רכשתם/ירשתם נכס מקרקעין עם שותפים נוספים? רוצים לחלק ביניכם את הזכויות ולדעת מה האיזון הנכון? רוצים לבצע פירוק שיתוף במקרקעין?

קודם כל חשוב מאוד לדעת שהמחוקק הישראלי בדעה שאי אפשר לכפות את השותפות על בעלי המקרקעין בניגוד לרצונם, ושאין להכריח אדם להימצא ביחסי שותפות עם אחרים, לכן הקל חוק המקרקעין בהבאת יחסי השיתוף לקיצם ע”י פירוק שיתוף במקרקעין והענקת זכות לכל שותף לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין נתונה לכל אחד מהשותפים, יהיה חלקו בשיתוף אשר יהיה.

כלומר, גם שותף שיש לו חלק מזערי בבעלות המשותפת רשאי בכל עת לפנות לבית המשפט ולדרוש את פירוק שיתוף במקרקעין, מבלי להסביר את הסיבות שהניעו אותו לכך.

אם השותפים האחרים מעוניינים להמשיך לקיים את המקרקעין, ואין אפשרות מעשית או תכנונית לחלק את החלקה ולתת לאותו שותף חלק מהחלקה המגיע לו, רשאים הם לקיים את המקרקעין בידם, אולם עליהם לשלם לאותו שותף הדורש את הפירוק מה שהיה נופל בחלקו אילו המקרקעין היו נמכרים.

כלומר הסכם פירוק שיתוף במקרקעין עם השותפים האחרים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה.

פירוק שיתוף במקרקעין דרך חלוקה:

מגמת המחוקק היא לשמור עד כמה שאפשר על זכויות הבעלים במקרקעין ע”י חלוקתם בעין.

זאת באופן שכל שותף יקבל חלק מסוים במקרקעין לפי שיעור חלקו בבעלות המשותפת.

מובן, שעל חלוקת המקרקעין להיות תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, שקובעת כללים בדבר חלוקת מקרקעין מההיבט התכנוני.

לכן, אם נבצר לחלק את המקרקעין בעין, בגלל הגבלות של חוק התכנון והבנייה (למשל, שטח מינימלי שצריך להיות לכל חלקה) או בגלל שחלוקה פיזית אינה אפשרית (למשל, מבנה קטן שחלוקתו אינה אפשרית או שחלוקתו תפחית משוויו במידה ניכרת), תפורק השותפות בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.

כאשר החלוקה מוסכמת על דעת כל השותפים, הרי היא מתבצעת ע”י הכנת תכנית חלוקה שנערכת מטעם מודד מוסמך.

התכנית מוגשת לאישור ועדת תכנון ובנייה, ולאחר אישורה ובקרתה ע”י מחלקת המדידות הממשלתית, היא נרשמת בפנקס המקרקעין.

זאת באופן שבמקום הרישום של חלקה אחת בבעלות משותפת, נרשמות חלקות חדשות בבעלות נפרדת.

פעולת חלוקה זו מחייבת המצאת אישורי המיסים כתנאי לרישומה בפנקס המקרקעין. הסיבה לכך היא שבחלוקה כזו המקרקעין מתחלקים גם בין הבעלים המשותפים.

המשמעות של חלוקה כזו היא, שבכל חלקה אשר מתקבלת מהחלוקה מקנים הבעלים המשותפים האחרים את חלקיהם לשותף האחר, שעל שמו נרשמת החלקה.

כאשר השותפים אינם מסכימים על חלוקת המקרקעין בעין, ומוגשת בקשה לבית המשפט לפירוק השותפות, יבדוק בית המשפט האם המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין.

אם כך הדבר יורה בית המשפט על החלוקה והוא רשאי לחייב תשלומי איזון משותף לשותף, זאת כאשר כתוצאה מהחלוקה מקבל שותף אחד יותר מכפי חלקו בנכס השותפות.

הדין כאשר המניעה לחלוקה בעין חלה רק לגבי מקצת השותפים, אז רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לשותפים האחרים שלגביהם יש מניעה את חלקם בשותפות לפי השווי שאפשר היה לקבל במכירת המקרקעין בהוצאה לפועל.

בכל חלוקה בעין רשאי בית המשפט לצוות על רישום זיקת הנאה מחלקה לחלקה הנוצרת בחלוקה כאשר מתברר לו שכתוצאה מהחלוקה אין מעבר חופשי לאחת החלקות או יותר.

מחלוקות נפוצות בין היורשים

“על מה כבר יש להתווכח כשמקבלים ירושה נדיבה כל כך?” – כיורשים הנמצאים בימים אלו בנקודת אין מוצא עם “השותפים” לירושה, יתכן ששמעתם את המשפט הזה לא מעט. באופן טבעי, לכל יורש ישנם רצונות והעדפות שונים באשר למה נכון או לא נכון לעשות עם הירושה. מנעד המחלוקות האפשריות רחב מאד, וכולל בין היתר את המחלוקות הבאות:

• חלק מהיורשים מעוניינים להשכיר את הנכס (“יש צפי לעליית ערך! אסור למכור!”), בעוד חלקם רוצים למכור אותו (“אני צריך את זה הכסף הזה עכשיו!”)
• חלק מהיורשים רוצים לשפץ את הנכס, בעוד חלק אחר – לא
• ישנם יורשים שמסכימים לגבי דייר מסוים, בעוד אחרים מתעקשים על “פרופיל שוכר” אחר ועוד…

האם מחלוקת (עמוקה ומשמעותית ככל שתהיה), מצדיקה פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים? בלא מעט מקרים – כן. מדוע? משום שהמחלוקת יוצרת פעמים רבות “קיפאון”. כלומר, הירושה הנמצאת במרכז המחלוקת לא מתועלת לרווח, וכך לא רק שאין מרוויחים, אלא שכולם בהכרח מפסידים. עם פירוק השותפות לעומת זאת, יוכל כל אחד מהיורשים להפיק תועלת מהירושה שקיבל.

פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים – האופציות הקיימות

בגדול, ישנן 2 אפשרויות עיקריות העומדות לרשותכם:

• אפשרות 1 – מוכרים ומחלקים: האופציה הזו נחשבת כאופציה “הקלאסית” והפשוטה ביותר. נניח וירשתם בית מגורים שערכו הנוכחי כ-3 מיליון שקלים. כחלק מתהליך פירוק השותפות, הבית ימכר, כאשר כספי הרוכשים יתחלקו בין מספר השותפים שווה בשווה / חלוקה אחרת בהתאם לרצונותיו של המוריש.
• אפשרות 2 – חלוקת המקרקעין: אופציה נוספת היא לחלק בין כל היורשים את המקרקעין, כך שכל אחד יקבל לידיו את החלק שמגיע לו ולפעול כ”עצמאי”. לדוגמא: נניח ושני אחים קיבלו מהוריהם 2 דונם של קרקע ביעוד מגורים. במידה שערכן של חטיבת הקרקע שווה, כל אחד יוכל לקבל דונם כחלק מתהליך הפירוק, ולעשות בירושה כרצונו (לבנות, למכור, וכו’) במידה וערכן לר שווה משיקולים שמאים אחרים כמו חזית לרחוב לעומת עורף, טפגרופיה, מיקום, נוף, זכויות בנייה. השמאי יעריך כל שווין בנפרד ותבוצע חלוקה בהתאם לשווי ולא לפי שטח.

מה עושים כשמערכת היחסים בין היורשים אינה טובה?

המקרה הנפוץ ביותר של ירושה הוא מצב בו הורים (או אב ואם בנפרד), מורישים לילדיהם את רכושם. בעוד ישנם אחים הנהנים מקשר משפחתי-חברי קרוב ועמוק, ישנם אחים שמערכת היחסים ביניהם מורכבת. אז מה קורה כשאחים שאינם בקשר מקבלים ירושה?

• במקרים מסוימים, קבלת הירושה בונה גשר ומעניקה הזדמנות לחדש את הקשר
• במקרים אחרים, הירושה רק מסבכת את הקשר שמלכתחילה היה מסובך. הפתרון? פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים.

לפרטים נוספים וייעוץ ראשוני בנושא נא לפנות למשרדינו “משקל-שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים“,  או פשוט התקשרו – 04-9991515