בפרסומים ברשתות החברתיות, בכותרות העיתונים ואפילו בתשדירים ברדיו, אתם נחשפים ל”הצעה שאסור לכם לפספס!”: השקעה בקרקע חקלאית. ואכן, השקעה בקרקע שכזו מבוססת על שלל יתרונות, אך גם על חיסרון יחסי שחשוב להכיר: על הקרקע שאתם רוכשים היום, לא נבנים בניינים מחר (ולרוב, גם לא כעבור שנה).

כל קרקע בה אתם משקיעים צריכה לעבור תהליך של הפשרה. אחת הדרכים המשעשעות להמחיש את חשיבותו של תהליך הפשרת קרקעות, היא עם דוגמא רחוקה מאד מעולם הנדל”ן – עולם האוכל. כשם שאתם נדרשים להמתין בסבלנות שמזון קפוא יפשיר בכדי שתוכלו לבשל ולאכול אותו, כך גם עם קרקע חקלאית – לא ניתן לבנות עליה אלא רק לאחר ההפשרה.

משווקי קרקעות חקלאיות יודעים מה לעשות בכדי לגעת ברגש ולהניע מתעניינים לפעולה. ההוכחה לכך? העובדה שגם אתם (כך אנחנו משערים), הגעתם לכאן מאחר שאתם שוקלים לחיוב להשקיע בקרקע. מחיר “המציאה” והצפי המבטיח לעליית הערך, גורמים לכם לבטח לתהות לעצמכם: “אז למה לא בעצם?”.

מחירי הדירות בישראל מוסיפים לעלות, ואלו מרחיקים ישראלים מהחלום והצורך בארבעה קירות. שלא כמו מחירי הדירות, מחירי הקרקעות החקלאיות נגישים ורכישתן אפשרית אף באמצעות הון עצמי בלבד. אין ספק כי מדובר על אופציה שראוי לשקול אותה, אך גם חשוב לזכור דבר מהותי: רק לאחר שיושלמו שלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית, ניתן יהיה לבנות עליה. אז רגע! מה כולל תהליך הפשרת קרקעות ותוך כמה זמן יהיה ניתן לבנות על הקרקע. לפניכם, כל מה שחשוב לדעת על הפשרת קרקעות חקלאיות לבניה. 

מהי בכלל הפשרת קרקע ומדוע חשוב שתופשר?

מעבר למחיר ההשקעה שמדבר אליכם אתם לא יודעים יותר מדי על קרקע חקלאית להשקעה? נסביר בקצרה מהי בעצם הפשרה: המשווקים מזמינים אתכם להשקיע בקרקע. מכאן, כשתגיעו להתרשם ממנה, תראו למעשה שטח חקלאי “קלאסי” שרחוק מלהיות נוצץ. ומדוע שתרצו להשקיע בכלל בקרקע? משום שרכישת קרקע שייעודה חקלאי, מוצעת במחיר נגיש עד “לא נתפש”. 

אז מה הקץ’ בעצם? הבנייה על הקרקע מותנית בהפשרתה שהיא בעצם שינוי ייעודה. רק אז ניתן יהיה לבנות עליה בניינים בהתאם לתוכניות (בניין משרדים, בניין מגורים וכיוצא בזה). כלומר, כל עוד היא לא מופשרת יש בבעלותכם רק קרקע. 

הפשרת קרקעות – למה צריך להפשיר את הקרקע?

אם גם אתם שואלים את עצמכם “מה הבעיה פשוט לבנות על הקרקע?”, אתם שואלים שאלה ששואלים עוד משקיעים ומתעניינים רבים. מה שקורה בפועל הוא שלכל קרקע בישראל יש ייעוד מסוים – מקרקע המיועדת לבניית בנייני מגורים ועד קרקע שעליה עתיד להיבנות מרכז מסחרי. ברגע שרוצים לשנות את ייעוד הקרקע, לדוגמא – מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע. 

תהליך ההפשרה כולל מספר שלבים, ביניהם:

• גיבוש הצעה/תוכנית לשינו ייעוד הקרקע
• הגשת התוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
• במידה והתקבל אישור, הציבור רשאי להביע התנגדות
• התקבל אישור להפשרה? כל רוכש/משקיע מקבל את חלקו בקרקע

תוך כמה זמן ניתן אישור הפשרת קרקעות?

אי אפשר לדבר על תהליך הפשרת קרקעות מבלי לדבר על “זמן ההפשרה”. התשובה לשאלה כמה זמן נדרש לקרקע להפשיר אינה חד משמעית ותלויה במספר גורמים. לצורך העניין, מצד אחד קרקע יכולה להיות מופשרת כעבור חמש שנים, אך גם ישנם סיפורים על משקיעים שהמתינו מעל לעשור להפשרת הקרקע.

במידה ואתם מעוניינים בהשקעה מיידית – מהיום למחר, השקעה בקרקע חקלאית היא לא נתיב ההשקעה המתאים לכם. השקעה בקרקע דורשת סבלנות ובעיקר הבנה כי אינכם משקיעים בארבעה קירות, אלא בקרקע.

לא מדלגים על בדיקת הקרקע ותנאי העסקה לפני ההשקעה

• בדיקת תנאי העסקה וסטטוס הקרקע, מתבצעת בעיקר בכדי להבטיח את אמינות המוכר. האמינות נמדדת גם בהתאם למוניטין ולניסיון של המוכר, אך מה שחשוב בעיקר הוא המידע שנמסר לכם. כל עוד נמסר לכם מידע שקוף ואמין אודות צפי ההפשרה, תוכלו להשקיע בראש שקט (בהנחה ותנאי העסקה אכן מתאימים לכם). מנגד, לא אחת נזרקות לאוויר הבטחות שווא שגם המוכרים בעצמם לא מאמינים להן, ובדיוק ממוכרים כאלו כדאי להתרחק.
• זכרו כי אתם קונים לרוב “פרסומת” מפתה שלא מצוינות בה שורות קטנות. התפקיד שלנו הוא לבחון את טיב העסקה על כל גווניה – מהסטטוס הנוכחי של הקרקע, דרך מצבה התכנוני ועד ערכה הכספי.

מדוע שלבי הפשרת קרקע חקלאית לא ממש רלוונטיים?

שלא תבינו אותנו לא נכון: ההפשרה לה אתם מייחלים מותנית בהיצמדות לכל השלבים. מכאן, שחשוב להכיר ולהעמיק בהם ולהבין כל היבט בהשקעה. ומה עוד יותר חשוב להבין? שמדובר בסופו של דבר על מספר שלבים בודדים, ביניהם גיבוש תוכנית, קבלת אישור מהרשות המקומית ומהוועדה המחוזית ועוד. מאחר שמדובר על “רק” על כמה שלבים, רוכשים להוטים עוד עלולים לחשוב כי תהליך ההפשרה מהיר (“יש בסך הכל כמה שלבים, כמה זמן זה כבר יכול לקחת?”). האמנם? ישנם שני דברים חשובים שעליכם לדעת על הפשרת קרקע חקלאית:

• אפשר לומר על התהליך המון דברים, אך קצר הוא לא. שלא כמו הפשרת מזון שלוקחת כשעה לערך, הפשרת קרקע עלולה לקחת שנים
• למרות שכך מקווים המשווקים והמשקיעים, לא כל הקרקעות מופשרות ומקבלות אישור לשינוי ייעודן. כלומר, שלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית לא בהכרח יושלמו
• מסיבה זו, יש לבצע בדיקה יסודית (!) לקרקע בסיוע שמאי מקרקעין מוסמך. בדיקה שכזו לא תמצא רק מהו ערכה של הקרקע, אלא גם אם ישנו היתר לבנות עליה. 

קיבלתם הצעה להשקיע בקרקע חקלאית? חזרתם נלהבים מפגישה עם משווקי קרקעות? יתכן שאכן מצאתם את הקרקע האחת שלכם. ואיך תוכלו להיות בטוחים שהיא אחת? עם בדיקת שמאי מקרקעין באמצעותה ניתן יהיה להעריך את טיב וכדאיות ההשקעה. לשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות בנושא שלבים בתהליך הפשרת קרקע חקלאית, התקשרו – 04-9991515