הפקעת אדמה בתחום המקרקעין מתייחסת למעשה של נטילת זכויות בעלות בכוח על קרקעות פרטיות על ידי רשות שלטונית או כל גורם חזק אחר. תהליך זה מבוצע על ידי הרשויות ויכול להגיע עם פיצוי מלא, חלקי או ללא פיצוי. בישראל, ההפקעה מותרת לצורכי ציבור בלבד והיא נחשבת כמעשה קנייני ולא כפעולה תכנונית. בטרם ניתן לבצע הפקעה לפי חוק התכנון והבניה, יש לאשר תכנית המייעדת את הקרקע לשימוש הציבור, ולבצע את ההפקעה בהתאם לאותה תכנית.

מי רשאי להפקיע קרקע?

בישראל יש סמכות להפקיע קרקעות לרשויות ציבוריות שונות כמו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, החברה הלאומית לדרכים וחברת החשמל. ההחרמה מותרת רק אם היא נועדה למלא מטרה ציבורית, כגון בניית כבישים, שטח ציבורי, פארקים ואזורי בילוי. בעל הנכס יכול לערער על שינוי הייעוד, אך במקרים מסוימים, הנכס עדיין עשוי להיות מיועד להפקעה ללא פיצוי. במצבים מסוימים, הבעלים עדיין יכול להחזיק בנכס אך בשימוש מוגבל, הוא מתרחש כאשר הרשות מייעדת אזור ככביש או כשמורת טבע, מה שמקשה על הבעלים להשתמש בנכס. מצב זה מכונה “הפקעה רגולטורית”. האם הדבר מצריך פיצוי או נחשב להפקעה בפועל? נושא זה יוכרע בבית המשפט.

כיצד מתבצעת ההפקעה בפועל?

תהליך הפקעת מקרקעין מתחלק לשלושה שלבים. ראשית, ניתנת הודעה לבעלים הרשום על הכוונה להפקיע את רכושו וכן הודעה לציבור. לאחר מכן, הבעלים מוסר את החזקה במקרקעין לגוף המפקיע. לבסוף, הבעלות והזכויות בנכס מועברות לרשות המפקיעה ועניין הפיצוי נבחן.

מהו גודל הפיצוי עבור הפקעת קרקע?

על פי החוקים הרלוונטיים, על הרשויות לפצות על כל המרכיבים הקשורים לקרקע, כגון מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המוצמד אליה דרך קבע. כמו כן, ישנה דרישה לפיצוי על הפקעת הקרקע עצמה, אולם אחוז הקרקע שאינו חייב בפיצוי נקבע בחוק. כך למשל, חוק התכנון והבנייה קובע כי אין לפצות על 40% משטח המגרש בעת ההפקעה למטרות מסוימת. בתוך כך, פקודת המקרקעין קובעת כי לא ניתן לפצות עד 25% משטח נקרקע. במידה וההפקעה חורגת מהאחוז הקבוע בחוק. יש מקרים רבים אשר הפיצוי יקבע מהמ”ר הראשון וזה תלוי מיהו הגורם המפקיע? מהי מטרת ההפקעה? לאיזה יעוד? האם נפגע שווי יתרת החלקה? למשל פיצוי ההפקעה עפ”י חוק תכנון והבנייה יכול להיות בשני אקטים נפרדים: אקט ראשון פיצוי עקב ירידת ערך לפי סע’ 197 לחוק התו”ב ואקט שני פיצויי הפקעות לפי סע’ 189 לחוק התו”ב . לסיכום כל חוק יש לו מועדים מסוימים ופרוצדורה שונה שמחייבת איש מקצוע שמבין היטב בחוק ובפרוצדורות שיש לנקוט.

כיצד שמאי מקרקעין נכנס לתמונה?

תפקידו של שמאי המקרקעין הוא קריטי להבטחת פיצוי הוגן ושוויוני עבור רכוש שהופקע כיוון שהן לרשות המפקיעה והן לבעל הנכס יש זכות לערער על הערכת השווי, אם הם חשים כי הסכום אינו הוגן או אינו משקף במדויק את ערכו האמיתי של הנכס. השמאי מבצע הערכה של נכס וקובע את שווי השוק שלו. ערך זה משמש לאחר מכן כבסיס למשא ומתן על גובה הפיצוי שישולם לבעלים.

מתמודדים עם הפקעת מקרקעין?

אנו ב’משקל- שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים’ מתגאים בניסיון רב בתחום הפקעות מקרקעין ונמצאים כאן כדי לתת לכם הערכה הוגנת ואובייקטיבית עבור הנכס שלכם. פנו אלינו עוד היום לקבלת הערכה.