קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה?

לא משלמים לפני שבודקים!!

עסקת נדל”ן זה דבר מסובך שמצריך אנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין, עו”ד ועוד.

הרבה אנשים שלא לוקחים תשלום היטל השבחה בחשבון, הן בהעברת זכויות והן במימוש הזכויות כגון הליך בקשה להיתר.

אז בעצם מה זה היטל השבחה?

הרבה אנשים מתבלבלים בין מס שבח ובין היטל השבחה, מס שבח משולם לרשות המיסים והיטל השבחה הינו מס המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור אחד מאלה:

• תוכנית בניין עיר ( תב”ע) – דוגמא: תכנית המשנה יעוד חקלאי ליעוד מגורים.
• מתן הקלה- דוגמא: התרת 5 קומות במקום 4 קומות מותרת.
• התרת שימוש חורג- דוגמא:  התרת שימוש מסחרי לתקופה של 5 שנים במקום מגורים.

מטרת התשלום היא לכסות את ההוצאות של הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח של הקרקע, תשלום פיצויים בגין ירידת ערך, השקעה בחינוך, רכישה ושימור של מבנים ומתקנים לתועלת הציבור וכו’.

מי משלם היטל השבחה?

ההיטל מוטל על בעל הזכויות  בעת אישור התכנית המשביחה ולא על הקונה (ישנם מקרים- הקונה משלם ההיטל בהסכמה הדדית, אבל חשוב לדעת כי בעיני הוועדה שובר התשלום יהיה בשם בעל הזכויות/מוכר) .

מתיי משלמים היטל השבחה?

במועד מימוש הזכויות בקרקע בפעולת מכר (מימוש מלא) או בבקשה להיתר (מימוש חלקי).

כמה משלמים היטל השבחה?

גובה היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה – 50% מעליית שווי הקרקע (ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכנית). חשוב להדגיש שאין מדובר בעליית שווי הנכס, אלא בעליית שווי הקרקע. לצורך חישוב היטל השבחה והסכום המדויק לתשלום, יש לחשב את שווי הקרקע (בהדגשה- אינו זהה לשווי הנכס)- אותה מעריך שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. שזה מחצית ההפרש בין שווי הזכויות במצב הקודם טרם אישור התכנית המשביחה לבין שווי הזכויות במצב החדש.

איך בוחנים ומערערים על גובה/עצם ההשבחה?

בעת קבלת שומת חיוב להיטל השבחה מהועדה המקומית, רשאי בעל הזכויות להגיש ערעור על היטל השבחה להפחתת שומת הועדה, באמצעות פנייה למינוי שמאי מכריע או באמצעות פנייה לוועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים. יש לציין כי הבקשה לערעור הינה בחלון זמן מאוד מצומצם עד 45 ימים מיום קבלת השומה, לאחר המועד הנ”ל הבקשה לא תיבחן.

דרישת התשלום מתבססת על שומת מקרקעין משמאי הוועדה בתוספת הצמדה למדד הצרכן/תשומות הבנייה הנמוך מבניהם ישנן מקרים שמווספת ריבית רשויות.

אנו במשקל שמאות מקרקעין ושירותים הנדסיים, יכולים לבדוק עבורכם את גובה ועצם היטל ההשבחה ולבחון אם קיימת כדאיות לערער על שומת הועדה.

בהינתן ומחליטים להשיג על שומת הועדה באמצעות הליך של שמאי מכריע או ועדת ערר. שמאי המקרקעין מטעמכם יכין שומה נגדית (אחרת) אשר יטען בה גובה היטל ההשבחה הראוי במידה וישנן , עצם החיוב וכו’. וזאת לאחר פנייה למשרד המשפטים(מועצת השמאים) למינוי שמאי מכריע.

לאחר ידיעת זהות השמאי המכריע יישלחו המסמכים הרלוונטיים (שומות הצדדים, חומר עזר שלא פותח לעיון הציבור, אסמכתאות, תגובות, נתונים ומידע רלוונטי) בפני השמאי המכריע טרם קיום הדיון.

בהמשך לאמור לעיל, השמאי המכריע יודיע לצדדים על תאריך לקיום הדיון אשר בו יציגו הצדדים את טענותיהם.

לאחר הדיון יכריע השמאי המכריע בשומתו את גובה היטל ההשבחה, אשר יחליף גובה היטל ההשבחה שנקבע בשומת הוועדה.  (קיימת אפשרות לערער על החלטת שמאי המכריע באמצעות פנייה לוועדת ערר).