהלה, אל-עריאן, כפר קאסם, אום אל-פחם, מוסמוס, מושריפה, מועאוויה, זלפה, סאלם, ג’לג’וליה וכפר ברא.
הישובים יהודיים הם שער אפרים, ניצני עוז, ראש העין, מצר, בת חפר, בחן, יד חנה, מגל, מצפה אילן, צור יצחק, צור נתן, מתן, כוכב יאיר צור יגאל ,קציר, חריש, אייל ומי עמי (חלקם הגדול הוקמו במסגרת תוכנית “יישובי הכוכבים”). מבחינה גאוגרפית, גם היישוב אורנית נמצא באזור זה, אך הוא מעבר לקו הירוק.
איך מחושבת הערכת שווי של שמאי מקרקעין באזור המשולש?
לו רק תרצו, תמצאו די במהירות מחירון שירותים מפורט של שמאי מקרקעין. אנו ממליצים שלא להסתמך אך ורק עליו, שכן לרוב המחירים המוצעים משקפים ממוצע / הערכה גסה. כלומר, לא את המחיר הסופי שאכן תדרשו לשלם. אז איך נקבע המחיר ומה משפיע עליו?
תנאי הנכס ומורכבות ההערכה – לכל נכס מאפיינים סופר ספציפיים, כאשר אלו משפיעים על מורכבות הערכת השווי. הנוסחה פשוטה: ככל שהשמאי ישקיע פחות שעות בבדיקה (המבוססת בין היתר על התרשמות פיסית מהנכס, מחקר אודות עסקאות שבוצעו בבניין/שכונה וכיוצא בזה), כך עלותה תהיה נמוכה יותר. במקרים בהם ביצוע ההערכה יחייב בהשקעת אקסטרה משאבים מסיבות שונות, המחיר יעלה.
השמאי המבצע – במחיר שיוצע לכם מגולמים גם הוותק, המוניטין והרזומה של שמאי המקרקעין. לרוב, הפער שבין הערכה של שמאי ותיק למתחיל לא יהיה כל כך גדול, כך שכדאי להשקיע את התוספת הנדרשת ולקבל בתמורה הערכה יסודית, אחראית ומדויקת. ובקיצור: ראש שקט.
איך לבחור שמאי מקרקעין להערכת שווי?
עובדה: עסקת נדל”ן היא עסקה מרגשת לשני הצדדים – המוכר והקונה. מרבית האנשים שכבר היו במעמד, יעידו כי ברגע החתימה רעדה להם היד והלב שלהם פעם בקצב שלא הכירו. אנחנו מציינים זאת, שכן לפני ובמהלך עסקה כה משמעותית – רגשית וכלכלית, חשוב שיהיה לצידכם איש מקצוע מיומן – שמאי מקרקעין באזור המשולש. לפניכם, מספר דגשים לבחירת השמאי שיעריך עבורכם את שווי הנכס:
שמאי המקרקעין חייב להחזיק בהסמכה קרי בעל רישיון תקף.
העריכו ניסיון ותנו עדיפות לשמאי שהעריך נכס או שניים במהלך הקריירה המקצועית שלו. ככל שהשמאי ביצע יותר הערכות, כך רמות הדיוק שלו גבוהות יותר ואליהן אתם שואפים.
לפני הפגישה הפרונטלית עם השמאי (במשרדו או בנכס), חתרו אל פגישה טלפונית. מטרתה של שיחה כזו היא בעיקר להבין את גישת השירות של השמאי, נכונותו ואפילו מידת התשוקה שלו לתחום העיסוק (אתם רוצים לצידכם שמאי נלהב שאוהב את התחום!). זכרו כי לפני שאתם עובדים עם שמאי מקרקעין, אתם עובדים עם בן אדם, וראוי שיהיה זה אדם נעים.
רוצים לפרסם למכירה את הנכס באזור המשולש, אך רוצים קודם לדעת כמה הוא שווה? אנחנו ב”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נשמח לבצע עבורכם הערכה יסודית. לשיחה עם שמאי מקרקעין באזור המשולש, התקשרו כעת – 04-9991515
שמאות מקרקעין הינו מקצוע חופשי הקיים במרבית המדינות המערביות, ומוסדר בחקיקה ובגופים סטטוטוריים המשמשים רגולטורים, שמאי מקרקעין הוא המוסמך הבלעדי מבחינת החוק לקבוע את שוויו של נכס נדל”ן כלשהו. העוסק בהערכות שווי, בדרך כלל בהערכות של “שווי שוק”, של נכסי דלא ניידי (נדל”ן). הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הם מוצרים הטרוגניים; לא דומה נכס אחד לאחר, ובעיקר נבדלים הם במיקום, הגורם העיקרי בקביעת השווי. בשל כך לא תיתכן זירת מסחר מרכזית לנדל”ן, כפי שקיימת בורסה לצורך המסחר במניות של חברות מסחריות ובאיגרות חוב. העדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מצריך ביצוע הערכת שווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים.
מה התפקיד של שמאי מקרקעין?
שמאי הוא איש מקצוע שתפקידו בעיקר להעריך את השווי הכספי של הזכויות בנכסים. אצל רוב הלקוחות הפרטיים, המפגש עם השמאי מתקיים לקראת רכישת או מכירת נכס. אפשר להתייעץ עם שמאי על מנת להעריך את שווי הנכס כדי לדעת כמה לדרוש עבורו, לערב אותו לצורך משא ומתן עם הקונה וכמובן להשתמש בשירותיו על מנת להגיש דוח שמאות (שומה/חוו”ד) לכל גורם רלוונטי כמו בנק לצורך משכנתא, וועדה מקומית, רשות המיסים, מערכת בתי הדין, רשות מקרקעי ישראל וכו’.
הערכת שווי שוק של קרקע, מבני מגורים לרבות דירות, בתים וכו’, מבני מסחר, תעשייה, תיירות, דייר מוגן וכו’.
שומות לבנק לצורך מימון, משכנתא וכו’.
כדיאדיות עסקית ודוחות אפס.
שומות היטל השבחה.
שומות/חוו”ד לרשות המיסים.
שומות/חוו”ד לבית משפט.
קידום תכניות איחוד וחלוקה.
פיצויי הפקעות וירידות ערך.
שומה לצורך קביעת השווי בעסקאות רשות מקרקעי ישראל והתשלומים עבורה/נגדה.
החשיבות של שמאי מקרקעין
התפקיד של שמאי מקרקעין מורכב גם בהשוואה לבעלי מקצוע אחרים בתחום. השמאי כמובן מחויב לאינטרסים של הלקוחות שלו – אבל הוא גם כפוף לקריטריונים אובייקטיביים. אם הערכת השווי של הנכס לא מדויקת או לא מספיק מבוססת, הלקוחות והשמאי עלולים להיפגע . אבל אם הערכת השווי מבוצעת בצורה לא כחוק המשמע שהשומה אין לה שום תוקף. בחירת שמאי מקרקעין היא שלב חיוני בכל זמן של חיפוש נכס לקנייה/השקעה.
בהמשך לאמור לעיל, תפקידו של שמאי מקרקעין הינו דינאמי. שמחייב להתעדכן כל הזמן בחידושים בתחום הן מבחינת חידושי פסיקה, התנהגות השוק, תקינה וקווים מנחים, דברים אלו משפעים רבות על הערכת שווי הזכויות, היטל השבחה, מערכת המיסוי ואופן התערבות שמאי המקרקעין בשוק הנדל”ן בכלל.
לסיכום תפקידו של שמאי מקרקעין הינו תפקיד חיוני וקריטי בתחום הנדל”ן, תפקידו להוות את האינדיקציה הטובה ביותר עבור המשקיע/הקונה/ המוכר כדי לחסוך טעויות, תביעות, הפסדי כסף וכאבי ראש ולשקף שווי הזכויות במקרקעין והתועלת שניתן להפיק מהמקרקעין.
מי מכם לא חולם שיהיה לו דירה משלו שיכול להקים משפחה באהבה?
זוגות צעירים כולכם יודעים הקושי לרכישת דירה! הן מבחינת ביקוש והן מבחינת מחירים. כדי לעודד אותם צעירים לרכוש ולהשקיע ולהגשים את החלום קיים מס’ מסלולים ביוזמת המדינה שמאפשרים לקנות דירה במחיר מוזל/מסובסד.
איך זה? כל זאת מתאפשר תודות לסבסוד שניתן ליזמים בעת רכישת הקרקע, שאותו אפשר להחיל על הדירות עצמן בעת מכירתן. ההנחות הניתנות במסגרת תכנית למשתכן מאפשרות לקרב את החלום לכם במחיר נמוך משווי השוק של דירה בשוק החופשי. לפינכם מס’ שאלות ותשובות שיעשו לכן סדר בראש!
אז מה בעצם המושג דירה בהנחה?
דירה בהנחה היא שם כולל למגוון מסלולי דיור של משרד השיכון והבינוי ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מטרה, מחיר למשתכן, מחיר מופחת ודירה להשכיר.
מה ההבדל בין המסלולים?
חשוב לציין שהמסלולים נוצרו במטרה להקל על חסרי הדיור לרכוש הדירה בתנאים מועדפים לכן אין שוני בתנאי הזכאות ההבדל כדלקמן:
שיעור ההנחה: ההנחה במסלול מחיר מטרה מוגבלת ל-20% ממחיר הדירה או ל-300,000 ₪, הנמוך מבין השניים.
ביצוע ההגרלה: בעת ביצוע ההגרלה במסלול מחיר מטרה ניתנת עדיפות לנכים רתוקים, ויש הבדל גם בנושא העדיפות הניתנת לטובת לבני מקום (מלבד באזורי עדיפות לאומית א’ אשר נשארים ללא שינוי).
מענקים: בתוכניות מחיר מטרה ומחיר מופחת ניתן מענק אחיד בגובה 40,000 ₪. למידע נוסף על המענק.
אז רגע! מי זכאי להירשם?
חסרי דירה : אשר מי שבמשך 3 שנים לפני שקיבלו את אישור הזכאות לתכנית לא היו הבעלים של דירה או מעל ל 1/3 דירה, אינם דיירים מוגנים בדמי מפתח, אין להם זכות בנחלה במשק חקלאי, אין ברשותם זכויות בשלבי בנייה, אין להם 1/3 זכויות בקרקע שמיועדת למגורים זמין.
משפרי דיור : אם בתום שנה מההגרלה הראשונה נשארו בפרויקט דירות שלא רכשו אותן חסרי דירה, הן יימכרו בתנאי הזכייה גם למי שעונים על הגדרת “משפרי דיור”, מי שהיה בבעלותם נכס ב-3 השנים שקדמו לרכישת הדירה החדשה והנכס יימכר לא יאוחר מ-12 חודשים אחרי שיקבלו אישור לאכלוס הדירה (טופס 4).
זוגות נשואים או ידועים בציבור.
יחידים (רווקים, גרושים או אלמנים) בני 35 ומעלה.
הורה עצמאי (התנאי שיהיה לו/ה לפחות ילד אחד רווק מתחת גיל 21).
הורים גרושים מעל גיל 21 (התנאי שיהיה להם לפחות ילד אחד מתחת לגיל 21).
יחידים בני 21 ומעלה במקרים מסוימים (כגון : נכות)
הופה! אתם עונה על אחד מהתנאים לעיל! ברכות אפשר להתחיל בהוצאת אישור/תעודת זכאות.
מי שלא מעוניינים להשתמש בשירות המקוון או צריכים להגיש מסמכים (למשל משפרי דיור) יתקשרו לאחת מחברות ההרשמה כדי לקבל הנחיות ( עמידר, מילגם, מרכז אלונים).
איזה מסמכים דרושים להוצאת אישור שלא באופן מקוון?
תעודות זהות (מקור + צילום).
גרושים מתחת ל-10 שנים: תעודת גירושין והסכם גירושין.
להורים עצמאיים (הורים יחידים): תעודת גירושין, הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין ותצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור.
לזוג ידועים בציבור: טופס הצהרה של זוג לגבי היותם ידועים בציבור שנחתם בפני עורך דין.
למי שנקבעה להם נכות על-ידי הביטוח הלאומי או משרד הביטחון: אישור על קביעת הנכות מטעם אותו גוף.
משפרי דיור יגישו אחד מהמסמכים הבאים: חוזה רכישה, חוזה מכירה, צו יורשה, נסח רישום.
עם קבלת אישור הזכאות או לחליפין חידוש האישור אתם יכולים להירשם להגרלות באמצעות אתר הרישום להגרלות, כמובן קיימת אפשרות לרשום במקביל למס’ הגרלות (מי שנרשמו במקביל למספר הגרלות וזכו באחת מהן תבוטל אוטומטית ההרשמה לשאר ההגרלות). בתוך 10 ימים מסגירת ההרשמה תיערך הגרלה שתקבע את התור לבחירת דירה בפרויקט. כמו כן, יש לציין כי הזוכים יהיו רשאים למימון הדירה ולבדוק האפשרויות לקבלת משכנתא. וסוף סוף הזוכים יזומנו לבחירת דירה וחתימת חוזה הרכישה 🙂
לא לשכוח: במידה וזכיתם קיימת איסור מכירה לנכס במשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או במשך 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכיתם (לפי המועד המוקדם מביניהם).
לסיכום להלן תרשים הפרוצדורה:
תרשים מקוצר
אנחנו ב”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נצמדים למודל “ייעוץ ראשון ללא עלות”. הרווח? רק שלכם. רוצים למכור נכס? או לקנות נכס? מועניינים בבדיקה רכישה/מכירה? שמאי מקרקעין מטעמנו ישמח להשיב לכם על כל שאלה! התקשרו כעת – 04-9991515
תוכנית בניין עיר (תב”ע) היא מסמך בעל תוקף חוקי שמסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים. תב”ע עונה על כמה שאלות בקשר לשטח:
מה מותר לבנות בשטח. מעבר להגדרה הבסיסית של השימוש המותר בקרקע, אפשר לקבוע גם אילו תתי-שימושים יורשו: בתב”ע שכוללת מבני ציבור, למשל, במקרים רבים נכתב במפורט אילו מבני ציבור מורשים בשטח (גני ילדים ובתי ספר, למשל, ולא מרפאות או שירותי רווחה).
איזה סוג של שימושים אפשר לעשות בשטח. ישנם כמה שימושי קרקע אפשריים, והתב”ע קובעת איפה השימושים האלו מורשים. ניתן לקבוע, למשל, שאזור מסוים ישמש רק למגורים, ואזור אחר רק לתעסוקה. “עירוב שימושים” הפך נפוץ בשנים האחרונות, כך שלעתים בשטח מסוים יורשו מגורים ותעסוקה, כך שניתן לבנות בו בניין מגורים לצד בניין משרדים, או מגדל מגורים עם משרדים בקומות התחתונות.
איפה אפשר לבנות בשטח. קביעת שימוש ויעוד לא מאפשרת לבעל הקרקע לבנות עליה כרצונו כל עוד הוא עומד בכללים – מעבר לייעוד הקרקע נקבעות בתב”ע גם הגבלות שונות, כמו איפה מותר לבנות במגרש. הגבלת המיקום נעשית לרוב על ידי ‘קווי בניין’, שמגדירים מה המרחק המינימלי מכל דופן של המגרש שחייב להישאר ללא בנייה.
זכויות בנייה. התב”ע גם קובעת את נפח הבנייה בשטח, בדרך כלל על ידי הגדרת שלושה משתנים: אחוז זכויות בנייה; תכסית (כיסוי הקרקע על ידי בנייה) מרבית; וגובה מרבי. אם יש לנו מגרש של 1,000 מ”ר, למשל, עם זכויות בנייה של 300%, תכסית מרבית של 80% וגובה מרבי של 6 קומות – אפשר יהיה לבנות בו עד 3,000 מ”ר, כשהבניין עצמו מכסה עד 800 מ”ר משטח המגרש, וגובהו המירבי 6 קומות.
כל תב”ע חייבת לכלול שני מסמכים מחייבים (כלומר, שאין לסטות מההנחיות המופיעות בהם):
תקנון: המסמך הראשי, שמכיל הגדרות והוראות מפורטות ליישום התב”ע. בדרך כלל התקנון כולל פירוט של שימושי הקרקע, הגבלות הבנייה, שלבי הבנייה (במקרה של תוכניות גדולות), פירוט על אמצעי תחבורה בתחום התוכנית ועוד.
תשריט: המסמך הגרפי הראשי של התב”ע. מכיל מפה של שימושי הקרקע, חלוקת השטח למגרשים, מיקום של כבישים ותשתיות אחרות וקביעת קווי בניין.
עם זאת, ברוב המקרים התב”ע כוללת מסמכים נוספים, כמו נספח תנועה (שמתייחס להסדרי תחבורה פרטית וציבורית); נספח אקוסטיקה (שמציע מיגונים מפני רעשים צפויים); נספח בינוי (שמגדיר בדיוק היכן ימוקמו המבנים בשטח התוכנית) ועוד.
למה חשוב לבדוק את התב”ע לפני שקונים נכס?
אישור תב”ע בסמוך לנכס עלולה להשפיע עליו, לטובה או לרעה. נניח וליד הנכס שאתם מעוניינים לקנות אושרה הקמת פארק גדול – סביר להניח שערך הנכס יעלה לאחר מכן. מצד שני, אם יקימו לידו מגדל, הוא עלול לחסום את אור השמש, ובמקרה כזה ייתכן שתיפגעו (עלויות חימום גבוהות יותר, היעדר יכולת לייצור אנרגיה סולרית וכמובן – חסימת נוף). בהנחה שאפשר להוכיח את הפגיעה ואת ערכה הכספי, ניתן לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על ירידת ערך (אבל רק עד שלוש שנים מיום אישור התוכנית).
מה זה היטל השבחה, ואיך הוא קשור לתב”ע?
אם רכשתם נכס ולאחר מכן אושרה תב”ע בקרבתו או שהוראותיה חלות עליו ממש – ייתכן ותצטרכו לשלם היטל השבחה אם וכאשר תחליטו למכור אותו. היטל השבחה, בקצרה, הוא מס שמשלמים לרשות המקומית (עירייה, מועצה אזורית) “בתמורה” לכך שהיא אישרה והוציאה לפועל תוכנית שגרמה לכך שערך הנכס עלה. אם העירייה אישרה תב”ע שמתירה להוסיף לנכס 25 מ”ר בנויים, למשל, בעת מכירת הנכס תאלצו לשלם היטל השבחה של עד 50% משווי התוספתבלבד (להבדיל ממס שבח, שהוא מס נפרד בגובה של עד 25%, שחל על ההפרש בין מחיר הקנייה ומחיר המכירה).
איתור תב”ע – איפה אפשר לחפש?
איתור תב”עות יכול להתבצע באתרי מינהל התכנון ובאתרי העיריות. איתור תב”עות הוא עניין לא פשוט, גם בגלל הידע הטכני הנדרש, וגם בגלל שהאתרים תוכננו בצורה לא ידידותית למשתמש.
אתר קווים כחולים של מינהל התכנון. האתר מבוסס מפה ויש בו פונקציית חיפוש כתובת, כך שקל יחסית למצוא בו תוכניות. עם זאת, תוכניות רבות לא מופיעות באתר, כך שהוא לא יכול לשמש כבסיס בלעדי למידע.
אתרי הנדסה בעיריות. באתרי ההנדסה של עיריות וועדות תכנון מרחביות יש בדרך כלל טופס לאיתור תב”עות. החיפוש יכול להתבצע לפי מספר תוכנית, שם תוכנית, סטטוס תוכנית, גוש וחלקה (מיקום) וכתובת.
מהו תהליך האישור של תב”ע?
בחינת מצב קיים
לפני שמתחילים בתכנון שטח מסוים צריך לבחון את המצב הקיים, הן בשטח והן ברמה התכנונית. לצורך זה בודקים את התוכניות המתאריות שחלות על השטח (בין אם הן ארציות – תמ”א, מחוזיות – תמ”מ, או מקומיות) ומודדים אותו פיזית. בתכניות גדולות שמקודמות על ידי עיריות או מוסדות תכנון אחרים מבצעים גם מחקר של התושבים והצרכים הנוכחיים שלהם, וכן של צרכים עתידיים אפשריים (בהתבסס על תחזיות אוכלוסייה, תעסוקה ותנועה).
תכנון השטח
על סמך המצב הקיים וההגבלות שחלות על השטח מתוקף התוכניות המתאריות הקיימות מבצעים תכנון של השטח תוך התחשבות במטרות התב”ע. במקרים מסוימים יתוכננו מספר חלופות, שמתוכן תיבחר אחת לקידום.
הגשת התוכנית
לאחר שהסתיים שלב התכנון, מסמכי התוכנית מוגשים למוסד התכנון שאמון על אישורה:
ועדה מקומית: ועדה מטעם העירייה, שמורכבת מנציגיה. תפקיד הוועדה הוא לקבוע האם התוכנית משרתת את העיר ואת חזון העירייה לעתיד. רוב הוועדות המקומיות חייבות להעביר תוכניות לאישור הוועדה המחוזית, לפי המחוז שהעיר שייכת אליה, אבל בשנים האחרונות יותר ויותר וועדות מקומיות מקבלות עצמאות, והן יכולות לאשר תוכניות ללא אישור הוועדה המחוזית.
ועדה מחוזית: הוועדה מורכבת מ-11 נציגי משרדי ממשלה שיש להם זיקה לתכנון, 5 נציגים של הרשויות המקומיות שבמחוז, נציג מינהל מקרקעי ישראל, נציג הארגונים הסביבתיים ונציג המהנדסים והאדריכלים. הוועדה קובעת בפועל את התכנון במחוז, לפי תכניות מתאר ארציות והוראות המועצה הארצית לתכנון ולבניה, שהוא המוסד התכנוני העליון במדינה (כפוף רק להחלטות ממשלה ולחוק התכנון והבנייה). הוועדה המחוזית מפקידה ומאשרת תכניות בניין עיר מקומיות הנכללות בתחום סמכותה.
דיון להפקדה
חברי ועדת התכנון יכולים להחליט לעשות עם התוכנית אחד משלושה דברים:
הפקדה: התוכנית תקינה ומוסכמת על ידי חברי הוועדה, ומועברת להתנגדויות הציבור.
הפקדה בתנאים: התוכנית נדרשת לתיקונים מסוימים, ואחרי יישומן היא תועבר להתנגדויות הציבור.
דחייה: התוכנית נפסלת ולא תמשיך בתהליך.
פרסום הפקדה והתנגדויות
לאחר שאושרה עקרונית, התוכנית מפורסמת לציבור (ב-3 עיתונים ופיזית באזור שאליו היא מתייחסת), שרשאי להתנגד לה או לבקש שיבוצעו בה שינויים במשך חודשיים ממועד ההפקדה. אמנם נדיר שתכנית מבוטלת בגלל התנגדויות, אך ההתנגדויות כן יכולות להשפיע על תכולתה הסופית של התוכנית, ופעמים רבות הן משנות, מוסיפות או מבטלות אלמנטים בתוכה.
אם לא הוגשו התנגדויות לתוכנית היא תקבל תוקף חוקי בתום תקופת ההפקדה. אם כן הוגשו, ועדת התכנון תדון בהתנגדויות ותחליט אם לקבל או לדחות אותן במלואן או בחלקן. אם ההתנגדות נדחית, ניתן לערער על כך לוועדת עררים תוך 15 יום מקבלת הודעת הדחייה.
אישור ומתן תוקף
לאחר שמסמכי התוכנית עמדו בכל דרישות ועדת התכנון, היא תאושר ותקבל תוקף חוקי – מרגע זה אפשר להתחיל להוציא היתרי בנייה על סמך התב”ע המאושרת.
כמה זמן לוקח להוציא תב”ע לפועל, אם בכלל?
אפשר היה לצפות שאחרי תהליך האישור הארוך והמייגע של התב”ע, הוצאתה לפועל תתאפשר במהירות, אבל דווקא פרק הזמן שעובר בין אישורה ועד הוצאתה לפועל הוא בדרך כלל הארוך ביותר, ויכול להגיע למספר דו ספרתי של שנים. באופן לא מפתיע, בדרך כלל זאת שאלה של כסף: ככל שהתב”ע נמצאת על שטח מבוקש יותר – כך הסיכויים שלה למצוא יזם שיגיש עבורה בקשה להיתר בנייה גדל. לרוב התב”עות יש תוקף של עד 20 שנה מרגע אישורן, וחלקן פשוט לא יוצאות לפועל.
אנחנו ב”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נצמדים למודל “ייעוץ ראשון ללא עלות”. הרווח? רק שלכם. רוצים למכור נכס? או לקנות נכס? רוצים לבדוק הנכס טרם רכישה/מכירה? שמאי מקרקעין מטעמנו ישמח להשיב לכם על כל שאלה! התקשרו כעת – 04-9991515
היטל השבחה הוא תשלום שעל בעל נכס לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר היא מאשרת תוכנית בניין עיר חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, שמביאים לעלייה בערך הנכס שלו. מטרת ההיטל היא לכסות על הוצאות הוועדה המקומית (שכוללות, למשל, רכישה או הפקעה של קרקע למטרות ציבוריות, תכנון ופיתוח עירוני, ותשלום פיצויים על ירידת ערך).
דוגמאות למקרים בהם צריך לשלם היטל השבחה:
אישור תב”ע חדשה. אישור תוכנית בניין עיר שמעניקה זכויות בנייה מוגדלות למגרש בו נמצא הנכס, או משנה את ייעוד הקרקע (כמו הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים). אפשר לחייב בתשלום היטל השבחה אפילו בעלי נכסים שלא נכללים בתחום התב”ע, כל עוד הוועדה יכולה להוכיח שהנכסים שלהם הושבחו כתוצאה ממנה (למשל: אישור תב”ע לרכבת קלה בסמוך לנכס).
הקלה. הקלה היא סטייה מחוק התכנון והבנייה שמאפשרת לבנות שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתכנית בניין העיר. מקרים שכיחים הם תוספת זכויות בנייה כדי לאפשר הוספת מעלית לבניין, או הקלה בקווי הבניין לצורך הוספת מרפסות.
שימוש חורג. היתר לשימוש שחורג מאלה שהוגדרו עבור הנכס בתב”ע אובהיתר הבנייה, כמו שימוש בדירת מגורים כגן ילדים או כמרפאה, או הקמת מרכז מסחרי באזור שמיועד לתעשייה.
כיצד מחשבים היטל השבחה?
גובה ההיטל נקבע על 50% מעליית השווי כתוצאה מאישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג. את עליית השווי קובעת הוועדה המקומית באמצעות שמאי מטעמה. הוועדה מפרסמת לעיון הציבור את לוח השומה, שכולל את ההשבחה של כל הנכסים בסביבה, והיא גם חייבת לפנות לבעלי הנכסים פרטנית ולעדכן אותם בגובה השבחת הנכס שלהם ועל זכותם לערער על השומה.
כיצד מערערים על היטל השבחה?
ערעור על עצם החיוב או על גובה ההשבחה שנקבעה על ידי הוועדה המקומית הוא עניין נפוץ, ופעמים רבות כדאי לבחון את השומה שקבעה הוועדה בעזרת שמאי מקרקעין מטעמכם. תוך 45 יום מקבלת השומה של הוועדה המקומית ניתן לערער עליה לוועדת הערר המחוזית, או לבקש שימונה שמאי מכריע (שהשומה שלו תהיה הקובעת). בדרך כלל פונים לוועדת הערר כשרוצים לערער על עצם החיוב, ואילו שמאי מכריע מבקשים כשרוצים לערער על גובה החיוב.
בשני המקרים כדאי לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין שיכין שומה מטעמכם, ובפנייה לוועדת הערר מומלץ להצטייד גם בעורך דין מתמחה במקרקעין. כדאי לקחת בחשבון שזמן ההמתנה לוועדת הערר עלול להיות ארוך מאוד.
מתי משלמים היטל השבחה?
היטל ההשבחה מוטל בזמן אישור התוכנית שמייצרת את ההשבחה, אך במקרה של אישור תב”ע בדרך כלל משלמים רק כאשר מממשים את הזכויות שנוספו (כשמגישים בקשה להיתר בנייה במגרש, למשל, או בזמן מכירת הנכס). עד אז הוועדה המקומית יכולה לרשום בטאבו הערת אזהרה על הנכס, או שבעל הנכס יכול לדרוש שיאפשרו לו לשלם מיד את ההיטל (במקרה כזה יש לוועדה 90 יום לערוך שומה).
בהגשת ערר על שומה או בקשה למינוי שמאי מכריע, תשלום השומה נדחה עד להכרעה.
מי צריך לשלם את היטל ההשבחה?
החוק אומר שמי שחייב בתשלום היטל ההשבחה הוא בעל הנכס ביום אישור התב”ע, ההקלה או השימוש החורג. עם זאת, בעסקת המכר של הנכס ניתן להגיע להסכמה שדווקא הקונה ישלם את היטל ההשבחה (אם כי לרוב נהוג שמחיר המכירה משקף גם את תשלום ההיטל על ידי המוכר).
בכל מקרה, מומלץ לשני הצדדים לבדוק במשרדי הוועדה המקומית אם הנכס חייב בהיטל השבחה, ולתמחר את העסקה בהתאם.
למי יש פטור מהיטל השבחה?
החוק פוטר מהיטל השבחה במקרים הבאים:
אזורים שהוכרזו על ידי המדינה כאזורי שיקום.
השבחת קרקע שמיועדת למוסדות ציבור.
קרקע לבניית בית לזכאי סיוע ממשרד הבינוי והשיכון.
השבחה שנובעת מתוספת זכויות שניתנו כדי להנגיש את הנכס.
השבחה שנובעת מתוספת זכויות למרחב מוגן.
השבחת קרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני שהושבחה.
בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת את בעל הנכס או קרובו, בשטח כולל של עד 140 מ”ר (כל שטח מעבר ל-140 מ”ר יחויב בהיטל השבחה יחסי).
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה להחליט על פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה שנובע מהקלה או שימוש חורג משיקולים חברתיים.
בפרויקטים של תמ”א 38 יש היטל השבחה מופחת.
פרויקטים של פינוי בינוי אינם פטורים מהיטל השבחה, אך בדרך כלל היזם נושא בכל ההוצאות (כולל תשלום מלוא ההיטלים והמסים שבעלי הנכסים נדרשים לשלם).
קיימים אזורים שהוכרזו על ידי שרי הפנים והשיכון ככאלו שאין בהם היטל השבחה (בהסכמת הרשות המקומית).
לשיחת ייעוץ מקצועית ללא עלות עם שמאי מקרקעין בנושא היטל השבחה, התקשרו – 04-9991515
בפרסומים ברשתות החברתיות, בכותרות העיתונים ואפילו בתשדירים ברדיו, אתם נחשפים ל”הצעה שאסור לכם לפספס!”: השקעה בקרקע חקלאית. ואכן, השקעה בקרקע שכזו מבוססת על שלל יתרונות, אך גם על חיסרון יחסי שחשוב להכיר: על הקרקע שאתם רוכשים היום, לא נבנים בניינים מחר (ולרוב, גם לא כעבור שנה).
כל קרקע בה אתם משקיעים צריכה לעבור תהליך של הפשרה. אחת הדרכים המשעשעות להמחיש את חשיבותו של תהליך הפשרת קרקעות, היא עם דוגמא רחוקה מאד מעולם הנדל”ן – עולם האוכל. כשם שאתם נדרשים להמתין בסבלנות שמזון קפוא יפשיר בכדי שתוכלו לבשל ולאכול אותו, כך גם עם קרקע חקלאית – לא ניתן לבנות עליה אלא רק לאחר ההפשרה.
משווקי קרקעות חקלאיות יודעים מה לעשות בכדי לגעת ברגש ולהניע מתעניינים לפעולה. ההוכחה לכך? העובדה שגם אתם (כך אנחנו משערים), הגעתם לכאן מאחר שאתם שוקלים לחיוב להשקיע בקרקע. מחיר “המציאה” והצפי המבטיח לעליית הערך, גורמים לכם לבטח לתהות לעצמכם: “אז למה לא בעצם?”.
מחירי הדירות בישראל מוסיפים לעלות, ואלו מרחיקים ישראלים מהחלום והצורך בארבעה קירות. שלא כמו מחירי הדירות, מחירי הקרקעות החקלאיות נגישים ורכישתן אפשרית אף באמצעות הון עצמי בלבד. אין ספק כי מדובר על אופציה שראוי לשקול אותה, אך גם חשוב לזכור דבר מהותי: רק לאחר שיושלמו שלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית, ניתן יהיה לבנות עליה. אז רגע! מה כולל תהליך הפשרת קרקעות ותוך כמה זמן יהיה ניתן לבנות על הקרקע. לפניכם, כל מה שחשוב לדעת על הפשרת קרקעות חקלאיות לבניה.
מהי בכלל הפשרת קרקע ומדוע חשוב שתופשר?
מעבר למחיר ההשקעה שמדבר אליכם אתם לא יודעים יותר מדי על קרקע חקלאית להשקעה? נסביר בקצרה מהי בעצם הפשרה: המשווקים מזמינים אתכם להשקיע בקרקע. מכאן, כשתגיעו להתרשם ממנה, תראו למעשה שטח חקלאי “קלאסי” שרחוק מלהיות נוצץ. ומדוע שתרצו להשקיע בכלל בקרקע? משום שרכישת קרקע שייעודה חקלאי, מוצעת במחיר נגיש עד “לא נתפש”.
אז מה הקץ’ בעצם? הבנייה על הקרקע מותנית בהפשרתה שהיא בעצם שינוי ייעודה. רק אז ניתן יהיה לבנות עליה בניינים בהתאם לתוכניות (בניין משרדים, בניין מגורים וכיוצא בזה). כלומר, כל עוד היא לא מופשרת יש בבעלותכם רק קרקע.
הפשרת קרקעות – למה צריך להפשיר את הקרקע?
אם גם אתם שואלים את עצמכם “מה הבעיה פשוט לבנות על הקרקע?”, אתם שואלים שאלה ששואלים עוד משקיעים ומתעניינים רבים. מה שקורה בפועל הוא שלכל קרקע בישראל יש ייעוד מסוים – מקרקע המיועדת לבניית בנייני מגורים ועד קרקע שעליה עתיד להיבנות מרכז מסחרי. ברגע שרוצים לשנות את ייעוד הקרקע, לדוגמא – מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע.
תהליך ההפשרה כולל מספר שלבים, ביניהם:
גיבוש הצעה/תוכנית לשינו ייעוד הקרקע
הגשת התוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
במידה והתקבל אישור, הציבור רשאי להביע התנגדות
התקבל אישור להפשרה? כל רוכש/משקיע מקבל את חלקו בקרקע
תוך כמה זמן ניתן אישור הפשרת קרקעות?
אי אפשר לדבר על תהליך הפשרת קרקעות מבלי לדבר על “זמן ההפשרה”. התשובה לשאלה כמה זמן נדרש לקרקע להפשיר אינה חד משמעית ותלויה במספר גורמים. לצורך העניין, מצד אחד קרקע יכולה להיות מופשרת כעבור חמש שנים, אך גם ישנם סיפורים על משקיעים שהמתינו מעל לעשור להפשרת הקרקע.
במידה ואתם מעוניינים בהשקעה מיידית – מהיום למחר, השקעה בקרקע חקלאית היא לא נתיב ההשקעה המתאים לכם. השקעה בקרקע דורשת סבלנות ובעיקר הבנה כי אינכם משקיעים בארבעה קירות, אלא בקרקע.
לא מדלגים על בדיקת הקרקע ותנאי העסקה לפני ההשקעה
בדיקת תנאי העסקה וסטטוס הקרקע, מתבצעת בעיקר בכדי להבטיח את אמינות המוכר. האמינות נמדדת גם בהתאם למוניטין ולניסיון של המוכר, אך מה שחשוב בעיקר הוא המידע שנמסר לכם. כל עוד נמסר לכם מידע שקוף ואמין אודות צפי ההפשרה, תוכלו להשקיע בראש שקט (בהנחה ותנאי העסקה אכן מתאימים לכם). מנגד, לא אחת נזרקות לאוויר הבטחות שווא שגם המוכרים בעצמם לא מאמינים להן, ובדיוק ממוכרים כאלו כדאי להתרחק.
זכרו כי אתם קונים לרוב “פרסומת” מפתה שלא מצוינות בה שורות קטנות. התפקיד שלנו הוא לבחון את טיב העסקה על כל גווניה – מהסטטוס הנוכחי של הקרקע, דרך מצבה התכנוני ועד ערכה הכספי.
מדוע שלבי הפשרת קרקע חקלאית לא ממש רלוונטיים?
שלא תבינו אותנו לא נכון: ההפשרה לה אתם מייחלים מותנית בהיצמדות לכל השלבים. מכאן, שחשוב להכיר ולהעמיק בהם ולהבין כל היבט בהשקעה. ומה עוד יותר חשוב להבין? שמדובר בסופו של דבר על מספר שלבים בודדים, ביניהם גיבוש תוכנית, קבלת אישור מהרשות המקומית ומהוועדה המחוזית ועוד. מאחר שמדובר על “רק” על כמה שלבים, רוכשים להוטים עוד עלולים לחשוב כי תהליך ההפשרה מהיר (“יש בסך הכל כמה שלבים, כמה זמן זה כבר יכול לקחת?”). האמנם? ישנם שני דברים חשובים שעליכם לדעת על הפשרת קרקע חקלאית:
אפשר לומר על התהליך המון דברים, אך קצר הוא לא. שלא כמו הפשרת מזון שלוקחת כשעה לערך, הפשרת קרקע עלולה לקחת שנים
למרות שכך מקווים המשווקים והמשקיעים, לא כל הקרקעות מופשרות ומקבלות אישור לשינוי ייעודן. כלומר, שלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית לא בהכרח יושלמו
מסיבה זו, יש לבצע בדיקה יסודית (!) לקרקע בסיוע שמאי מקרקעין מוסמך. בדיקה שכזו לא תמצא רק מהו ערכה של הקרקע, אלא גם אם ישנו היתר לבנות עליה.
קיבלתם הצעה להשקיע בקרקע חקלאית? חזרתם נלהבים מפגישה עם משווקי קרקעות? יתכן שאכן מצאתם את הקרקע האחת שלכם. ואיך תוכלו להיות בטוחים שהיא אחת? עם בדיקת שמאי מקרקעין באמצעותה ניתן יהיה להעריך את טיב וכדאיות ההשקעה. לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות בנושא שלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית, התקשרו – 04-9991515
אם זכורה לכם פעם שרופא פרטי העניק לכם ייעוץ טלפוני ללא עלות? קרה לכם פעם שטכנאי אבחן לכם את התקלה טלפונית ולא ביקש תמורה כספית? בזמן שאתם מנסים לרענן את זיכרונכם, נהמר כי לא תצליחו לשלוף מראשכם חוויה שכזו. לא שאנחנו רומזים חלילה על איכויותיו של הזיכרון שלכם, אלא שנדירים מאד אנשי המקצוע שמסכימים לחלוק את הידע שלהם ללא תמורה.
ומדוע אנחנו מספרים לכם את כל זה? משום שאנחנו במשרד ”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים“, שמחים להציע לכם שיחת ייעוץ מקצועית ללא עלות. אז לא, זוהי לא טעות הקלדה וגם אין שורה קטנה שעליכם לחפש, אלא שתוכלו לקבל מאיתנו מענה איכותי-מקצועי כבר ברגע זה. אז מה אתם תרצו לשאול שמאי מקרקעין בבית שאן ומדוע כדאי לנצל את ההטבה הזו?
יעוץ ראשוני ללא עלות: מה זה אומר ומדוע כדאי לקבלו?
אם נחזור שוב לדוגמא שהצגנו קודם, הרי שמעטים אנשי המקצוע שיסכימו לייעץ לכם טלפונית. לא משנה כמה אדיבים תהיו וכמה דחופה תהיה בפנייתכם, הרי שהתשובה שתקבלו לרוב תהיה: “ייעוץ מקצועי ניתן רק במסגרת פגישה”. הסיבה שמרבית אנשי המקצוע עובדים במודל זה, ברורה: הם רוצים להיות מתוגמלים על הידע שלהם, וזה בסדר. עם זאת, אנחנו מצאנו כי מתן ייעוץ ראשוני ללא עלות מספק ערך ללקוחותינו, ולכן אנו ממשיכים לספקו. אז מדוע כדאי לכם ליהנות מהטבה שכזו?
יש לכם שאלה, לשמאי יש תשובה – יתכן שיש לכם שאלות רבות שהייתם רוצים להפנות אל שמאי מקרקעין באזור. גם יתכן שאת התשובות אתם מנסים תחילה לקבל מחיפושים ברשת, כאשר הבעיה היא שלא כל המידע אליו נחשפים, מבוסס. יש לכם שאלה אודות תהליך הערכת שווי לנכס מסחרי, איך מחשבים מס שבח ומה התנאים לקבלת פטור? במסגרת הייעוץ הראשוני, שמאי מקרקעין יוכל להשיב לכם על שאלות אלו.
היכרות ותיאום ציפיות – כמו כן, במסגרת הייעוץ הטלפוני, ניתנת לכם האפשרות ללמוד על איכויותיו של השמאי ואם הוא מתאים לכם (גישת העבודה, סוג הפרויקטים בהם הוא מתמחה, השירותים שהוא מציע, ניסיונו וכן הלאה). ולכן, גם אם אתם נחושים לצרוך את שירותיו של השמאי בעקבות המלצה חמה שקיבלתם, כדאי בכל זאת ליהנות מהטבת הייעוץ.
ישנם שמאים שישמחו להשיב לכם על כל שאלה, אך בתמורה לתשלום. כלומר, גם ייעוץ ראשוני בסיסי ביותר, מתומחר לפי שעה ויכול להגיע למאות שקלים.
אנחנו ב”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, נצמדים למודל “ייעוץ ראשון ללא עלות”. הרווח? רק שלכם. קיבלתם הצעה להשקעה בקרקע חקלאית ואינכם יודעים איך להעריך את כדאיותה? אתם רוצים להבין איך עובד תהליך פירוק שותפות? שמאי מקרקעין מטעמנו ישמח להשיב לכם על כל שאלה! התקשרו כעת – 04-9991515
אין מישהו שלא גדל עם המסרים הבאים: “אלכסון עלול להיות אסון”, “קיצורי דרך נוטים להאריך את הדרך”, “הזול לרוב יתגלה כיקר”. למרות שכולם מודעים להם, לא כולם הטמיעו אותם וחיים לפיהם. אם תהיתם לעצמכם מדוע בחרנו להזכיר לכם את שאתם כבר יודעים, הנה התשובה: עם הערכת שווי ישנה רק דרך אחת – שמאי מקרקעין מוסמך, מנוסה ומקצועי. כל דרך אחרת שבה תנסו להעריך את הנכס שבבעלותכם, עלולה להתגלות כדרך חתחתים.
אנחנו ב” משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, מרגישים שמחובתנו להציג בפניכם את כל הדרכים הקצרות שאין לעלות עליהן, אלא להימנע מהן! אז איך בשום אופן לא כדאי לבצע הערכה לנכס וממה חשוב להיזהר?
שיטות, דרכים וכלים להערכת שווי שלא כדאי להסתמך עליהם
במידה שאתם חושבים לבחור במודע בקיצור דרך, חשוב שתדעו כי לא בהכרח תוכלו “לחשב מסלול מחדש”. המחיר שתיאלצו לשלם? מכירת הנכס במחיר נמוך מערכו. אלו הם “הפחים” שקל מאד ליפול איתם עם ביצוע הערכת שווי:
“אלפי שקלים למתווך? יש מחשבונים חינמיים ברשת” – אנחנו מכירים את המחשבונים השונים ואין בהם כל פסול. עם זאת, השימוש בהם אינו מחליף הערכה מקצועית של שמאי מקרקעין מוסמך. המחשבונים מתבססים על מאגרי נתונים ונותנים הערכה כללית-גסה. כלומר, אינכם יכולים להסתמך ב-100% כי השווי שיציע לכם המחשבון, אכן ישקף את השווי האמיתי של הנכס שלכם.
“מכרו כאן דירה ברחוב המקביל ב-1,200,000. זה הערך של הדירה שלי” – השוואה בין נכסים לגיטימית ובהחלט אפשרית! עם זאת, אינכם יכולים להשוות בין נכסים על סמך השערות. אין לכם באמת אפשרות לדעת אם הדירה שנמכרה משופצת, מהו גודלה, איך היא מחולקת ואם המוכר נאלץ להתפשר על המחיר כי לא הצליח למכור אותה. הנחת הנחות אינה אחראית ועלולה לגרום לכם להפסד כספי, וחבל.
“המתווך הציע להעריך את שווי הנכס שלי” – עם כל הכבוד למתווכים (ויש כבוד גדול אליהם), אין להם את ההכשרות, הכישורים והכלים להעריך נכסים. חשבו על זה כך: האם הייתם יכולים להעלות על דעתכם שאחות במיון הייתה מבצעת גם ניתוחים? מובן שלא, שכן אינה מוכשרת להליכים רפואיים מסוג זה. ובקיצור: רק שמאי מקרקעין מוסמך יכול לבצע הערכת שווי.
“ביצעתי הערכה עם שמאי לפני 5 שנים, מה הבעיה?” – לפני כמה שנים השתעשעתם ברעיון למכור את הנכס וביצעתם לו הערכת שווי? מה שהיה בעבר, צריך להישאר בעבר. הערכה (מקצועית ככל שתהיה) שבוצעה לפני מספר שנים ואפילו לפני שנה, אינה רלוונטית למה שקורה בהווה. שוק הנדל”ן סופר דינמי, כך שאין להסתמך על הערכות מהעבר (כן, גם אם כבר שילמתם לשמאי ואתם לא מתלהבים מתשלום שכר טרחה נוסף).
מעוניינים לקבל הערכה מקצועית עבור הנכס שבבעלותכם? התקשרו כעת – 04-9991515
סינית מרגישה לכם מאיימת פחות ממושגים בנדל”ן? הגעתם למקום הנכון! אנחנו ב ”משקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”, שמחים להציג בפניכם 5 מושגים סופר בסיסיים שכל אחד (כל אחד!) צריך להכיר.
מהערכת שווי ועד תמ”א 38 – המושגים שאתם צריכים להכיר
גם אם מעולם לא שקלתם להירשם לקורס נדל”ן, ישנם מושגים בסיסיים שאתם פשוט חייבים להכיר! אז מהי הערכת שווי ואילו אפשרויות מגולמות בדבר הגדול הזה שנקרא תמ”א 38?
הערכת שווי – אתם יודעים בוודאות שני דברים: האחד הוא שיש בבעלותכם נכס, והשני הוא כמה שילמתם בעבורו במעמד הרכישה. ומה אתם לא יודעים וחשוב מאד שתדעו? כמה הוא שווה נכון להיום. כל עוד אתם שוקלים למכור את הנכס – המסחרי או הפרטי, חשוב שתבצעו הערכת שווי עם שמאי מקרקעין מוסמך. הודות להערכת השווי, תקבלו מושג כמה שווה הנכס, כמה לבקש בעבורו ואם נכון לכם כלכלית למכור אותו בשלב זה.
מס שבח – נניח ובבעלותכם דירה שרכשתם לפני מספר שנים במיליון שקלים. במידה שתשקלו למכור אותה, תסתייעו בשמאי מקרקעין שיבצע בדיקת הערכת שווי. לאחר הבדיקה, נמצא כי ערכה של הדירה הוא כשני מיליון שקלים. אין ספק כי עליית הערך הזו משמחת, אך באותה הנשימה חשוב שתדעו שעל הרווח הזה – מיליון שקלים, אתם צפויים לשלם מס וזהו מס השבח.
היטל השבחה – עובדה: לא רק יינות משתבחים עם השנים אלא גם נכסים. ומהי בכלל השבחה? כל תכנית בניין עיר (תב”ע) שתכליתה להפוך את הנכס שלכם לטוב יותר ובעל ערך גבוה יותר. כך לדוגמא, נניח שיש לכם את הזכות להרחיב את מרפסת השמש שלכם. עם החלטתכם לממש את הזכות ולהגדילה או בעת מכר, יהיה עליכם לשלם את היטל השבחה בעבור אותו שדרוג בנכס.
קרקע חקלאית להשקעה – דירות להשקעה? יש בשפע! וקרקעות להשקעה? המון! יתכן שגם אתם נחשפתם לפרסומות המעודדות אתכם להשקיע את כספכם בקרקע חקלאית, אך על מה בדיוק מדובר? קרקעות חקלאיות כשמן כן הן – חקלאיות. מכאן, שלא ניתן לבנות עליהן עד להפשרתן. מאחר שאינכם משקיעים בדירה אלא רק בקרקע, המחירים המוצעים אטרקטיביים עד מפתים. הבעיה? לא למשווקים ובטח שלא לכם, יש באמת מושג מתי הקרקע תופשר ויהיה ניתן להתחיל לבנות עליה.
תמ”א 38 – במידה שאתם מתגוררים בבניין ישן, יתכן שכבר שמעתם על תמ”א 38, ואולי האפשרות לבצע את הפרויקט אף הונחה על שולחנכם (כלומר, שולחן ועד הבית). חשוב לשים לב כי ישנן שתי אפשרויות שונות לביצוע התמ”א: האפשרות הראשונה היא לחזק את הבניין הקיים כך שיהיה עמיד מפני רעידות אדמה. האפשרות השנייה היא פינוי-בינוי: הריסת המבנה הנוכחי לטובת בניין חזק העומד בסטנדרט הבניה המודרני.
לייעוץ ראשון ללא עלות או תיאום פגישה פרונטלית עם שמאי מקרקעין מוסמך, התקשרו אלינו כעת – 04-9991515
איחוד וחלוקה הם מונחים שנוגעים לשתי סוגיות מרכזיות בעולם הנדל”ן: תכנון וקניין. מתי נוקטים הליך כזה? ניקח מצב לדוגמה, שבו שכונה עתידית חדשה מחולקת לגושים וחלקות שכולם נמצאים בבעלות פרטית. היכן יעברו הכבישים? היכן יוקמו מבני ציבור, וייקבעו שטחי ציבור פתוחים? לצורך כך, הרשות המתכננת לוקחת את המתחם המתואר ומבצעת בו תהליכי איחוד וחלוקה, שבמהלכם בעלי הקרקעות מקבלים שטחים שונים מאלה שהיה להם קודם, וברוב המקרים גם מיקומם שונה מזה של השטחים המקוריים.
משם הפעולה עולה כי מדובר בשני שלבים שהתמזגו לכדי הליך אחד. השלב הראשון הוא איחוד הקרקעות, כלומר איסוף קבוצת חלקות סמוכות ואיחודן לחטיבת קרקע אחת גדולה. השלב השני הוא חלוקה מחדש של המגרש שאוחד למגרשים קטנים יותר בהתאם לתוכנית החדשה.
שלב זה נועד ליישם את התוכנית בצורה שתאפשר את פיתוחו וניצולו של כל המתחם לטובת בעלי הזכויות בקרקע, וכן לטובת שימושי הציבור. הליך זה מאפשר תכנון חדש, הפרשות לדרכים, שטחי מבני ציבור ושצ”פים תוך הקצאת שטחי בנייה חדשים.
איחוד וחלוקה הם מונחים שנוגעים לשתי סוגיות מרכזיות בעולם הנדל”ן: תכנון וקניין. מתי נוקטים הליך כזה? ניקח מצב לדוגמה, שבו שכונה עתידית חדשה מחולקת לגושים וחלקות שכולם נמצאים בבעלות פרטית. היכן יעברו הכבישים? היכן יוקמו מבני ציבור, וייקבעו שטחי ציבור פתוחים? לצורך כך, הרשות המתכננת לוקחת את המתחם המתואר ומבצעת בו תהליכי איחוד וחלוקה, שבמהלכם בעלי הקרקעות מקבלים שטחים שונים מאלה שהיה להם קודם, וברוב המקרים גם מיקומם שונה מזה של השטחים המקוריים.
משם הפעולה עולה כי מדובר בשני שלבים שהתמזגו לכדי הליך אחד. השלב הראשון הוא איחוד הקרקעות, כלומר איסוף קבוצת חלקות סמוכות ואיחודן לחטיבת קרקע אחת גדולה. השלב השני הוא חלוקה מחדש של המגרש שאוחד למגרשים קטנים יותר בהתאם לתוכנית החדשה.
שלב זה נועד ליישם את התוכנית בצורה שתאפשר את פיתוחו וניצולו של כל המתחם לטובת בעלי הזכויות בקרקע, וכן לטובת שימושי הציבור. הליך זה מאפשר תכנון חדש, הפרשות לדרכים, שטחי מבני ציבור ושצ”פים תוך הקצאת שטחי בנייה חדשים.
ואולם, לצד ההיבטים התכנוניים יש לאיחוד והחלוקה גם היבטים קנייניים, בחלק גדול מהמקרים, כמו בדוגמה שהובאה מקודם, החלקות שמקבלים הבעלים קטנות מהחלקות המקוריות שהיו להם, ובמיקומים שלדעתם טובים פחות מאשר המיקומים של החלקות המקוריות (למשל, החלקה החדשה רחוקה יותר מהים מהחלקה המקורית). לכן נדרשת גם מעורבות של שמאי מקרקעין בהליכים אלה.
לפני הכל, מגיעות לכם ברכות חמות! העובדה כי ביצעתם הערכת שווי (או שאתם מתכננים לבצע אותה בעתיד הקרוב), מעידה על צעד משמעותי ומרגש בחייכם – מכירה/רכישה של נכס! כידוע, ביצוע עסקאות מסוג שכזה מותנה בבדיקת הערכות שווי – מקצועית, יסודית ומדויקת ע”י שמאי מקרקעין.
אז עד כמה הבדיקה צריכה להיות מדויקת?
עד מאד! כידוע, תכליתה של הערכת השווי היא לקבוע מהו ערכו הנוכחי של הנכס – זה שבבעלותכם או זה שאתם מעוניינים לרכוש.
בדיקה שאינה מתבצעת בסטנדרט המקצועי הגבוה ביותר, עלולה לגרום לכם להפסיד כסף, או פשוט להוציא יותר כסף.
אז איך תוכלו לדעת כי הערכת השווי שבוצעה אצלכם או עבורכם אכן מדויקת?
כך תדעו כי הערכת שווי שבוצעה אצלכם – מדויקת!
אתם רוצים, ובצדק, לדעת כי ההערכה שניתנה לכם – מדויקת. כבעלי הנכס לדוגמא, הרי שהדבר האחרון שתרצו לגלות בדיעבד הוא שהשמאי העריך את הנכס שלכם בפחות כסף ממה שהוא שווה.
במקרה שכזה, אתם עלולים להפסיד כסף. מנגד, כקונים, אתם לא רוצים לשלם יותר על נכס שבפועל שווה פחות.
אז האם בוצעה בנכס הערכה מדויקת? כך תדעו:
שמאי מקרקעין מנוסה ומקצועי ביצע את הערכת השווי – כל עוד הסתייעתם בשירותיו של שמאי מקרקעין אמין, מנוסה ומקצועי, אתם יכולים להיות שקטים. הבעיה מתחילה כשמתקבלת החלטה לעבוד עם שמאי מתחיל ולא מנוסה בכדי לחסוך בשכר הטרחה. טיפ אליכם: עדיף לשלם עוד כסף על הערכת שווי נוספת, מאשר לשלם את המחיר על הערכת שווי לא מקצועית.
השוו את הנכס שלכם לנכס דומה – השמאי קבע כי הנכס שלכם שווה לדוגמא 2,700,000 שקלים? במידה ודירה בעלת מאפיינים זהים לדירה שלכם מוצעת למכירה או שהיא נמכרה לא מזמן, בררו את ערכה. כאן חשוב להדגיש כי נכסים “דומים” אינם זהים (גם אם מדובר על דירה בעלת מאפיינים דומים מאד באותו בניין מגורים). אז למה מלכתחילה להשוות? משום שכך תוכלו לבדוק אם השמאי אכן הצליח להעריך את השווי בצורה מדויקת ככל הניתן, בהתאם לכל הפרמטרים (גודל דירה, חלוקה, שכונה, בניין, חניות, מחסנים וכיוצא בזה).
בדיקה נוספת עם שמאי נוסף – אתם תמיד יכולים לבצע עוד בדיקה עם שמאי מקרקעין נוסף. החיסרון כמובן הוא ההוצאה הכספית הכפולה (שכן עליכם לשלם גם לו שכר טרחה). עם זאת, מאחר ואתם עתידים לחתום על עסקה גדולה, כדאי לשקול לחיוב ביצוע הערכת שווי נוספת. במקרה “הגרוע”, תקבלו אישור כי הערך שקבע השמאי הראשון, מדויק.
תכנית החלוקה מחדש הינה התוצר הסופי של התהליך המונע ע”י הוועדה לתכנון ובנייה. המטרה: ארגון מחדש של הקרקע, כאשר האינטרס משותף לבעלי הקרקעות וגם לציבור כולו. הודות למהלך, ניתן להבטיח כמה דברים מהותיים:
שינוי צורת החלקות וחלוקתן מחדש
הגדרת ייעוד הקרקעות
רישום הקרקע בטאבו
ישנם מקרים בהם תהליך איחוד וחלוקה מיושם ללא הפרעות או התנגדויות. עם זאת, גם ישנם מקרים בהם בעלי קרקעות מסרבים לחתום על האיחוד והחלוקה. וכך, התוכנית הופכת להיות סוג של “תכנית כפויה” המוגדרת כאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.
מאחדים ומחלקים מחדש את הקרקעות – איך זה עובד ולמה צריך את זה?
ישנן קרקעות השייכות לאדם אחד בלבד וגם ישנן קרקעות שאת הבעלות עליהן חולקים מספר בעלים. לעתים, בכדי להבטיח תשתית לתכנון אידיאלי שישרת את כל בעלי האינטרסים – הציבור ובעלי הקרקעות, נדרש מהלך של איחוד הקרקע וחלוקתה מחדש. בעוד ישנם בעלי קרקעות שמברכים על המהלך (כאמור, מדובר על אינטרס המשרת גם אותם), ישנם אלו שמסיבות שונות מתנגדים נחרצות לאיחוד והחלוקה המחודשת.
תהליך איחוד וחלוקה מתבצע ב-2 פעימות שונות:
תחילה – האיחוד: בשלב זה מאחדים את החלקות/קרקעות השונות לכדי קרקע אחת גדולה
בשלב השני, נוצרת החלוקה מחדש וכך כל בעל זכות על הקרקע מקבל את חלקו
בעלי הקרקעות מסרבים לאיחוד וחלוקה – מה עושים?
כשמספר אנשים שונים מחזיקים בבעלות על קרקע משותפת, סביר כי יהיו חילוקי דעות וכך גם מתנגדים. גם במקרים בהם ישנה התנגדות, ניתן להוציא לפועל את תכנית האיחוד והחלוקה באמצעות הגשת בקשה. חשוב לציין: בעלי הקרקעות “המסרבים” נתפשים המון פעמים כאלו המעכבים את התוכנית ואלו הפוגעים במימוש זכויותיהם של בעלי הקרקעות האחרים. לעתים, ההתנגדות הזמנית דווקא מוצדקת. לרוב, סיבת ההתנגדות היא החשש לפגיעה בזכויות הכלכליות וכאן אנחנו נכנסים לתמונה.
אנו נשמח לייעץ וללוות אתכם לפני, במהלך ואחרי תכנית האיחוד והחלוקה. כידוע, מטרתכם היא לקבל את שמגיע לכם במעמד החלוקה – לא יותר ולא פחות. אנו נבצע בעבורכם בצורה יסודית את כל הבדיקות הנדרשות בכדי להבטיח כי מלוא זכויותיכם ישמרו וכי ערכו של הנכס לא יפגע.
“האם וועדת התכנון יכולה לאלץ בעלי קרקעות לחתום על התוכנית?”
התשובה חיובית. כל עוד ישנה הסכמה גורפת של כל בעלי הקרקעות לחתום על התוכנית, לא נדרשת כל התערבות חיצונית. עם זאת, במקרים בהם ישנם מתנגדים, וועדת התכנון יכולה לעשות שימוש בכלי העומד לרשותה – איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. חשוב לציין כי גם במקרים כאלו אין כל כוונה לגרוע מזכויות בעלי הקרקע, אלא שהתוכנית מתבצעת תוך שמירה מלאה עליהן.
או נצא יחד למסע קטנטן, שבעיצומו נשאל אתכם שאלה (שאת התשובה עליה אנחנו כבר יודעים מראש): לפני X שנים רכשתם דירה. כעת, אתם מעוניינים לשדרג את איכות חייכם ולעבור לדירה גדולה יותר. המעבר לדירה החדשה, מותנה במכירת הנכס הנוכחי שבבעלותכם. והנה השאלה: האם אתם יודעים כמה כסף לדרוש בעבור הנכס, או במילים פשוטות – מהו ערכו? התשובה היא שלא. ערכי הנכסים אינם נשארים קבועים, אלא עולים ויורדים בהתאם למספר רב של פרמטרים – ממידת התחזוקה בנכס, דרך המצב הסוציו-אקונומי המאפיין את העיר ועד צפי להתפתחות השכונה.
לפני שאתם עושים צעד משמעותי כל כך, אל תשכחו את הצעד הראשון ההכרחי – ביצוע הערכת שווי דירה. לפניכם, שלושה דגשים חשובים שכדאי להפנים, לאמץ וליישם.
1. שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה
במידה ומבליחה כעת לראשכם השאלה: “עד כמה חשוב שהשמאי יהיה בעל ניסיון?”, דעו כי אתם שואלים את השאלה הנכונה. מדוע? משום שמומלץ לכם בחום להפקיד את הערכת השווי לנכס, בידיו של שמאי מקרקעין בעל ניסיון מקצועי רב. השמאי הוא זה שבסופו של דבר יקבע כמה שווה הנכס שאתם רוצים למכור. כלומר, הערכתו היא זו שתקבע בכמה תמכרו, ובעיקר – כמה תרוויחו.
הערכת שווי דירה עם שמאי שאיכויותיו אינן ידועות לכם/איכויותיו המקצועיות בינוניות, היא הימור מסוכן. אי דיוקים בהערכה (ואין זה מופרך שזה יקרה עם שמאי שאינו די מקצועי), עלולים לגרום לכם – המוכרים, להפסד כספי.
2. הערכת שווי דירה – לפני פרסומה למכירה
אין משמעות רק לשמאי המקרקעין שאיתו תעבדו, אלא גם לתזמון הערכת השווי לנכס. אז מתי כדאי לערוך אותה? לפני שאתם משקיעים את משאביכם בפרסום/בתיווך, הרי איך תוכלו לנקוב במחיר מבלי שאתם יודעים מהו ערכה? הערכת השווי תשקף בפניכם כמה הדירה שווה, אם ערכה עלה או ירד מיום קנייתה ובעיקר – אם מכירתה בשלב זה כלכלית לכם.
3.לא מנחשים “ערך נכס”, אלא בודקים אותו!
אתם יכולים לתאר לעצמכם ששמאי המקרקעין ראו המון דברים. אחד מהם? הערכת שווי המבוצעת ע”י בעל הנכס בעצמו. כן ,אתם קוראים נכון. ישנם בעלי נכסים שלא ממש מודעים לחשיבותה של הערכת השווי. במקרים אחרים הם אכן מודעים לה, אך מאמינים כי אין להם כל צורך בשמאי חיצוני שיקבע בעבורם את הערך. ואז, כשהם מחליטים למכור את הנכס שלהם, הם “זורקים” מחיר אינטואיטיבי – כזה שאינו מבוסס ובטח שאינו משקף את ערכו האמיתי. מראש, הסבירות כי קונה פוטנציאלי יסכים לרכוש נכס ללא הערכת שווי, נמוך עד לא קיים.
בעלותכם בית צמוד קרקע (המוכר גם בשמות וילה או בית פרטי), ולאחרונה אתם שוקלים את האפשרות למכור אותו? אתם מעוניינים לשדרג את רמת חייכם ולעבור מדירה לבית צמוד קרקע? רגע לפני שאתם יוצאים לדרך – לא משנה בתוך אילו נעליים, מומלץ לכם לבצע הערכת שווי בית פרטי.
תכליתה של הערכת שווי בית פרטי היא לשקף בפניכם את ערכו של הבית – כבעלי הבית או כאלו המעוניינים לרכוש אותו. פעמים רבות, בעלי הבית “מהמרים” על הערך, מפרסמים מודעת “למכירה” עם מחיר שאינו משקף את הנכס והשוק וכך מפספסים הזדמנויות. שמאי מקרקעין אמין ומקצועי, יבצע בעבורכם הערכה מדויקת המשקפת את ערכו העדכני של הבית.
איך מתבצעת הערכת שווי בית פרטי?
בגדול, הערכת השווי לבתים פרטיים לא שונה מהערכת שווי לדירות בבנייני מגורים. עם זאת, הערכת השווי לבתים הפרטיים כוללת בתוכה גם התייחסות לשטח הנכס. פעמים רבות, הבית בנוי רק על חלק מהשטח, כך שיש לקחת גם אותו בחשבון עם שקלול הערך. לבתים פרטיים מאפיינים ייחודיים, וגם הם נכללים בהערכת השווי, לדוגמא: עליית גג, חצר גדולה, בריכה, קומת מרתף וכיוצא בזה. פרמטרים נוספים המשוקללים בהערכת השווי:
גודל הבית
מספר החדרים (חלוקת הבית)
מידת התחזוקה של הבית
האזור בארץ בו ממוקם הנכס
רחוב ושכונת המגורים
סביבת הנכס (מתפתחת? מתבצעות בה עבודות לשיפור תשתיות?)
ערכם של בתים צמודי קרקע בהכרח יהיה גבוה יותר מדירות?”
לרוב כן. הסיבה היא שבתים פרטיים לרוב גדולים יותר, מאופיינים ב-2 קומות או יותר, כוללים חצר גדולה, חדרים מרווחים וכן הלאה. עם זאת, ישנם גם מקרים בהם דירות בעלות ערך גבוה יותר. לדוגמא: ערכו של בית פרטי בגודל 2 חדרים בדרום הארץ, ככל הנראה לא יהיה גבוה יותר מערכה של דירת 3 חדרים בבניין דירות בתל אביב. מסיבה זו חשובה לבצע הערכת שווי מקצועית, ואף פעם לא להניח הנחות.
“שכן שלי מכר את הווילה שלו ב-12 מיליון. זהו גם ערך הווילה שלי?”
השוואה בין נכסים דומים היא כלי לגיטימי לביצוע הערכת שווי בית פרטי. עם זאת, חשוב לדעת: ישנם המון נכסים דומים, אך כמעט ואין נכסים זהים (אם בכלל). במידה ובתיכם חולקים מאפיינים זהים – גודל, גיל, שכונה ורחוב, ראוי יהיה לבדוק בכמה השכן מכר את הנכס שלו. חשוב להדגיש כי ההשוואה הינה כלי נוסף להערכת שווי, ואינה מחליפה את בדיקת הנכס ע”י שמאי מקרקעין.
מדוע הערכת שווי צריכה לעניין גם אתכם?
גם אם אינכם מתכננים למכור את הבית בעתיד הקרוב, הערכת השווי נכונה לכם. כשם שאתם בודקים את מצב העובר ושב שלכם בבנק, כך חשוב שתדעו מהו ערכו של הנכס וכמה כסף הוא שווה לכם. לפרטים נוספים וייעוץ ראשוני ללא עלות
