לא יכולים לחכות לחתום על הסכם קנייה וללחוץ ידיים?  או רוצים להשכיר/לשכור שטח משרדי/ מסחרי אנחנו יכולים להבין ההתלהבות . עם זאת, את אלו מקדימים כמה שלבים בדרך, כאשר אחד מהם הוא ביצוע הערכת שווי/אומדן דמי שכירות ראויים לנכס עם שמאי מקרקעין מוסמך.

אז מהם נכסים מסחריים, מדוע חשוב לבצע הערכת שווי/ לקבוע דמ”ש ראויים לנכס והאם בכל מקרה כדאי לבצעה? המשיכו לקרוא…

“מדוע צריך לבצע הערכת שווי לנכס או לקבוע דמ”ש ראויים מסחרי?

כל נכס שאינו משמש למגורים (כלומר, נכס פרטי), הוא נכס מסחרי. מכאן, שנכסים מסחריים יכולים להיות חנות, משרד, בניין משרדים, חניה / חניון שלם, אולם אירועים, מסעדה וכיוצא בזה.

התשובה לשאלה “מדוע צריך לבצע הערכת שווי לנכס מסחרי?” די ברורה, אך נציין ונדגיש אותה בכל זאת: מעטים (אם בכלל) הנכסים שהערך שלהם נותר זהה. כלומר, משרד שנרכש ב-1998, ככל הנראה לא יימכר על ידי הבעלים באותו הסכום, שכן הערך השתנה (לטובה או לרעה, אם כי לרוב המגמה תמיד חיובית) ולזה גם קשר ישיר על קביעת דמי השכירות הראוים במידה ומדובר בהשכרה ולא מכירת נכס.

מכאן, שלפני שמוכרים/קונים/שוכרים/משכרים נכס – פרטי או מסחרי, יש לבדוק מהו שוויו או לחלופין מה הדמי השכירות הראויים לנכס זה.

איך קורה שרוכשים מוותרים על הערכת שווי לנכס מסחרי או על קביעת דמי שכירות ראויים?

נתחיל דווקא מהסוף: שירות מסוג הערכת שווי לנכס (פרטי או מסחרי), הוא אינטרס ברור של שני הצדדים: זה שמציע את הנכס למכירה וזה שמעוניין לקנות אותו. ובכל זאת, לעתים עסקאות נחתמות מבלי ששמאי מקרקעין מוסמך, העריך את שווי הנכס. כמו כן לא מעט מקרים שכירות לשטח מסחרי נופלת עקב דירשת דמי שכירות גבוהים משמעותית בשוק. או להפך.

איך דבר כזה קורה? יש לכך כמה הסברים:

• המודעות להערכת שווי לנכס פרטיים – גבוהה. עם זאת, כשזה מגיע לנכסים מסחריים, ישנם אלו שבתמימותם מאמינים כי “חוקי המשחק” שונים (לרוב, יהיו אלו יזמים בתחילת דרכם שמגיעים להשקעה ללא כל ידע או ניסיון קודמים).
• כמו כן, ישנם בעלי נכסים שמפעילים לחצים על הרוכשים הפוטנציאליים, ואלו לבסוף נכנעים ומוותרים על הערכת השווי (“לא תמצא עסקה כזו! אין לי זמן להתמהמה – או שאתה רוצה או שלא”)
• לא כולם מודעים לכך שהערכת שווי היא בדיקה שיש לבצע סמוך ככל הניתן למעמד העסקה. כלומר, יכול להיות מצב שבו בעל הנכס המסחרי יציג לקונה הערכת שווי שבוצעה לפני ארבע שנים. שווי יכול לעלות ולרדת גם בפרק זמן של חצי שנה, כך שחשוב שלא להתנחם בכך ש”בוצעה כבר הערכה”, אלא להבטיח הערכה המשקפת את ערך הנכס במעמד החתימה.
• התלהבות יתר המביאה לרוכשים/שוכרים לדלג על נקודות חשובות ששמאי מקרקעין בוחן ומנתח אותם כמו יחס שיעור תשואה, שטח ברוטו/נטו, שטח גרעיני ושטחים משותפים, מיקום וכח המיקוח, דמי ניהול, רמת גמר/רמת מעטפת וכו’ אשר משפיעים באופן ישיר על שווי הנכס ועל השכירות המשולמת.

“בבעלותי נכס מסחרי. עליי לבצע את הערכת השווי או לאמוד דמי שכירות ראויים רק אם הרוכש דורש בכך?”

שאלה חשובה והתשובה עליה היא שלא. עליכם לזכור כי הערכת שווי לנכס מסחרי או מה היא השכירות הראויה אינה מבוצעת אך ורק עבור הרוכשים, אלא גם עבורכם.

כבעלי נכס, חשוב שתדעו מהו הערך העדכני של הנכס ומהי דמי השכירות הראוייה  כדי להגיע לרמת תועלת הוגנת ואמינה. כמו כן, תצטיירו כאמינים וישרים יותר בפניי הרוכשים/השוכרים במידה שתציגו הערכת שווי עדכנית או אומדן לדמי שכירות עדכנית, מה שבהחלט עשוי לתרום להתקדמות אל עבר חתימה.

“משקל -שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים”  – נשמח ללוות אתכם בהליך של כל עסקת נדל”ן שתבצעו ולספק שירות עדכני ומקיף אודות הנכס המסחרי באם זה קביעת שווי או אודמן דמי שכירות ראויים. צרו קשר כבר עכשיו!