במסגרת דיני המקרקעין בישראל, קיימות שתי דרכים עיקריות לבצע שינויים ברישום קרקעות: תשריט חלוקה מוסכם ותכנית איחוד וחלוקה לא בהסכמה.

שתיהן מאפשרות התאמת רישום הקרקע למציאות פיזית או משפטית משתנה, תוך עמידה בהוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, ותקנותיו.

היבט משפטי:

• תשריט חלוקה מוסכם:
  • מוגדר בסעיף 121 לחוק התכנון והבנייה.
  • מתייחס לחלוקת מגרש קיים למספר חלקות קטנות יותר.
  • מחייב הסכמת כלל בעלי הזכויות במגרש.
  • הליך פשוט יחסית, כפוף לאישור הוועדה המקומית.
  • מתאים לשינויים מוגבלים בהיקפם, תוך התחשבות במימוש זכויות בעלי זכויות קיימות.
• תכנית איחוד וחלוקה לא בהסכמה:
  • מוגדרת בסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה.
  • מאפשרת ביצוע שינויים משמעותיים ברישום קרקעות, לרבות איחוד מגרשים, חלוקה מחדש והקצאת שטחים ציבוריים.
  • ניתנת לביצוע גם ללא הסכמת כלל בעלי הזכויות, בכפוף לתנאים מוגדרים.
  • הליך מורכב וארוך יותר, הכולל הכנת תכנית מפורטת, הליכי שיתוף ציבור ואישור מוסדות תכנון מוסמכים.
  • מתאים לפרויקטים רחבי היקף, תוך איזון בין זכויות פרטיות לצרכים תכנוניים ציבוריים.

היבט תכנוני:

• תשריט חלוקה מוסכם:
  • משמש בעיקר להתאמת רישום קרקע למצב פיזי קיים, כגון חלוקת ירושה או הסדרת דרך גישה.
  • תורם למימוש זכויות בעלי זכויות תוך שמירה על מרקם קיים.
  • בעל השפעה מוגבלת על סביבתו, כפוף למגבלות פיזיות קיימות.
• תכנית איחוד וחלוקה לא בהסכמה:
  • מאפשרת ביצוע שינויים משמעותיים במרקם תכנוני, תוך התאמה ליעדים תכנוניים רחבים יותר.
  • תורמת להתחדשות עירונית, פיתוח תשתיות ושיפור איכות הסביבה.
  • כפופה להליכי שיתוף ציבור מעמיקים, תוך התחשבות בזכויות ובצרכים של כלל הגורמים המעורבים.

שמאי מקרקעין: חוליה חיונית במערך תכנית איחוד וחלוקה

תכנית איחוד וחלוקה היא הליך מורכב, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה משפטית וכלכלית. שמאי מקרקעין מוסמך ממלא תפקיד קריטי בהצלחת הליך זה, ומהווה גורם מקצועי בלתי תלוי המסייע לצוות התכנון, ליזמים ולבעלי הזכויות במגוון היבטים:

הערכת שווי נכסים:

• שמאי מקרקעין מבצע הערכה מקצועית של שווי כל מגרש לפני ביצוע איחוד וחלוקה, ולאחר מכן את שווי כל חלקה חדשה שנוצרת במסגרת התכנית.
• הערכה זו מתבססת על ניתוח מעמיק של נתונים רבים, כגון מיקום, גודל, יעוד קרקע, זכויות בנייה, תשתיות קיימות ופוטנציאל פיתוח.
• ידע מקצועי נרחב של שמאי מקרקעין מאפשר לו לקחת בחשבון את ההשפעות הסינרגטיות של תכנית איחוד וחלוקה על שווי כל נכס, הן חיוביות והן שליליות, תוך התייחסות הן למצב קיים והן לתוכניות עתידיות.

טבלת הקצאה ואיזון:

• אחד מהכלים המרכזיים בהליכי איחוד וחלוקה היא טבלת הקצאה ואיזון.
• טבלה זו מפרטת את שווי כל מגרש לפני ואחרי ביצוע איחוד וחלוקה, וקובעת את אופן חלוקת ההפרשים בין בעלי הזכויות.
• שמאי מקרקעין מוסמך אחראי על הכנת טבלת הקצאה ואיזון ערוכה ומקצועית, תוך התחשבות בעקרונות של צדק, שוויון והוגנות.
• ניסיונו הרב של שמאי מקרקעין מאפשר לו לוודא שכל בעל זכויות יקבל פיצוי הולם עבור הפגיעה שעלולה להיגרם לו כתוצאה מהתכנית, תוך התחשבות הן בשווי זכויותיו והן בתרומתו לתוכנית.

בחירת הכלי המתאים:

הבחירה בין תשריט חלוקה מוסכם לבין תכנית איחוד וחלוקה לא בהסכמה תלויה במטרות הספציפיות, בהיקף השינויים הנדרשים, במאפייני הקרקע ובמרחב התכנוני הרלוונטי.

לסיכום:

תשריט חלוקה מוסכם:

• • הגדרה: כלי משפטי המאפשר חלוקת מגרש קיים למספר חלקות קטנות יותר, בהסכמת כלל בעלי הזכויות בו.
  • בסיס חוקי: סעיף 121 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965.
  • תנאים עיקריים:
    • הסכמת כלל בעלי הזכויות במגרש.
    • עמידה בתנאי התכנון והבנייה החלים על האזור.
    • תשלום אגרות והיטלים כנדרש.
  • יתרונות:
    • הליך פשוט יחסית.
    • עלויות נמוכות יחסית.
    • מתאים לשינויים מוגבלים בהיקפם.
    • שומר על זכויות בעלי הזכויות הקיימים.
  • חסרונות:
    • תחולה מוגבלת לשינויים קלים יחסית.
    • כפוף להסכמת כלל בעלי הזכויות, מה שיכול להקשות על ביצועו.
    • לא מאפשר ביצוע שינויים משמעותיים במרקם התכנונית.
  • שחקנים ראשיים ומשניים:
    • הסכמת כל בעלי הקרקע.
    • מודד מוסמך.
    • אישור וועדה מקומית.

תכנית איחוד וחלוקה לא בהסכמה:

• • • • הגדרה: כלי תכנוני המאפשר ביצוע שינויים משמעותיים ברישום קרקעות, לרבות איחוד מגרשים, חלוקה מחדש והקצאת שטחים ציבוריים, גם ללא הסכמת כלל בעלי הזכויות.
      • בסיס חוקי: סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965.
      • תנאים עיקריים:
        • הכנת תכנית מפורטת על ידי מוסד תכנון מוסמך.
        • שמירה על שווי יחסי.
        • הליכי שיתוף ציבור מעמיקים.
        • אישור מוסדות תכנון מוסמכים, למשל אישור הוועדה המקומית ו/או הוועדה המחוזית.
        • פיצוי הולם למי שזכויותיו נפגעו כתוצאה מהתכנית.
      • יתרונות:
        • מאפשר ביצוע שינויים משמעותיים במרקם התכנוני כגון שינוי יעודי קרקע, תוספת זכויות בנייה, שינוי תכסית וקווי בנייה, תוספת קומות ויח”ד וכו’.
        • תורם להתחדשות עירונית, פיתוח תשתיות ושיפור איכות הסביבה.
        • מאפשר הקצאת שטחים ציבוריים לטובת הכלל.
        • שמירה על שווי יחסי בהתערבות שמאי מקרקעין (הפרשות שווה בין כל הבעלים) במידה ולא יהיה תשלומי איזון.
      • חסרונות:
        • הליך מורכב וארוך יותר.
        • עלויות גבוהות יותר.
        • כפוף להליכי שיתוף ציבור מורכבים.
      • שחקנים ראשיים ומשניים:
        • לא צריך הסכמת בעלי הקרקע.
        • אדריכאל/מתכנון ערים
        • מודד מוסמך.
        • שמאי מקרקעין.
        • יועצים נוספים במידת הצורך כגון :יועץ תחבורה, יועץ קרקע, יועץ סביבה, יועץ נוף וכו’..
        • אישור וועדה מקומית/מחוזית.

אז חשוב מאוד לשקול הצעדים שוב ושוב לפני יזום תשריט/תכנית חלוקה, אנחנו ב “משקל -שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”  – נשמח ללוות אתכם בהליך של יעוץ תכנוני ו/או הכנת תכנית מופרטת . צרו קשר כבר עכשיו!